부산지방법원 2024타경112927. 부산 사하구 장림동 강남아파트 5동 11층 1107호입니다. 현 소유자는 이규식이고, 2022.02.22 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.04.22 이홍길 명의의 채권최고액 200,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 가압류·압류와 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰돼 감정가 134,000,000원에서 65,660,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지의 최근 12개월 실거래 평균은 107,590,909원, 최신 거래는 2026.09 86,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 61.0%이고, 최신 거래보다도 낮습니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +6.5%로 나타나, 제공된 지표상 하락 추세는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112927 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장평로41번길 61, 5동 11층1107호 (장림동,강남아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 11층 1107호 · 사용승인일 1992.06.30 |
| 대상 면적 | 84.945㎡ |
| 소유자 | 이규식 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 133,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 현칭 | 강남아파트 105동 1107호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2022.04.22 이홍길 근저당권입니다. 채권최고액은 200,000,000원이고, 이번 경매에서 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그 이후 허춘도·고기남·이윤용, 중소벤처기업진흥공단·중소기업은행·기술보증기금·노우원·서항범의 가압류와 사하구·국·국민건강보험공단 등의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 61%, 최신 거래보다도 낮다
강남아파트의 대상 면적은 84.945㎡이고 면적 매칭이 확인됐습니다. 최근 거래 12건의 전체 평균은 107,041,666원, 최근 12개월 11건 평균은 107,590,909원입니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균을 우선하면 현재 최저가 65,660,000원은 61.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.92㎡ | 15 | 86,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 11 | 107,500,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 77.43㎡ | 14 | 113,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 77.43㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2026.02 | 77.43㎡ | 12 | 98,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 10 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2025.07 | 77.43㎡ | 15 | 101,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 107,590,909원 |
전체 표본의 거래 범위는 86,000,000원~133,000,000원입니다. 현재 최저가는 65,660,000원으로 그 아래에 있습니다. 특히 2026.09 최신 거래가 86,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 107,590,909원이므로 제공된 실거래 지표만 놓고 보면 가격 할인 폭이 분명한 회차입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 을구 14번 근저당권 · 이홍길 | 200,000,000원 | 64,078,120원 |
| 갑구 23번 가압류 · 허춘도 | 109,863,948원 | 0원 |
| 갑구 24번 가압류 · 고기남 | 50,393,100원 | 0원 |
| 갑구 26번 가압류 · 이윤용 | 102,137,050원 | 0원 |
| 갑구 27번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 150,749,185원 | 0원 |
| 갑구 28번 가압류 · 중소기업은행 | 35,389,432원 | 0원 |
| 갑구 29번 가압류 · 기술보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 갑구 30번 가압류 · 노우원 | 9,835,635원 | 0원 |
| 갑구 31번 가압류 · 서항범 | 28,419,971원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 876,788,321원 중 현재 가정 배당액은 64,078,120원, 미배당액은 812,710,201원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 65,660,000원 | 64,078,120원 | 812,710,201원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 45,962,000원 | 44,734,684원 | 832,053,637원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 32,173,399원 | 31,194,278원 | 845,594,043원 |
세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차부터 신청채권자 청구액 133,900,000원을 전부 충족하지 못하며, 3회·4회 유찰로 갈수록 채권자 미배당액은 더 커집니다. 이 미배당은 후순위 채권자 측 문제이고, 제공된 권리분석상 매수인에게 그대로 승계되는 금액은 없습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (제공 자료 기준)
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 11층 1107호이며 사용승인일은 1992.06.30입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 23,082㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 완경사·사다리형·세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 토지 자료에는 준공업지역이 포함되고 준보전산지·비행안전구역·자연녹지지역 관련 표기가 함께 있습니다.
- 단지. 강남아파트 447세대, 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 등록된 임차인 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계 확인이 우선입니다.
- 말소기준 재확인. 2022.04.22 이홍길 근저당권 이후의 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부는 실제 배당순위를 바꿀 수 있습니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 65,660,000원은 최근 12개월 평균 107,590,909원의 61.0%, 최신 거래 86,000,000원보다 낮습니다.
- 동·호 표기. 매각물건명세서 비고에는 현칭 강남아파트 105동 1107호로 기재돼 있으므로 현장 표기와 공부상 5동을 함께 확인하세요.
맺으며 — 가격 메리트는 생겼고, 남은 과제는 확인이다
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 65,660,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 단지 실거래 평균 107,590,909원의 61.0%이고, 최신 거래 86,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 +6.5%로 집계돼 가격 지표만 보면 신건과는 전혀 다른 구간에 들어와 있습니다.
권리 측면에서는 2022.04.22 이홍길 근저당권이 말소기준이고 이후의 다수 권리가 매각으로 소멸해 계산상 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표상 임대관계가 미상이고 국세·지방세 압류의 우선순위가 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로, 가격 할인은 분명하지만 점유와 조세채권 확인이 최종 관문인 물건입니다.
