부산지방법원 2025타경22273. 부산 연제구 거제동 1489-1, 법원로32번길 18의 5층 502호입니다. 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 일련번호 (가), (나)는 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상9층·지하2층 구조이고, 감정평가에는 제5층 제502호 외 1개호가 기재되어 있습니다.
현 소유자는 정주호로, 2015.08.26 매매를 원인으로 320,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 492,000,000원의 근저당을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 선우엔지니어링 근저당, 2025년 가등기·가처분, 두 건의 경매개시결정과 압류가 이어졌지만 등기 데이터상 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22273 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 1489-1 5층 502호 · 부산광역시 연제구 법원로32번길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 지상9층·지하2층 · 제5층 제502호 외 1개호 |
| 소유자 | 정주호 · 2015.08.26 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 515,000,000원 / 360,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 관련 금액 | 1,138,152,050원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸 구조
말소기준권리는 2015.08.26 을구 13번 부산은행 근저당입니다. 채권최고액은 492,000,000원이고 채무자는 정주호입니다. 이후 설정된 선우엔지니어링의 600,000,000원 근저당, 소유권이전청구권가등기, 가처분, 강제·임의경매개시결정, 국민건강보험공단과 연제구의 압류는 모두 등기 데이터상 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 현황 — ‘건축사’ 점유는 대항력 미상
| 임차·점유자 | 부분 | 전입·점유일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)비전21 건축사사무소 | 502호 | 2016.10.04 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최종근 | 503호 | 2023.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 선우엔지니어링(주) | 503호 | 2024.02.19 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 건축사 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
(주)비전21 건축사사무소의 전입일은 2016.10.04로 말소기준권리인 2015.08.26보다 늦어 대항력이 없습니다. 최종근과 선우엔지니어링(주) 역시 각각 2023.11.23, 2024.02.19 전입으로 기준권리 이후입니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 ‘건축사’는 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 대항력 없음을 전제로 입찰하면 안 됩니다.
② 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 판단 금지
현재 최저매각가는 360,500,000원으로 감정가 515,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되어 감정가보다 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 이것만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다. 동일 용도의 최신 실거래 비교가 없는 상태에서는 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 확인할 근거가 없기 때문입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 360,500,000원 | 354,653,000원 | 3,013,651,100원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 252,349,999원 | 248,017,099원 | 3,120,287,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 176,644,999원 | 173,371,969원 | 3,194,932,131원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 360,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,847,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 492,000,000원 | 354,653,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 선우엔지니어링주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 19번 경매개시결정 · 이영수 | 1,138,152,050원 | 0원 |
| 5. 갑구 20번 경매개시결정 · 주식회사부산은행 | 1,138,152,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 3,368,304,100원, 채권자 예상배당은 354,653,000원, 미배당은 3,013,651,100원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 거제동 소재 부산지방법원 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 사무소, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동해선 거제역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 (가), (나)는 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 폭 10m, 북서측 폭 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 근린생활시설용지입니다. 소로1류와 소로2류에 접합니다.
- 토지 지표. 토지면적 883.6㎡, 공시지가 3,936,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·정방형·소로각지입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 소화전, 기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘건축사’ 점유 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 실제 점유관계와 전입 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 502호 비전21 확인. (주)비전21 건축사사무소는 2016.10.04 전입, 보증금 20,000,000원·차임 1,500,000원으로 조사됐고 기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
- 503호 점유관계 대조. 최종근과 선우엔지니어링(주)의 503호 점유 내역이 조사되어 있으므로 감정평가의 “502호 외 1개호” 범위와 매각대상 원문을 서로 맞춰 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 18번 소유권이전청구권가등기는 별도 주의사항에서 담보가등기 종류 확인 필요로 표시되어 있습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 360,500,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 근린생활시설의 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이고 현황조사 비고에 <건축법인 비전21> 간판이 있다고 기재되어 있으므로 실제 영업·점유 상태를 현장에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기 소멸”과 “점유 안전”은 별개다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2015.08.26 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 선우엔지니어링 근저당, 가등기, 가처분, 경매개시결정, 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당모형에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 임차·점유 분석에서는 한 단계 더 확인해야 합니다. 502호의 비전21은 기준권리 이후라 대항력이 없지만, 매각물건명세서상 ‘건축사’ 점유는 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 대항력 여부가 밝혀지기 전까지는 인수위험을 완전히 배제할 수 없습니다. 가격 역시 1회 유찰로 360,500,000원까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 등기 권리는 소멸 구조, 점유는 추가 확인, 가격 판단은 보류. 이 세 문장이 이번 사건의 핵심입니다.
