인천지방법원 2025타경509267. 사건상 용도표시는 대지이며, 등기 대상은 인천 중구 운서동 지엘플렉스1 1층 115호 집합건물입니다. 감정평가 당시 이 호실은 근린생활시설로 이용됐고, “파머스 포크 : 하아이안 샐러드 영종운서점”이 영업하는 상태로 조사됐습니다. 감정가는 617,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 211,631,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2018년 11월 15일 설정된 우리은행 근저당권 334,800,000원입니다. 임차인 김은정의 전입일은 2024년 7월 26일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금 20,000,000원을 별도로 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없으며, 소액임차인 최우선변제 가능성도 원문과 실제 임대차 요건을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509267 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3098-1 지엘플렉스1 1층 115호 도로명: 인천광역시 중구 영종대로196번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·집합건물 · 1층 근린생활시설 · 파머스 포크 : 하아이안 샐러드 영종운서점 이용 |
| 소유자 | 성미경 (2017.08.24. 매매, 거래가액 500,878,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 617,000,000원 / 211,631,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박경이 / 45,499,315원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 말소기준권리 | 2018.11.15. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 334,800,000원 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 없다
말소기준권리는 2018.11.15. 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 박경이 가압류, 강제경매개시결정, 희망새마을금고 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 임차인의 전입도 말소기준권리보다 약 5년 8개월 늦어 대항력이 없으므로, 보증금 미배당분을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은정 | 2024.07.26 | 20,000,000원 | 1,900,000원 | 2025.08.05. 접수 | 없음 | 미상 | 0원 |
김은정의 전입일은 우리은행 근저당권 설정일 이후이므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.08.05. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 가능성은 확정할 수 없고, 실제 배당순위와 소액임차인 최우선변제 여부는 사업자등록·점유·임대차계약서 및 배당요구 종기 내 적법한 신고 여부를 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 211,631,000원으로 감정가 617,000,000원의 34.3%입니다. 낙찰가에 더해지는 권리상 인수액이 없으므로 현재 회차에서의 권리상 실질취득액도 211,631,000원입니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 하락률만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 오히려 세 차례 유찰됐다는 사실은 기존 최저가 구간에서 응찰 수요가 형성되지 않았음을 보여줍니다. 근린생활시설은 월세 1,900,000원의 실제 수납 여부, 임차인의 계약 지속 가능성, 공실 발생 시 재임대 조건을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,631,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,762,834원 | - |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 334,800,000원 | 207,868,166원 | 126,931,834원 |
| 2. 가압류 · 박경이 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 박경이 | 45,499,315원 | 0원 | 45,499,315원 |
| 4. 가압류 · 희망새마을금고 | 19,800,000원 | 0원 | 19,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 450,099,315원 중 채권자 예상배당은 207,868,166원이며 미배당액은 242,231,149원입니다. 신청채권자 박경이의 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 남동측 인근의 역세권 주상지대로, 유사 규모의 주상복합 건물이 중심을 이루며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 대중교통 편익은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층 115호는 근린생활시설로 이용 중이며 전면 통유리와 내부 인테리어, 천정형 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 건물 구성. 오피스텔·생활용숙박시설 321개호, 근린생활시설 27개호, 주차 244대, 승강기 3대로 구성된 10층 건물입니다.
- 도로. 대로·중로·소로의 3면 도로에 접하고, 토지는 장방형 평지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역에 해당합니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으므로 실제 취득 절차에서 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 회차까지 세 차례 유찰된 근린생활시설이므로, 감정가 할인율보다 임대수요와 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 보증금 20,000,000원·월세 1,900,000원의 계약기간, 월세 체납, 갱신 여부와 실제 점유자를 확인하세요.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 사업자등록일, 점유 개시일, 배당요구 종기와 계약서 원본을 대조하세요.
- 수익성 검증. 현재 월세가 실제로 지급되고 있는지, 임차인이 퇴거하면 같은 조건으로 재임대할 수 있는지를 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 상권·공실·업종 제한·관리비·건물 운영 문제 때문인지 현장조사로 구분해야 합니다.
- 파산절차 확인. 2025.11.17. 파산선고 결정에 따른 파산관재인 관여와 사건절차의 최신 진행 상태를 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 상가 관리비 체납과 공용부분 부담, 전기·가스·수도 관련 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 허가구역 확인. 토지거래계약 허가구역 표기가 본 집합건물 취득에 어떻게 적용되는지 관할 행정기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 물건은 실제 임차인 1명이 있으나 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 낙찰가 외에 보증금을 추가 부담하는 유형은 아닙니다.
그러나 감정가 617,000,000원에서 3회 유찰돼 211,631,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없고, 용도는 아파트가 아니라 1층 근린생활시설입니다. 현재 월세 1,900,000원의 실제 수납과 임차 지속성, 공실 시 재임대 조건, 세 차례 유찰의 원인을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격·수익·환금성은 보수적 검증이 필요한 물건입니다.
