인천지방법원 2024타경506141. 강화군 길상면 선두리의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층 단독주택이고, 토지면적은 522㎡입니다. 소유자는 황건익이며, 현재 등기부상 말소기준권리는 2023년 9월 12일 윤송원 명의의 근저당권 채권최고액 45,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 가압류 4건과 본 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 등기부상 채권을 별도로 떠안을 구조는 아닙니다. 그러나 확인된 임차인 신고는 없더라도 감정평가 자료에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 인수액 0원이라는 배당 계산과 별개로 실제 점유자, 사용관계와 인도 가능성은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경506141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 선두리 990-15 · 인천광역시 강화군 길상면 해안남로630번길 22 |
| 물건종류 / 토지 | 단독주택 + 토지 · 토지 522㎡ · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층 |
| 소유자 | 황건익 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 286,330,500원 / 98,210,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈주식회사 / 10,137,067원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.12. 근저당권 · 윤송원 · 채권최고액 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 토지 공시지가 | 245,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 점유는 별도 확인
2019년 부천지구축산업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2022년 한화손해보험 주식회사가 신청한 강제경매도 취하 후 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 9월 12일 윤송원 근저당권입니다. 이후 우리금융캐피탈, 엔에이치농협캐피탈, 강화남부농업협동조합과 농림수산업자신용보증기금관리기관농업의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3% 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 98,210,000원으로 감정가 286,330,500원의 34.3%입니다. 하지만 이 수치는 3회 유찰에 따른 경매 회차 할인일 뿐, 실제 거래시세보다 낮다는 증거는 아닙니다. 비교할 수 있는 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
특히 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형을 즉시 비교하기 어려운 단독주택 + 토지입니다. 토지의 형상·도로 조건, 건물 상태, 부속토지 이용, 제시외건물, 경계선 위치와 인허가 상태가 가격을 크게 좌우합니다. 3회 유찰 역시 낮은 가격의 장점인 동시에 시장의 응찰 부족 또는 물건 불확실성을 보여주는 신호로 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,167,780원 |
| 1. 근저당 · 윤송원 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 9,345,607원 | 9,345,607원 |
| 3. 본압류 이행 · 우리금융캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 7,308,337원 | 7,308,337원 |
| 5. 가압류 · 강화남부농업협동조합 | 16,929,774원 | 16,929,774원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 23,912,490원 | 17,458,502원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 102,496,208원 중 96,042,220원이 배당되고, 6,453,988원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층 단독주택입니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 하이샷시 창호로 조사됐습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비와 난방설비를 갖춘 것으로 탐문조사됐습니다.
- 입지. 가천대학교 강화캠퍼스 남동측 인근 및 강화웰빙CC 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 토지면적 522㎡, 사다리형 완경사이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 주된 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제. 성장관리계획구역(관광형), 성장관리권역, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 일부 토지는 보전관리지역이며 문화재 관련 인·허가 사항도 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 대 또는 답이지만 현황은 부속토지와 전으로 이용 중입니다.
- 건축물대장. 건축허가과-17747(2019.09.11.)에 따라 양성화한 것으로 표시되고 2004년 신축으로 기재돼 있으나, 사용승인일은 미표기 상태입니다.
- 제시외건물. 토지 경계선 부근의 조립식 컨테이너와 농가용 저온창고, 건물 옥상의 목조구조 정자는 철거·이동이 용이한 것으로 판단되어 감정평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 할인율 대신 인근 유사 단독주택과 토지의 실제 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 건축물대장 확인. 양성화 내용, 2004년 신축 표시와 사용승인일 미표기 상태가 현재 이용과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 컨테이너·농가용 저온창고·옥상 정자의 소유관계, 존치 가능성, 철거·이동 비용과 감정가 제외 사실을 확인해야 합니다.
- 지적측량 검토. 토지 경계선 부근에 제시외건물이 존재하므로 정확한 위치와 경계를 별도의 지적측량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 대·답과 실제 부속토지·전 이용의 차이, 각 토지의 용도지역과 인허가 제한을 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 일부 채권액도 미상입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 검증 완료”
이 사건의 등기부상 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 채권은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 현장과 가격에 있습니다. 임대관계가 확인되지 않았고, 건축물대장의 사용승인일이 미표기되어 있으며, 감정가에서 제외된 제시외건물과 토지 경계 문제가 남아 있습니다. 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용상태도 다릅니다.
최저가가 감정가의 34.3%까지 하락했지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 3회 유찰은 할인 기회인 동시에 환금성과 물건 불확실성에 대한 시장의 경계 신호일 수 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현장 검증은 필수입니다.
