인천지방법원 2025타경508797. 인천 중구 운서동 메이폴오피스텔 1층 108호 외 109호·115호·116호가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 1·2는 근린생활시설인 화원, 기호 3·4는 근린생활시설인 사무실로 이용되고 있으며, 각 두 호실 사이에는 대부분 벽체가 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 등기부상 구분된 호실들이 현황상 통합되어 하나의 점포로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
권리의 기준은 2022.11.16. 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이며 108호·109호·115호·116호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 두 임차주체의 전입일도 모두 말소기준일 다음이어서 대항력이 없습니다. 근저당권은 2026.03.12. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기준이 되는 근저당권 자체의 순위가 새로 앞당겨지는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508797 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3093-9 메이폴오피스텔 1층 108호 외 109호·115호·116호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·집합건물 · 오피스텔 1층 근린생활시설 · 화원 및 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 108호 외 3개 호실 |
| 소유자 | 하나그린건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,120,000,000원 / 268,912,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 1,798,176,841원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.16. 근저당권 · 채권최고액 2,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
최초 교보자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 이후 무궁화신탁 명의의 신탁등기도 2022.10.20. 말소되어 하나그린건설주식회사로 신탁재산이 귀속됐습니다. 그 다음 설정된 2022.11.16. 근저당권이 말소기준입니다. 2025.04.16. 임의경매개시결정과 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차주체 2건, 대항력 없음
| 임차주체 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성애 | 108호·109호 · 주거 | 2022.12.12 | 20,000,000원 / 2,000,000원 | 2025.07.11 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
| 정운 관세법인, 정성일 | 115호·116호 | 2022.11.17 | 10,000,000원 / 750,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아닌 실제 임차주체는 2건이며, 보증금 합계는 30,000,000원입니다. 김성애의 전입일은 말소기준일보다 늦고, 정운 관세법인·정성일의 전입일도 말소기준일 다음 날이므로 두 건 모두 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전부 회수되지 않더라도 미회수분을 매수인이 승계하지 않습니다. 다만 확정일자와 최우선변제 적용 여부는 별도 확인이 필요하며, 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
③ 가격 해석 — 감정가 24.01%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 268,912,000원으로 감정가 1,120,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 이 수치는 감정가와의 차이일 뿐, 주변 실거래나 현재 임대수익과 비교한 할인율은 아닙니다. 따라서 “감정가보다 75.99% 낮다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 확실한 가격 사실은 4회 유찰됐다는 점과, 현 회차에서도 신청채권 및 근저당 채권이 전액 배당되지 않는다는 점입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 268,912,000원 | 264,347,232원 | 1,775,652,768원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 188,238,400원 | 184,803,062원 | 1,855,196,938원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 131,766,879원 | 129,122,143원 | 1,910,877,857원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 268,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,564,768원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 264,347,232원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,775,652,768원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 추정액을 제외한 매각대금 전액이 근저당권에 배당되며 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공항철도 운서역 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있습니다. 북서측과 남서측 포장도로를 통해 출입합니다.
- 이용상태. 기호 1·2는 화원, 기호 3·4는 사무실로 이용 중이며 각 두 호실 사이 대부분 벽체가 없습니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 1,757.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 3,227,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 대로2류와 대로3류에 접하고, 토지 형상은 세로장방·평지이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 유찰 이력. 현재까지 4회 유찰됐습니다. 가격 판단에서는 감정가 대비 낙폭보다 반복 유찰이라는 결과를 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 108호·109호·115호·116호가 공동담보 및 일괄매각 대상인지 매각목록과 원본 명세서로 다시 대조하세요.
- 내부 구획. 각 두 호실 사이 대부분 벽체가 없고 현황상 통합 사용 중입니다. 호실별 출입구·전기·급배수·소방설비와 경계를 확인하세요.
- 점유관계. 임차주체 2건의 실제 점유 범위가 감정평가서의 화원·사무실 이용상태와 일치하는지 현장에서 확인하세요.
- 배당요구·확정일자. 김성애는 2025.07.11. 배당요구를 했고, 다른 임차주체의 배당요구 및 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 가격 근거. 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시세 할인이라 판단하지 말고, 실제 임대료·공실·주변 거래를 확인해 입찰 상한을 정하세요.
- 근저당권 이전. 2026.03.12. 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내용을 최신 등기부와 배당요구 관계에서 확인하세요.
- 관리비·조세. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제금은 실제 배당 및 추가비용에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건과 가격은 단순하지 않다”
이 사건은 권리 인수만 보면 명확합니다. 2022.11.16. 근저당권이 말소기준이고, 두 임차주체의 전입일은 모두 그 이후이므로 대항력이 없습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원이며, 현재 실질취득금액은 최저가와 같은 268,912,000원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 매력을 뜻하지는 않습니다. 이미 4회 유찰됐고, 네 개의 등기상 호실은 내부 벽체가 대부분 제거된 통합 사용상태입니다. 감정평가서와 임차조사에 나타난 이용 내용도 서로 대조가 필요합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 합격, 가격과 현황은 보수적 검증입니다. 감정가 대비 24.01%라는 숫자보다 실제 점유 범위와 내부 구획, 일괄매각 범위를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
