인천지방법원 2025타경508797. 인천 중구 운서동 메이폴오피스텔 1층 근린생활시설에 관한 임의경매입니다. 표기 주소는 115호이며, 감정평가 및 점유 조사에는 108호·109호·115호·116호가 함께 등장합니다. 매각물건명세서에는 등기부상 구분된 부분을 일괄매각하며 현황은 벽체 없이 통합 사용 중이라는 취지의 설명이 있습니다.
소유자는 하나그린건설주식회사입니다. 2022년 10월 신탁재산의 귀속으로 소유권을 취득했고, 같은 해 11월 수원화성오산축산업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 2,040,000,000원입니다. 2025년 4월 해당 금융기관이 임의경매를 신청했고, 2026년 3월 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
권리 구조 자체는 선명합니다. 최초 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 근저당권을 이전받은 자산관리회사가 별도의 신규 근저당권을 취득한 것은 아닙니다. 따라서 같은 채권을 이중으로 계산할 이유도 없습니다. 다만 등기상 인수 없음과 점유자 인도 문제 없음은 전혀 다른 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508797 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3093-9 메이폴오피스텔 1층 115호 도로명: 인천광역시 중구 영종대로162번길 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 표기 · 감정평가상 1층 근린생활시설(점포·사무실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 1층 · 외벽 돌붙임·스톤코트·강화유리 마감 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 구분된 호실을 현황상 통합하여 사용(벽체 없음) |
| 소유자 | 하나그린건설주식회사 (2022.10.05. 소유권이전) |
| 감정가 | 2,111,000,000원 |
| 최저매각가 | 248,357,000원 (6회 유찰 · 감정가 약 11.76%) |
| 신청채권자 | 수원화성오산축산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,798,176,841원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.16. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 2,040,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.03.12. 농업협동조합자산관리회사 (기존 근저당권 승계) |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 경제자유구역 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 문제
말소기준은 2022.11.16. 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이며, 2025.04.16. 임의경매개시결정도 매각에 따라 정리됩니다.
2026.03.12.의 농업협동조합자산관리회사 명의 근저당권 이전은 기존 담보권의 권리자 변경입니다. 별도의 2,040,000,000원 채권이 새로 생긴 것으로 해석해서는 안 됩니다. 배당표의 근저당권 채권최고액 역시 실제 대출원금이나 확정 배당채권액과 같은 개념은 아닙니다.
② 임차·점유 분석 — 알려진 임차와 미상 점유를 구분해야 한다
점유·임차 관련 기록은 3건입니다. 김성애, 정운 관세법인·정성일, 그리고 명칭이 '관세법인'으로 기재된 기록이 존재합니다. 마지막 관세법인 기록은 앞선 정운 관세법인과 동일한 점유 주체일 가능성을 배제할 수 없어, 이를 곧바로 서로 독립된 임차인 3명으로 확정하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차·점유 명의 | 점유 부분 | 보증금 / 월차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김성애 | 108호, 109호 |
20,000,000원 월 2,000,000원 |
2022.12.12. 확정일자 미상 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 해당 없음 |
| 정운 관세법인, 정성일 | 115호, 116호 |
10,000,000원 월 750,000원 |
2022.11.17. 확정일자 미상 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 해당 없음 |
| 관세법인 | 구체적 범위 미상 주거 사용 기재 |
보증금 미상 월차임 미상 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
대항력 표시는 확인된 전입 관련 내용과 권리분석상 판정에 따릅니다. 근린생활시설의 실제 용도, 사업자등록, 점유 개시일, 계약 내용 및 관련 법령에 따른 보호 여부는 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 88% 할인보다 중요한 것은 실거래와 매각 범위
현재 최저매각가는 248,357,000원으로 감정가 2,111,000,000원의 약 11.76%입니다. 감정가 대비 약 88.24%가 낮아졌지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
같은 건물의 비교 가능한 일괄매각 상가 거래가격이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가치 대비 어느 수준인지 판단하기 어렵습니다. 더욱이 본건은 여러 호실이 통합 사용되는 형태입니다. 개별 호실의 단순 면적당 가격, 일반적인 오피스텔 주거용 거래가격, 감정가 할인율을 그대로 수익성 판단에 사용하는 것은 위험합니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 248,357,000원 | 11.76% | 1,795,919,998원 | 시세 확인 전 저가매수 단정 금지 |
| 7회 유찰 가정 | 173,849,900원 | 8.24% | 1,869,383,999원 | 추가 가격 하락 시나리오 |
| 8회 유찰 가정 | 121,694,929원 | 5.76% | 1,920,808,800원 | 매각 여부·유동성 별도 검토 |
