인천지방법원 2025타경509282. 송도동 ‘송도코스테이주건축물’ 1동 1층 122호로, 감정 당시 제2종근린생활시설 일반음식점으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 원스톱주식회사는 2024년 5월 20일 거래가액 1,836,335,110원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 산양농업협동조합 명의의 채권최고액 2,160,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 기입된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리순위만 보면 매수인이 등기상 후순위 채무를 떠안을 구조는 아닙니다. 그러나 현황상 영업장이 존재하고 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유자의 사업자등록일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 대항력은 가능·미상으로 두고 입찰 전에 현장과 집행기록을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509282 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 13-58 송도코스테이주건축물 제1동 제1층 제122호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설 일반음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층 건물 · 사용승인 2021.04.21 |
| 소유자 | 원스톱주식회사 (2024.05.20 소유권이전 · 거래가액 1,836,335,110원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,820,000,000원 / 891,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산양농업협동조합 / 1,827,516,473원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.20 산양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
2024년 5월 20일 설정된 산양농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 주식회사 잇다·서울보증보험주식회사·하나카드 주식회사· 중소기업은행·서울신용보증재단 가압류, 연수구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 7월 16일 금천세무서장 압류는 2024년 8월 16일 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 891,800,000원으로 감정가 1,820,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 예상이 유지된다면 실질취득액도 891,800,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만 보고 시장가보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 일반음식점으로 사용되는 근린시설입니다. 실제 가치는 영업 가능 업종, 전용·공용면적, 상가 동선, 가시성, 관리비, 공실 가능성, 임대료와 보증금, 건축물대장상 용도 등에 크게 좌우됩니다. 감정가 49%라는 할인율은 입찰 검토의 출발점일 뿐, 가격 메리트의 결론이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 891,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,318,000원 |
| 2. 근저당 · 산양농업협동조합 | 2,160,000,000원 | 880,482,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 잇다 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 140,046,020원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,094,617원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 292,424,803원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,929,565,440원 중 880,482,000원이 배당되고, 2,049,083,440원이 미배당되는 예상입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 891,800,000원 | 880,482,000원 | 2,049,083,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 624,260,000원 | 615,617,400원 | 2,313,948,040원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 436,982,000원 | 430,212,180원 | 2,499,353,260원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천대학교 송도캠퍼스 남동측 인근이며, 주변은 공업시설과 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 인천1호선 지식정보단지역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 현황. 기준시점 현재 122호는 일반음식점 ‘치아바타’, 123호는 ‘One stop’으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측 약 10m, 북서측 약 30m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 5,253.5㎡이며 공시지가는 1,451,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 준주거지역·준공업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·시가지조성사업지역 등에 해당하고 보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 건물 상태. 기본적인 급배수·위생설비와 승강기가 구비되어 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반음식점으로 이용되는 근린시설이므로 주거용 물건보다 실사용자와 투자수요가 제한될 수 있어 임대수익과 공실 위험 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 영업 주체와 소유자 원스톱주식회사의 관계, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 대항력 확인. 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 집행기록과 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당 공동담보인 123호의 경매·매각 진행과 배당관계를 함께 확인하세요.
- 채권자 확인. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이후의 최신 채권계산서와 신청채권자 관계를 확인하세요.
- 상가 가치 확인. 전용·공용면적, 출입 동선, 가시성, 업종 제한, 실제 임대료, 보증금과 공실 기간을 조사하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세와 공용부분 부담을 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
- 용도 확인. 일반음식점 영업 가능 여부와 건축물대장상 세부 용도, 시설 기준을 원본으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 사건 진행 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 2024년 5월 20일 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류가 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 감정가 1,820,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 891,800,000원까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다.
그러나 현황상 영업 중인 일반음식점이고 임대관계가 미상이며, 근저당 공동담보로 123호가 연결되어 있습니다. 실거래나 임대수익 비교 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 점유 위험은 미상, 가격 판단은 보류. 입찰 전 실제 임대차와 공동담보 진행, 상가 수익성을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
