254,464,000원
대구지방법원 2025타경11274. 경상북도 구미시 형곡동 108-10을 포함한 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 등기부상 소유자는 박정구이고, 소유권보존은 1995.12.28입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2012.06.14 설정된 구미농업협동조합 근저당권 채권최고액 48,000,000원입니다. 그보다 앞선 농업협동조합중앙회 근저당은 2011.07.12 해지로 이미 말소됐습니다.
말소기준 이후 살아 있는 권리로는 구미농업협동조합의 78,000,000원 근저당, 김태주의 200,000,000원 가압류, 성오순의 30,000,000원 가압류, 박병기의 60,000,000원 근저당, 구미칠곡축산업협동조합의 30,303,812원 가압류, 국 및 구미시 압류와 경매개시결정이 있습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11274 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 108-10 · 경상북도 구미시 경은로 16-10(형곡동) |
| 사건 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 단독주택 |
| 소유자 | 박정구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 363,519,770원 / 254,464,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 850,053,972원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 주요 토지 | 대 · 251.4㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 611,600원/㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 생존권리가 없다
말소기준 이전에 설정됐던 농업협동조합중앙회 근저당은 이미 2011.07.12 말소됐습니다. 2024.11.13 전종해 명의 근저당 679,659,840원도 2025.03.06 해지됐고, 전종해의 2025.02.06 소유권이전청구권 가등기 역시 2025.03.06 해제로 말소됐습니다. 삼성카드의 19,134,452원 가압류도 2025.07.02 해제로 이미 말소된 상태입니다.
② 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
현재 회차 최저매각가는 254,464,000원으로 감정가의 70%입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금처럼 낙찰자가 추가 부담하는 금액은 제시되지 않았으므로, 현재 실질취득액은 최저매각가와 같은 254,464,000원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 254,464,000원 | 250,101,504원 | 1,046,256,280원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 178,124,800원 | 174,831,053원 | 1,121,526,731원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 124,687,359원 | 122,141,736원 | 1,174,216,048원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 미배당은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 제공된 시나리오에서 소유자 잔여도 모든 회차 0원이고, 매수인 인수 역시 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,362,496원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구미농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 구미농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 김태주 | 200,000,000원 | 124,101,504원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 성오순 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 박병기 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 경매개시결정 · 김태주 | 850,053,972원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 구미칠곡축산업협동조합 | 30,303,812원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,296,357,784원 중 채권자 예상배당은 250,101,504원, 미배당은 1,046,256,280원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당안입니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 형곡동 본건. 구미시립도서관 북측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대 및 연립주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로 및 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 천연슬레이트잇기지붕 2층 건물로, 외벽은 치장석 붙임 및 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지도배·타일 마감, 바닥은 장판지·타일 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 형곡동 토지. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역이며 토지면적은 251.4㎡, 공시지가는 611,600원/㎡입니다.
- 본건 3·4. 감정요항표에서는 고아읍 문성리 구미문성2지구 서희스타힐스 남측 인근으로 기재되고, 주변은 전·임야 등이며 자연녹지지역 등으로 기재되어 있습니다.
- 면적 차이. 본건 3은 의뢰목록상 134평(443㎡), 토지대장상 433㎡로 기재되어 감정평가에서는 토지대장 면적을 기준으로 했습니다.
- 분묘. 본건 3·4 지상에는 분묘 수기가 소재한다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2012.06.14 구미농업협동조합 근저당권 48,000,000원이 기준이며, 이후 현재 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고가 일괄매각이므로 각 물건의 실제 위치·경계·이용상태를 함께 대조해야 합니다.
- 분묘 현황 확인. 감정요항표상 본건 3·4 지상 분묘 수기의 위치와 실제 매각범위 포함 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 면적 대조. 본건 3은 443㎡와 433㎡의 차이가 기재돼 있으므로 공부·현황·매각목록을 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 표기는 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국·구미시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각소멸 판정이나, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 현황 확인은 별개”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2012.06.14 구미농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그보다 앞선 근저당은 이미 말소됐습니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
다만 투자 판단의 난도는 등기만으로 끝나지 않습니다. 일괄매각, 본건 3·4 지상의 분묘 수기, 본건 3의 443㎡·433㎡ 면적 차이, 그리고 임대관계 미상이 함께 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만 현황 실사가 중요한 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 현재 최저매각가 254,464,000원만 보고 가격 메리트를 단정하기보다, 매각범위와 점유·토지 현황을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
