부동산강제경매

2025타경33128 · 부천지원 · 건물
철근콘크리트조 23.061㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

70,500,000원 7,050만 감정가 70,000,000원

감정가의 100% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 49,000,000원 최저가 대비 +43%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

490만원

최저가의 10% · 4,900,000원

감정가 대비

▲ 0.7% 시세 이상

감정가 7,000만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 보증금 미상 리스크가 핵심입니다.

가격 최저가 4,900만원 = 최근 시세 2.99억원 대비 16.3%
자금 입찰보증금 약 490만원 · 배당 부족 채권 존재
리스크 정화석 대항력 있음·보증금 미상으로 매수인 인수 가능성 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 현황조사상 대항력 있는 임차인 1명이 확인되고 보증금이 미상입니다. 낙찰 전 임차보증금 범위를 확인하지 않으면 예상 취득비용이 달라질 수 있습니다.

감정가 / 최저가

70,000,000원

49,000,000원(1회 유찰)

실거래 평균

299,958,333원

최근 12건

최저가 ÷ 시세

16.3%

가격상 큰 차이

인수 리스크

보증금 미상

대항력 임차인 확인

인천지방법원 2025타경33128. 경기도 김포시 감정동 쌍용아파트상가 제상가동 2층 201호 기타 용도 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 사무소이며, 현재 경매의 핵심 쟁점은 후순위 권리보다 대항력 임차인 보증금 확인입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경33128
소재지	경기도 김포시 감정동 517-1 쌍용아파트상가 상가동 2층 201호
용도 / 이용상태	기타 · 사무소 이용 중
소유자	이서인, 정해정
감정가 / 최저가	70,000,000원 / 49,000,000원
신청채권 / 청구액	성예선 / 50,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2024.08.21 설정된 통진신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 박윤일 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차인 정화석은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음으로 확인되어 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심

임차인	전입일	대항력	보증금	주의사항
정화석	2023.09.25	有	미상	말소기준 이전 전입 · 매수인 인수 가능성
주식회사 케이앤제이엠	2024.11.28	無	5,000,000원	전입신고가 말소기준권리 이후

⚠️ 대항력 임차인 확인 필요 정화석은 대항력이 인정될 가능성이 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 낙찰가격만으로 실질 취득비용을 판단할 수 없으므로 매각물건명세서와 임대차 관계 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 가격 자체는 낮다

쌍용 단지 최근 거래 12건 기준 평균은 299,958,333원입니다. 최저매각가 49,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 16.3% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.07	59.8㎡	12	278,000,000원
2026.04	59.8㎡	15	263,500,000원
2025.08	59.8㎡	5	240,000,000원
평균	-	12건	299,958,333원

가격만 보면 상당한 할인 폭입니다. 다만 상가 물건 특성상 임대차 인수 여부가 실제 취득원가를 결정할 수 있어 단순 할인율만으로 접근하면 안 됩니다.

매각대금 배분 (4,900만원)

최저가 vs 실거래 평균

최저가는 시세 대비 낮지만 임차보증금 확인이 우선입니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,282,000원
통진신용협동조합 근저당	36,000,000원	36,000,000원
박윤일 근저당	35,000,000원	11,718,000원
성예선 경매개시결정	50,000,000원	0원

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 대항력 임차인 정화석의 보증금이 확인되지 않아 명확한 입찰가 산정 전 확인 필요.
가격 분석. 최저가는 시세 대비 낮지만 인수 가능 비용 포함 여부를 계산해야 함.
권리 확인. 통진신용협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸 대상.
현장 확인. 사무소 이용 상태와 실제 점유 관계 확인 필요.

맺으며 — “가격보다 임차관계가 먼저”

이 물건은 최저가가 시세 대비 크게 낮아 보이는 매력은 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 할인 폭만 보고 입찰하기 어렵습니다. 권리상 후순위 권리는 정리되지만, 정화석 임차인의 실제 보증금 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 대항력 임차인 리스크를 확인해야 한다 — 김포 쌍용아파트상가 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심

③ 시세 비교 — 가격 자체는 낮다

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 임차관계가 먼저”

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