인천지방법원 2025타경509282. 송도코스테이주건축물 제1동 1층 123호로, 감정평가 당시 제2종근린생활시설 일반음식점으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 원스톱주식회사는 2024.05.20. 거래가액 715,193,010원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 산양농업협동조합 명의의 채권최고액 2,160,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 주식회사 잇다·서울보증보험주식회사·하나카드 주식회사·중소기업은행· 서울신용보증재단의 가압류와 연수구 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2026.01.14. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 권리의 순위 자체는 2024.05.20. 설정된 근저당권을 그대로 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509282 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 13-58 송도코스테이주건축물 제1동 제1층 제123호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 일반음식점(One stop)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 · 사용승인일 2021.04.21. |
| 소유자 | 원스톱주식회사 (2024.05.20. 거래가액 715,193,010원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 259,700,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산양농업협동조합 / 1,827,516,473원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유 확인은 별개
등기상 핵심은 단순합니다. 2024.05.20. 산양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 과거의 신탁등기는 각각 말소된 뒤 원스톱주식회사 앞으로 소유권이 이전돼, 현재 소유권 흐름과 말소기준의 선후관계는 구분됩니다.
② 가격 해석 — 감정가의 49%여도 ‘저가’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 259,700,000원으로 감정가 530,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 주거용이 아닌 일반음식점 용도의 1층 근린시설은 임대수익, 공실, 업종 수요, 관리비와 내부 상태가 가격에 직접 영향을 줍니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·49%) | 259,700,000원 | 255,264,200원 | 2,674,301,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 181,790,000원 | 178,444,940원 | 2,751,120,500원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 127,252,999원 | 124,671,457원 | 2,804,893,983원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가가 낮아져도 배당받지 못하는 채권액만 증가할 뿐, 현재 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 권리 인수 구조에 관한 판단이고, 실제 시장가치가 259,700,000원보다 높은지 낮은지를 입증하는 근거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,435,800원 |
| 2. 근저당권 · 산양농업협동조합 | 2,160,000,000원 | 255,264,200원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 잇다 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 140,046,020원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,094,617원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 292,424,803원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,929,565,440원 중 집행비용을 제외한 255,264,200원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 매각물건명세서와 감정평가서 모두 제2종근린생활시설 일반음식점으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 인천대학교 송도캠퍼스 남동측 인근이며, 주변은 공업시설과 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 인천1호선 지식정보단지역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 10m, 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 도로와 접합니다.
- 건물. 2021.04.21. 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물이며 급배수·위생설비와 승강기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 세로장방형 평지이며 토지면적은 5,253.5㎡, 공시지가는 1,451,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·준공업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하고, 교육환경 보호구역과 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 음식점 운영 수요와 임대수익 검증 없이 주거용 부동산과 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실점유자 확인. 123호의 실제 운영자와 점유 근거, 사업자등록, 점유 개시일, 보증금·차임 관계를 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 검증. 현재 임대관계가 미상이므로 예상 임대료·공실기간·업종 수요를 별도로 조사해야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 공동담보로 기재된 122호의 경매 진행 여부와 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.01.14. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 채권계산서를 원본에서 대조하세요.
- 세금·관리비. 연수구 압류와 미반영 당해세, 공용부분 관리비 체납 여부를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 용도·영업 가능성. 일반음식점 영업에 필요한 시설 상태, 인허가 승계 가능성, 교육환경 보호구역과 토지이용 규제 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 비율보다 인근 근린시설의 실제 매매가·임대료·수익률을 우선해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 결과 및 기일 변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 물건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 2024.05.20. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 압류는 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 결론은 별개입니다. 임대관계가 미상인 1층 일반음식점이고, 2회 유찰됐으며, 실거래 비교자료 없이 감정가의 49%라는 비율만 제시돼 있습니다.
따라서 이 사건은 등기 권리는 조건부 합격, 가격과 점유는 보류로 보는 것이 맞습니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 259,700,000원이지만, 그 금액이 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 실제 점유관계와 임대수익, 공동담보 진행 상황까지 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
