매력지수 A등급 · 인수 위험은 없고 최근 시세 대비 낮은 최저가가 장점인 김포 아파트 경매
임차인 대항력 없음으로 인수 0원이지만 사무소 이용 및 보증금 미상 점유 확인 필요. 최저가는 최근 12개월 평균의 76.7% 수준으로 가격 메리트가 있어 종합 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 2.52억 대비 76.7% 수준으로 가격 메리트가 있습니다. 다만 점유자 중 1명은 보증금 미상으로 확인 절차가 필요합니다.
감정가 / 최저가
276,000,000원 / 193,200,000원
1회 유찰
최근12개월 실거래 평균
252,000,000원
동일평형 7건
최저가 ÷ 시세
76.7%
시세 대비 할인
매수인 인수
0원
대항력 없음
인천지방법원 2025타경33128. 경기도 김포시 사우동 길훈아파트 102동 306호 아파트입니다. 감정가는 2.76억원이며 1회 유찰 후 최저가는 1.932억원으로 내려왔습니다. 말소기준권리는 2023년 설정된 부천지구축산업협동조합 근저당권이며 이후 경매개시결정과 압류 등은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경33128
소재지
경기도 김포시 사우동 385 길훈아파트 102동 3층 306호
물건종류 / 면적
아파트 · 전용 59.28㎡
소유자
이서인, 정해정
감정가 / 최저가
276,000,000원 / 193,200,000원
신청채권자 / 청구
성예선 / 50,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 18번 부천지구축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며 2023.07.20 설정되었습니다. 이후 갑구 강제경매개시결정, 압류, 임의경매개시결정 및 을구 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 분석
점유자
전입
보증금
판정
주식회사 케이앤제이엠
2024.11.28
5,000,000원
대항력 없음 말소기준권리 이후 전입
정화석
2023.09.25
미상
대항력 없음 보증금 미상 확인 필요
⚠️ 점유 리스크 확인된 점유자는 대항력 없는 유형입니다. 다만 정화석의 보증금은 미상으로 남아 있어 매각물건명세서 및 현황조사 내용을 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
동일 평형(59.28㎡) 최근 거래를 기준으로 보면 평균 거래가는 2.54억, 최근 12개월 평균은 2.52억입니다. 최저매각가 1.932억은 최근12개월 평균 대비 76.7%로 가격 경쟁력이 있습니다.
거래월
층
거래가
2026.03
10층
248,000,000원
2026.02
18층
260,000,000원
2025.12
14층
250,000,000원
2025.09
20층
258,000,000원
12건
254,000,000원
✅ 가격 메리트 최저가 193,200,000원은 최근12개월 평균 252,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 248,000,000원과 비교해도 할인 폭이 있어 가격 측면에서는 유리한 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,200,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,504,800원
부천지구축산업협동조합 근저당
156,000,000원
156,000,000원
박윤일 근저당
25,000,000원
25,000,000원
성예선 경매개시결정
50,000,000원
8,695,200원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
최저가 vs 실거래
최저가가 최근12개월 평균보다 낮아 가격 메리트 구간입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격. 최근12개월 평균 2.52억 대비 최저가 1.932억으로 할인 구간입니다.
권리. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
점유. 대항력 없는 점유자이나 정화석 보증금 미상 부분은 확인 필요합니다.
물건 상태. 감정 이용상태상 사무소 이용 중으로 확인되어 실제 사용현황 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 안전 + 가격 할인형”
이 물건은 권리 분석상 인수 부담이 없는 유형입니다. 최저매각가는 최근12개월 실거래 평균보다 약 23% 낮아 가격 메리트가 있으며, 김포 길훈4차 동일 평형 거래 흐름에서도 경쟁 가능한 가격대입니다. 다만 보증금 미상 점유자와 실제 이용상태 확인은 입찰 전 반드시 점검해야 합니다.
