인천지방법원 2025타경508965. 인천 남동구 논현동 680-1 소재 1층 400호로, 감정평가 이용상태는 시장(판매시설)입니다. 현 소유자는 유용원이며 2015.07.22 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 송림신용협동조합 앞으로 채권최고액 182,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 말소기준권리입니다.
현재 경매개시결정은 2025.04.28 송림신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 청구액은 142,480,210원이고, 말소기준권리 이후의 현재 경매개시결정과 2025.05.16 국의 압류는 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 임차보증금 승계 문제는 없으며, 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508965 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 680-1 1층400호 · 도로명 인천광역시 남동구 소래역로 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 시장(판매시설) · 1층 |
| 현황 | 벽체가 없는 오픈형 상가 · 공실상태 |
| 소유자 | 유용원 (2015.07.22 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송림신용협동조합 / 142,480,210원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.22 송림신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 명확, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계로 인한 인수금액은 없습니다. 현재 송림신용협동조합 근저당권은 제399호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 제공된 현재 회차 배당 계산에서는 182,000,000원을 채권최고액으로 반영해 70,333,460원을 배당하고 111,666,540원이 미배당되는 구조입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%
이 물건은 감정가 147,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 72,030,000원으로 내려와 있습니다. 현재 회차의 비율은 감정가의 49%입니다. 다만 감정가 대비 할인 폭은 유찰 결과를 보여주는 수치일 뿐, 그 자체가 실제 시장가격 대비 저렴하다는 의미는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 111,666,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 132,886,578원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 35,294,700원 | 34,259,395원 | 147,740,605원 | 0원 |
유찰이 한 회차씩 추가되면 매각가와 채권자 배당액은 내려가고 미배당액은 커집니다. 중요한 점은 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다. 따라서 이 사건에서 낙찰가 외 별도 권리 인수금액이 커지는 구조는 나타나지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,696,540원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 송림신용협동조합 | 182,000,000원 | 70,333,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,030,000원을 전제로 한 계산입니다. 채권최고액 182,000,000원 중 70,333,460원이 배당되고 111,666,540원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항 및 매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 본건은 시장(판매시설)이며, 매각물건명세서 비고상 벽체가 없는 오픈형 상가로 공실상태입니다.
- 경계표지. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제2조 경계표지와 제3조 건물번호표지 요건을 구비하지 못하고 있어, 매수인이 이를 구비할 필요성이 명시돼 있습니다.
- 입지. 소래포구역 남동측 인근에 위치하고, 주위에는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 수인분당선 소래포구역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 내 1층으로, 사용승인일은 2011.08.23입니다. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지, 지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 25미터 내외, 북서측으로 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,271,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제400호 경계 확인. 벽체 없는 오픈형 상가인 만큼 현장에서 실제 점유·구획 상태와 제400호의 위치를 확인하세요.
- 경계표지·건물번호표지. 요건 미구비가 명시돼 있으므로 낙찰 후 구비 필요성과 실행 방법을 사전에 확인하세요.
- 공실 상태 재확인. 매각물건명세서상 공실이지만 입찰 직전 현장 상태가 동일한지 확인하세요.
- 공동담보 확인. 송림신용협동조합 근저당은 제399호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 함께 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가 49%라는 사실만으로 시장가격 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 실제 이용 가능성과 현장 상태를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 배당 변동요인. 현재 예상배당표는 집행비용 추정과 채권최고액을 기준으로 하며 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 공동담보 관계를 입찰 전 원본으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
권리 구조만 놓고 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2015.07.22 송림신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 2회 유찰된 시장·판매시설이고, 현재는 벽체 없는 오픈형 공실이며 경계표지와 건물번호표지 요건도 갖추지 못한 상태입니다.
최저가는 72,030,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 현황 확인은 필수. 이 사건의 판단 포인트는 제400호의 실제 경계와 식별 상태, 오픈형 판매시설로서의 이용 가능성, 그리고 그 조건을 반영한 응찰가입니다.
