인천지방법원 2025타경508965. 인천 남동구 논현동 680-1의 1층 399호로, 감정평가상 이용상태는 시장(판매시설)입니다. 현재 소유자는 유용원이고, 2015.07.22 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득한 같은 날 송림신용협동조합 명의의 채권최고액 182,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 147,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 72,030,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건군의 실거래 비교자료가 없어 현재 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 판매시설은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어려워, 이 물건은 49%라는 숫자보다 실제 영업·사용 가능성과 물리적 구획 상태를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508965 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 680-1 1층 399호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 시장(판매시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 내 제1층 제399호 · 사용승인일 2011.08.23 |
| 소유자 | 유용원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송림신용협동조합 / 142,480,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 본건은 벽체가 없는 오픈형 상가로 공실상태입니다. 말소기준권리는 2015.07.22 송림신용협동조합 근저당권이고, 이후 2025.04.28 임의경매개시결정과 국민건강보험공단·국·인천광역시의 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 확인은 별도
현재 최저매각가는 72,030,000원으로 감정가 147,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 제시된 금액은 50,421,000원, 4회 유찰 시 35,294,700원입니다. 할인율만 보면 폭이 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없으므로 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 111,666,540원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 132,886,578원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 35,294,700원 | 34,259,395원 | 147,740,605원 |
유찰이 더 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 현재 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개이며, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 송림신용협동조합 | 182,000,000원 | 70,333,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,030,000원을 전제로 한 추정입니다. 집행비용 1,696,540원을 차감한 뒤 송림신용협동조합에 70,333,460원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 111,666,540원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 시장(판매시설)이며, 매각물건명세서상 벽체 없는 오픈형 상가로 공실상태입니다.
- 위치. 인천광역시 남동구 논현동 소재 소래포구역 남동측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 소래포구역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 내 1층 399호이며, 사용승인일은 2011.08.23입니다. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지, 지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25미터, 북서측 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역(논현2)이며 공시지가는 5,271,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계표지·건물번호표지. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령상 요건을 갖추지 못했다는 명세서 기재가 있으므로, 현장 구획과 매수 후 구비 필요성을 직접 확인해야 합니다.
- 오픈형 공실 상태. 벽체 없는 판매시설이 실제로 어떻게 구획·사용되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없으므로 주변 유사 판매시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 압류·세금. 국민건강보험공단·국·인천광역시 압류가 있으며, 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 실제 배당구조를 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 공동담보. 송림신용협동조합 근저당의 등기내용에는 같은 소재지 제400호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당관계 확인 시 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 상가 자체의 상태
이 물건은 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2015.07.22 송림신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 다른 데 있습니다. 감정가 147,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 72,030,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 시세가 없어 가격 우위를 확정할 수 없고, 본건 자체도 벽체 없는 오픈형 공실 판매시설입니다. 여기에 경계표지·건물번호표지 미구비 문제가 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 가격 검증과 실제 구획·사용 가능성 확인이 핵심인 물건입니다.