7회·8회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 계산값이며 실제 매각기일이나 매각조건이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 미배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정 부족액으로 매수인의 인수액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,357,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,276,998원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 244,080,002원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 예상배분 | — | 248,357,000원 |
| 근저당권 기준 미배당액 | — | 1,795,919,998원 |
| 매수인 등기상 인수 예상 | — | 0원 |
집행비용 4,276,998원을 공제하면 근저당권 배당 예상액은 244,080,002원입니다. 미배당액 1,795,919,998원은 채권최고액 기준 추정치이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 변동할 수 있습니다. 근저당권 이전은 동일 권리의 승계로 중복 배당하지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 소재 공항철도 운서역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 전철역이 있습니다. 대중교통 여건도 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 1층 근린생활시설입니다. 위생설비, 자동화재탐지설비, 옥내소화전설비, 난방설비 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 108·109호는 화원, 115·116호는 사무실로 기재되어 있습니다. 각 호실 사이 벽체가 대부분 없거나 통합된 상태여서 독립 호실별 사용·임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 도로. 북서측 및 남서측 포장도로를 통해 출입할 수 있으며, 대로2류 및 대로3류와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역 관련 사항이 있습니다. 토지 공시지가 지표는 3,227,000원/㎡이며, 전체 부지 면적은 1,757.8㎡입니다. 이는 개별 호실의 전유·대지권 면적이나 거래시세를 뜻하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재됐고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 통합된 내부 구조의 원상회복 필요 여부는 별도 검토 대상입니다.
- 환금성. 1층 상업시설이라는 용도와 통합 이용 상태를 고려할 때, 일반 주거용 오피스텔의 거래 유동성을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 실제 임차 수요·임대료·공실 가능성·호실 분리 가능성을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 확정. 115호로 표시된 주소와 별도로 108·109·115·116호가 매각목록에 어떻게 포함되는지 확인하고, 각 구분건물의 전유부분·대지권 범위를 대조해야 합니다.
- 통합 점포 구조 확인. 벽체가 제거된 구간, 출입구, 화원·사무실 사용 현황, 독립 임대 가능 여부 및 원상회복 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관세법인 점유 실체 확인. 정운 관세법인·정성일 기록과 별도 관세법인 기록이 동일 점유인지, 사업자등록 및 실제 점유 개시일이 언제인지, 계약상 임차인이 누구인지 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 재검토. 전입일과 확정일자뿐 아니라 실제 용도에 따른 적용 법령, 사업자등록, 임대차계약서, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 미상 점유자의 인수위험을 임의로 0원 처리해서는 안 됩니다.
- 배당표 원본 확인. 근저당권 채권최고액 2,040,000,000원과 신청채권자의 청구액 1,798,176,841원은 다릅니다. 실제 배당요구 채권액과 세금·최우선변제 등을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 11.76%라는 수치만으로 낙찰가를 결정하지 말고, 인근 1층 근린생활시설의 실제 거래가격과 가능한 임대수익을 조사해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 248,357,000원, 추가 유찰 가정가격 173,849,900원 및 121,694,929원을 비교하되, 더 낮아졌다는 사실 자체를 가격 매력으로 평가하지 않아야 합니다.
- 명도·관리비. 점유 주체별 인도 가능성, 미납 관리비 중 승계 가능 항목, 통합 시설의 유지관리비와 원상회복 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 변경·정정 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 12%”가 투자수익을 보장하지는 않는다
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 6회 유찰, 최저매각가 248,357,000원입니다. 감정가 2,111,000,000원과 비교하면 대단히 낮아 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 감정가에서 얼마나 내려왔느냐가 아니라 실제 시장에서 얼마에 팔 수 있고, 얼마에 임대할 수 있으며, 점유자를 어떤 비용으로 정리할 수 있느냐입니다.
말소기준 근저당권의 소멸은 비교적 명확하고 배당 부족액도 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 하지만 108·109·115·116호의 통합 이용, 관세법인 점유 관계의 불명확성, 실거래 비교가격 부재, 반복된 유찰은 투자 판단을 크게 제한합니다.
결론은 권리 말소 구조 확인, 가격 매력 판단 보류입니다. 등기상 인수액이 0원이라는 점만으로 안전한 투자물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 통합 매각 범위와 실제 점유·임차관계를 명확히 하고, 독립적으로 거래·임대 가능한 가격을 검증한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 현재로서는 보수적 D등급으로 판단합니다.
