인천지방법원 2025타경508797. 인천 중구 운서동 메이폴오피스텔 1층 115호를 주소지로 하는 사건입니다. 감정평가상 본건 관련 호실은 근린생활시설로 이용되고 있으며, 115호·116호는 사무실로 사용되고 호실 사이 대부분의 벽체가 없는 상태입니다. 매각물건명세서 비고에도 등기부상 구분되어 있으나 현황은 통합해 하나의 점포·사무실로 사용 중이라고 기재되어 있습니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 2,111,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가가 354,796,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 실거래 시세와 직접 비교할 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다. 특히 상가·사무실 형태의 통합 사용, 임차관계 확인, 반복 유찰을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508797 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3093-9 메이폴오피스텔 1층 115호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설 · 115호·116호 사무실 사용, 호실 사이 대부분 벽체 없음 |
| 소유자 | 하나그린건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,111,000,000원 / 354,796,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 1,798,176,841원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 업무용 · 평지 · 세로장방 · 토지면적 1,757.8㎡ · 공시지가 3,227,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 점유 확인은 별개
말소기준권리는 2022.11.16. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,040,000,000원입니다. 이후 2025.04.16. 같은 조합의 신청으로 임의경매개시결정이 기입됐고, 2025.12.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.03.12. 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다. 기준 근저당은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성애 | 108호, 109호 | 2022.12.12 | 20,000,000원 / 2,000,000원 | 2025.07.11 | 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 정운 관세법인, 정성일 | 115호, 116호 | 2022.11.17 | 10,000,000원 / 750,000원 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 관세법인 | 미상 | 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
② 가격 구조 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%
현재 최저매각가는 354,796,000원입니다. 감정가 2,111,000,000원 대비 16.81% 수준이며, 이미 5회 유찰된 상태입니다. 다음 회차 시나리오에서는 6회 유찰 시 248,357,199원, 7회 유찰 시 173,850,039원까지 내려가는 것으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 16.81% | 354,796,000원 | 349,028,856원 | 1,690,971,144원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 248,357,199원 | 244,080,198원 | 1,795,919,802원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 173,850,039원 | 170,616,138원 | 1,869,383,862원 |
③ 예상배당표 (매각가 354,796,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,767,144원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 349,028,856원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 5,767,144원을 제외한 349,028,856원이 근저당 채권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,690,971,144원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 공항철도 운서역 남동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 108호·109호는 근린생활시설 화원, 115호·116호는 근린생활시설 사무실로 이용되며 각 호 사이 대부분 벽체가 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물의 1층이며, 위생설비·자동화재탐지설비·옥내소화전설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 대로2류·대로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유 확인. 관세법인의 전입일·보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 점유관계를 우선 대조해야 합니다.
- 일괄매각·통합사용 확인. 등기부상 구분과 현황 사용 형태가 다르므로 108호·109호·115호·116호의 실제 매각 범위와 벽체 상태를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 16.81%까지 내려온 가격만 보지 말고 반복 유찰의 원인을 현장·임대수요·점유관계와 함께 확인해야 합니다.
- 채권 이전 확인. 기준 근저당은 2026.03.12. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수 여부는 최종 서류를 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “16.81% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 점유다
감정가 2,111,000,000원이 5회 유찰 끝에 354,796,000원까지 내려온 숫자는 강렬합니다. 그러나 이 물건을 단순한 저가 매수 기회로 볼 수는 없습니다. 확인된 두 임차관계는 말소기준 뒤라 대항력이 없고 배당표상 인수도 0원이지만, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 1건이 남아 있습니다. 여기에 현황상 통합 점포·사무실 사용과 5회 유찰이라는 특징까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 권리와 현황의 마지막 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.
