서울남부지방법원 2025타경12598. 가산디지털단지역 남측 인근의 대륭테크노타운22차 8층 810호로, 감정평가상 산업시설(공장·지식산업센터)로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 453,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 289,920,000원, 감정가의 64%입니다.
등기상 말소기준은 2023.02.23. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 매각물건명세서에는 2022.12.14. 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 여기에 전부를 사용하는 주식회사 픽소니어의 보증금 35,000,000원과 월차임 3,500,000원이 확인되지만, 대항력과 우선변제 여부를 판단할 날짜가 확인되지 않아 승계 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 371-63 대륭테크노타운22차 제8층 제810호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 146 |
| 이용상태 | 산업시설(공장·지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 15층 · 제8층 제810호 · 사용승인일 2023.01.05. |
| 소유자 | 주식회사오렌지디지트코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 289,920,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,235,917,251원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 나눠 봐야 한다
말소기준권리는 2023.02.23. 설정된 중소기업은행 근저당권 1,440,000,000원입니다. 이 근저당은 대륭테크노타운22차 811호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 금천구 압류, 기술보증기금 가압류 133,933,500원, 서울신용보증재단 가압류 49,140,000원, 중소기업은행의 임의경매개시결정과 후속 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·승계는 미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 픽소니어 | 전부 | 35,000,000원 | 3,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 전부를 사용하는 주식회사 픽소니어가 보증금 35,000,000원, 월차임 3,500,000원으로 조사되어 있습니다. 다만 대항력 판단에 필요한 날짜가 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않아, 대항력·우선변제·보증금 승계 여부는 미상입니다. 따라서 이 보증금을 매수인이 확정적으로 인수한다고 단정할 수도, 반대로 인수하지 않는다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격·회차 비교 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 453,000,000원의 64%인 289,920,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 231,936,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 185,548,800원입니다. 다만 이 사건에서는 현재 가격을 비교할 실거래 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 289,920,000원 | 285,061,120원 | 1,338,012,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 231,936,000원 | 227,888,896원 | 1,395,184,604원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 185,548,800원 | 182,151,117원 | 1,440,922,383원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 줄지만 채권자의 미배당액은 1,338,012,380원 → 1,395,184,604원 → 1,440,922,383원으로 커집니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이며 곧바로 매수인이 떠안는 금액이라는 뜻은 아닙니다. 매수인 측에서는 별도의 구분지상권 인수와 임차보증금 승계 가능성을 따로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,858,880원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,440,000,000원 | 285,061,120원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 133,933,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 49,140,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,858,880원을 제외한 285,061,120원이 중소기업은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 우선 차감되어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있으며, 임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 산업시설(공장·지식산업센터)로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닙니다.
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1호선·7호선) 남측 인근으로, 주위에 공장·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 15층, 사용승인일 2023.01.05.이며 승강기·화재탐지·경보·스프링클러·주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 남서측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 2022.12.14. 제254780호, 을구 19번 구분지상권설정등기가 매수인 인수사항으로 명시되어 있으므로 권리 내용과 이용 제한 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 주식회사 픽소니어가 전부를 점유하며 보증금 35,000,000원·월차임 3,500,000원입니다. 대항력 판단자료가 확인되지 않아 승계 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 임차인의 배당순위도 확정할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 배당에 선순위로 반영될 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 같은 건물 제811호와 공동담보로 기재되어 있으므로 배당관계 원문을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 실제 거래·임대수익·지식산업센터 거래조건을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 인수권리와 임차인 확인이 먼저다
이 사건은 말소기준권리 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 구분지상권과 대항력 판정이 끝나지 않은 임차인입니다. 현재 배당표상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 매각물건명세서상 구분지상권은 명시적으로 매수인이 인수하며, 보증금 35,000,000원의 실제 승계 여부도 아직 확정할 수 없습니다.
감정가 453,000,000원에서 두 번 유찰되어 289,920,000원까지 내려온 숫자 자체는 분명하지만, 실거래 비교 근거가 확인되지 않은 상태에서 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석할 수는 없습니다. 2회 유찰·지식산업센터·구분지상권 인수·임차인 대항력 미상이 동시에 존재하므로, 이 물건은 가격보다 권리 원문과 점유관계 확인이 우선되는 사건입니다.
