서울남부지방법원 2025타경12598. 가산디지털단지역 남측 인근 대륭테크노타운22차 제8층 제810호입니다. 감정평가상 이용상태는 산업시설(공장_지식산업센터)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 15층으로 2023.01.05. 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 주식회사오렌지디지트코리아이며, 2023.02.23. 소유권이전과 같은 날 중소기업은행 명의의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 중소기업은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 금천구 압류 3건, 기술보증기금 133,933,500원 가압류, 서울신용보증재단 49,140,000원 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 별도로 명시된 2022.12.14. 제254780호 을구 19번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하므로, “후순위 권리 전부 소멸 = 인수권리 없음”으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12598 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 371-63 대륭테크노타운22차 제8층 제810호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 146 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 산업시설(공장_지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 15층 · 제8층 제810호 · 사용승인 2023.01.05. |
| 소유자 | 주식회사오렌지디지트코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 362,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,235,917,251원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 인수권리를 먼저 본다
말소기준인 2023.02.23. 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 대륭테크노타운22차 제8층 제811호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 현재 회차 매각가 362,400,000원 가정에서는 집행비용을 뺀 356,526,400원이 중소기업은행에 배당되는 구조로 계산돼 신청채권도 전액 충족되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제·승계 미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 픽소니어 | 전부 | 35,000,000원 | 3,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
주식회사 픽소니어가 전부를 점유하며 보증금 35,000,000원, 월세 3,500,000원으로 조사됐습니다. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 봐야 하고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 및 최종 승계 여부를 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격·회차 구조 — 1회 유찰로 감정가의 80%
현재 회차 최저매각가는 362,400,000원으로 감정가 453,000,000원의 80%입니다. 2회 유찰 시 가정 매각가는 289,920,000원(64%), 3회 유찰 시 231,936,000원(51.2%)입니다. 다만 감정가 대비 할인 폭만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 362,400,000원 | 356,526,400원 | 1,266,547,100원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 289,920,000원 | 285,061,120원 | 1,338,012,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 231,936,000원 | 227,888,896원 | 1,395,184,604원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각가격이 낮아지는 만큼 채권자 미배당액은 1,266,547,100원 → 1,338,012,380원 → 1,395,184,604원으로 증가합니다. 신청채권자 중소기업은행 역시 세 시나리오 모두 청구액 1,235,917,251원을 충족하지 못합니다. 이 미배당은 곧바로 매수인이 승계하는 금액을 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 362,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,873,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,440,000,000원 | 356,526,400원 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 133,933,500원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울신용보증재단 | 49,140,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,623,073,500원 중 채권자 예상배당은 356,526,400원, 미배당은 1,266,547,100원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 임차인의 대항력·우선변제 여부 역시 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역(지하철 1호선·7호선) 남측 인근으로, 주위에 공장·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 산업시설(공장_지식산업센터)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 15층, 사용승인일 2023.01.05.이며 승강기·화재탐지·경보·스프링클러·주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 남서측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 2022.12.14. 제254780호 을구 19번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수하므로 권리 내용·범위·존속 조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 주식회사 픽소니어의 전입신고일이 미상입니다. 대항력과 보증금 35,000,000원의 승계 여부를 확정하기 전에는 금전 인수 위험을 0원으로 단정하지 마십시오.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 판단도 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 금천구 압류 3건이 있으며 당해세에 해당할 경우 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 같은 건물 제8층 제811호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 362,400,000원은 감정가의 80%지만, 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 권리 인수와 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 인수권리 확인이 먼저
이 사건은 1회 유찰돼 최저가가 453,000,000원에서 362,400,000원으로 내려왔습니다. 말소기준 이후의 압류·가압류가 소멸하고 배당 시나리오상 금전 인수액도 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 결론을 바꾸는 요소가 두 가지 있습니다. 첫째, 2022.12.14. 구분지상권설정등기는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 둘째, 보증금 35,000,000원의 실제 임차인 주식회사 픽소니어는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력·우선변제·승계 여부가 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가의 80%까지 내려왔다”가 아니라, 인수하는 구분지상권의 내용과 임차인의 대항력 여부를 입찰 전에 확정할 수 있느냐입니다.
