부산지방법원 2025타경22273. 부산광역시 연제구 거제동 1489-1, 5층 503호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 9층·지하 2층으로 조사됐으며, 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동해선 거제역이 위치합니다.
권리의 기준점은 2015.08.26 설정된 부산은행 채권최고액 492,000,000원 근저당입니다. 이후 2024년 선우엔지니어링 근저당, 2025년 소유권이전청구권가등기와 가처분, 강제·임의경매, 국민건강보험공단 압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 점유 조사에서 503호 관련 점유자 가운데 전입일과 보증금이 확인되지 않은 기재가 있어, 등기만 보고 인수 위험이 완전히 끝났다고 결론내리기에는 확인할 항목이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22273 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 1489-1 5층 503호 · 부산광역시 연제구 법원로32번길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 지상 9층·지하 2층 · 5층 503호 |
| 소유자 | 정주호 (2015.08.26 매매 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,138,152,050원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자 정주호는 2015.08.26 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 선우엔지니어링주식회사 근저당 600,000,000원, 선우엔지니어링주식회사 명의의 소유권이전청구권가등기, 이영수의 가처분, 현재 사건의 강제경매개시결정, 부산은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 3건은 후순위, 1건은 미상
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)비전21 건축사사무소 | 502호 | 2016.10.04 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최종근 | 503호 · 주거 | 2023.11.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 선우엔지니어링(주) | 503호 | 2024.02.19 | 100,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
(주)비전21 건축사사무소, 최종근, 선우엔지니어링(주)은 모두 전입신고가 말소기준일 2015.08.26보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 반면 별도의 ‘점포’ 기재는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 아무 권리가 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 시세 근거는 없다
감정가는 288,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 201,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 용도·동일 권역의 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 ‘감정가에서 30% 내려왔다’는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 201,600,000원 | 70% | 3,170,326,500원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 141,120,000원 | 49% | 3,229,959,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 98,784,000원 | 34.3% | 3,271,698,212원 | 0원 |
배당 시뮬레이션상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 계산은 권리·배당 자료를 기준으로 한 것이고, 앞서 본 전입일·보증금 미상 점유는 별도로 확인해야 합니다. 실거래 자료가 없는 만큼 적정 입찰가 판단도 감정가 할인율만으로 결정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 492,000,000원 | 197,977,600원 |
| 3. 근저당 · 선우엔지니어링주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이영수 | 1,138,152,050원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사부산은행 | 1,138,152,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 201,600,000원에서는 집행비용 3,622,400원을 제외한 전액 197,977,600원이 부산은행 선순위 근저당에 배당되는 계산입니다. 선우엔지니어링주식회사 근저당과 후순위 경매채권에는 배당 여력이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 주변은 오피스텔·사무소·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 동해선 거제역이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 9층·지하 2층 건물로 급배수·위생설비, 승강기, 소화전, 기계식주차설비가 있습니다.
- 토지. 883.6㎡, 지목 대, 업무용, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 3,936,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되며 소로1류와 소로2류에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 기재의 실제 점유자, 점유개시 시점, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 503호 현황 대조. 호실 표식이 없고 <선우 건축적산연구소> 간판이 있다는 조사내용을 현장과 대조해야 합니다.
- 가등기 원문 확인. 2025.01.21 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후이지만, 별도 주의사항에 가등기 종류 확인 필요가 표시돼 있습니다.
- 가격 검증. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 별도의 시장가격 검증이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 3,170,326,500원은 후순위 채권자가 배당받지 못하는 금액이며, 그 자체를 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸은 명확, 점유와 가격은 확인”
이 물건의 등기 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2015.08.26 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 선우엔지니어링주식회사 근저당, 가등기·가처분, 강제·임의경매, 압류는 모두 자료상 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 503호 관련 조사에는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 기재가 남아 있어 대항력 가능 여부를 아직 판정할 수 없습니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 70%인 현재 가격이 곧바로 시장 대비 저가라는 의미도 아닙니다. 따라서 이 사건은 등기 권리는 소멸 구조, 점유는 추가 확인, 가격은 별도 검증이 핵심입니다.
