93,800,000원
부산지방법원 2024타경112927. 장림동 강남아파트 5동 11층 1107호 아파트입니다. 현재 소유자는 이규식이며, 2022.02.22. 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.04.22. 이홍길 근저당권 200,000,000원이 설정됐고 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2024년 이후 붙은 다수의 가압류·압류와 2024.12.05. 임의경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리관계에서 가장 중요한 것은 낙찰자가 별도로 떠안을 금액입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고 임차인도 없습니다. 다만 국세·지방세 관련 압류가 4건 존재하므로, 그 가운데 당해세가 있다면 배당순위와 후순위 채권의 배당액은 달라질 수 있습니다. 이 문제는 배당의 문제이지, 현재 제공된 계산상 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 권리의 문제는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112927 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장평로41번길 61, 5동 11층1107호 (장림동,강남아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 · 11층 1107호 · 실거래 비교면적 84.945㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 · 사용승인 1992.06.30 |
| 소유자 | 이규식 · 2022.02.22. 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 133,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 말소기준
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2022.04.22. 이홍길 근저당권이고, 그 이후의 허춘도·고기남·이윤용·중소벤처기업진흥공단· 중소기업은행·기술보증기금·노우원·서항범 가압류와 각종 압류 및 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 14.5% 낮지만 최근 최저거래와는 가깝다
강남아파트 비교 거래의 최근 12개월 평균은 109,750,000원이고 최신 거래는 2026.08. 107,500,000원입니다. 현재 최저가 93,800,000원은 최근 12개월 평균의 85.5%로, 평균보다 15,950,000원 낮습니다. 최신 거래 107,500,000원보다도 13,700,000원 낮습니다. 최근 구간은 이전 구간보다 5.0% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 11 | 107,500,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 77.43㎡ | 14 | 113,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 77.43㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2026.02 | 77.43㎡ | 12 | 98,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 10 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2025.07 | 77.43㎡ | 15 | 101,000,000원 |
| 2025.05 | 84.95㎡ | 9 | 108,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 109,750,000원 |
전체 12건 거래 범위는 90,000,000원~133,000,000원입니다. 현재 최저가 93,800,000원은 평균·최신 거래보다 낮아 가격상 할인은 분명하지만, 2026.07.에는 84.95㎡ 10층이 90,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 따라서 현재 가격을 ‘무조건 싼 가격’으로 단정하기보다는 최근 평균 대비 할인된 가격으로 보는 편이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 2. 근저당 · 이홍길 | 200,000,000원 | 91,711,600원 |
| 3. 가압류 · 허춘도 | 109,863,948원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 고기남 | 50,393,100원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이윤용 | 102,137,050원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 150,749,185원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 35,389,432원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 기술보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 노우원 | 9,835,635원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서항범 | 28,419,971원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 93,800,000원 가정 시 집행비용 2,088,400원을 제외한 91,711,600원이 이홍길 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 전체 채권 청구액 876,788,321원 중 예상 배당액은 91,711,600원이며 미배당은 785,076,721원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 785,076,721원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 812,710,202원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 832,053,638원 | 0원 |
신청채권 청구액은 133,900,000원인데 현재 회차 예상 배당은 91,711,600원으로 전액 충족되지 않습니다. 더 유찰될수록 채권자 미배당은 늘지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정 및 실거래 자료 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)로 이용중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 11층 1107호입니다.
- 연식·규모. 사용승인일은 1992.06.30이고 강남 단지는 447세대입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 23,082㎡, 준공업지역이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 도로. 토지정보상 도로접면은 세로각지(가)이며, 감정요항에는 단지 진출입로와 단지 내 가로망이 정비되어 있다고 기재되어 있습니다.
- 거래성. 확인된 12건 거래는 90,000,000원~133,000,000원으로 가격 편차가 크고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동·호수 대조. 주소상 5동 1107호와 매각물건명세서의 현칭 105동 1107호 표기를 현장에서 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당표가 달라지는지 점검하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮더라도 동일 면적 90,000,000원 거래가 있으므로 평균만 보고 과도한 가격 가점을 주지 마세요.
- 공동담보 확인. 이홍길 근저당권에는 토지 부산광역시 강서구 송정동 산11이 공동담보로 기재되어 있습니다. 원본 등기에서 범위를 확인하세요.
- 관리비·현황. 1992년 사용승인 아파트이므로 내부 상태와 공용부분 관리상태, 체납 관리비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관계·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘평균 대비 할인’ 구간
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2022.04.22. 이홍길 근저당권이 말소기준이고 그 뒤에 쌓인 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 93,800,000원은 최근12개월 평균 109,750,000원의 85.5%, 최신 거래 107,500,000원보다도 낮아 감정가 단계와 달리 가격 메리트가 생긴 구간입니다.
다만 최근 거래 중 90,000,000원 사례가 있고 거래 범위도 90,000,000원~133,000,000원으로 넓습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 무조건 싸다”보다는 권리는 정리되어 있고, 가격은 최근 평균보다 낮아졌지만 실거래 하단과 비교해 최종 응찰가를 보수적으로 정해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다. 국세·지방세 압류의 실제 우선배당 여부와 5동·105동 표기도 입찰 전 반드시 대조할 포인트입니다.
