인천지방법원 2025타경509267. 운서역 남동측 인근의 지엘플렉스1 7층 708호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 최초 감정가 118,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 40,474,000원까지 내려왔습니다. 수치만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리와 가격을 분리해 살펴야 합니다.
말소기준은 2018년 12월 11일 희망새마을금고의 근저당권 85,200,000원입니다. 실제 임차인 김은정의 전입일은 2024년 7월 26일로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 했지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 배당순위는 원본 서류를 대조해야 합니다. 다만 현재 배당계산상 낙찰자가 승계할 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509267 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3098-1 지엘플렉스1 7층 708호 도로명: 인천광역시 중구 영종대로196번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 10층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 성미경 (2017.04.17 매매, 2018.12.11 소유권이전, 거래가액 124,923,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 40,474,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박경이 / 45,499,315원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 말소기준권리 | 2018.12.11 희망새마을금고 근저당권 · 채권최고액 85,200,000원 |
① 권리 흐름 — 대항력 없는 임차인, 매수인 인수 0원
2018년 신탁등기는 같은 해 이미 말소됐고, 2024년 현대카드와 박경이의 가압류도 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매개시결정들은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 현황 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은정 | 미상 | 2024.07.26 | 미상 | 20,000,000원 / 1,900,000원 | 2025.08.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김은정은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 2018.12.11 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 점유 부분과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능성은 단정하지 않습니다.
② 가격 프레임 — 감정가의 34.3%지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가 40,474,000원은 감정가 118,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 거래가와 최근 12개월 평균이 제시되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 40,474,000원 | 39,345,468원 | 136,853,162원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 28,331,800원 | 27,421,828원 | 148,776,802원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 19,832,260원 | 19,075,279원 | 157,123,351원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 40,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,128,532원 |
| 2. 근저당권 · 희망새마을금고 | 85,200,000원 | 39,345,468원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 박경이 | 45,499,315원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 희망새마을금고 | 45,499,315원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 176,198,630원 중 채권자 예상배당은 39,345,468원이며 미배당액은 136,853,162원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 남동측 인근의 역세권 주상지대로, 주변은 비슷한 규모의 주상복합 건물이 중심을 이룹니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 대중교통 편익은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 708호는 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 건물은 오피스텔·생활용숙박시설 321개호와 근린생활시설 27개호로 구성됩니다.
- 주차·승강기. 주차 244대, 승강기 3대가 설치된 복합건물입니다.
- 도로. 토지는 장방형 평지이고 3면이 대로·중로·소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 같은 건물의 실제 거래가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가 40,474,000원이 실제 매매시세와 임대수익에 비해 적정한지 별도 거래사례를 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 김은정의 점유 부분, 확정일자, 임대차계약서와 배당요구 내용을 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 임차인이 있으므로 인도협의 기간과 비용을 반영하세요.
- 파산선고 확인. 2025.11.17 파산선고결정과 경매절차의 관계를 최신 등기부 및 법원 문건으로 확인하세요.
- 혼합용도 확인. 오피스텔·생활용숙박시설·근린생활시설이 함께 있는 건물의 관리규약과 실제 사용 제한을 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 예상배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 검증 전 보류”
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리보다 늦게 전입한 실제 임차인 1명이 있지만 대항력은 없고, 현재 계산상 매수인이 떠안을 보증금과 권리는 0원입니다. 권리분석 자체는 대항력 있는 임차인의 보증금을 승계하는 사건보다 단순합니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 최저매각가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 세 차례 유찰, 오피스텔 복합건물, 실제 임차인 점유, 소유자 파산선고 등기를 함께 고려해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 절차는 확인 후 결정. 시세와 임대수익을 확보하기 전에는 보수적인 응찰가가 필요한 물건입니다.
