서울남부지방법원 2025타경12598. 가산디지털단지역 남측 인근의 대륭테크노타운22차 8층 811호입니다. 감정평가 이용상태는 산업시설(공장·지식산업센터)이고, 건물은 2023년 1월 5일 사용승인된 지하 3층·지상 15층 철근콘크리트 구조입니다. 현재 소유자는 주식회사오렌지디지트코리아이며, 2023년 2월 23일 설정된 중소기업은행 근저당권 1,440,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 기술보증기금 가압류 133,933,500원, 서울신용보증재단 가압류 49,140,000원, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 별도로 매각물건명세서에 2022.12.14. 제254780호 구분지상권설정등기(을구 19번)는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건을 ‘낙찰 후 등기부가 모두 깨끗해지는 사건’으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 371-63 대륭테크노타운22차 제8층 제811호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 산업시설(공장·지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 15층 · 제8층 · 사용승인 2023.01.05. |
| 소유자 | 주식회사오렌지디지트코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 958,000,000원 / 613,120,000원 (2회 유찰·64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,235,917,251원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 ‘인수권리’를 분리해야 한다
등기상 말소기준은 2023.02.23. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 확인되는 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 말소기준보다 앞선 2022.12.14. 구분지상권설정등기가 별도로 기재되어 있고, 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 인수되는 권리의 금액가치는 데이터에서 산정되어 있지 않으므로, 단순히 ‘인수액 0원’이라고 평가할 수 없습니다.
② 임차인 — 보증금 35,000,000원, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 픽소니어 | 전부 | 35,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 픽소니어가 목적물 전부를 점유하고 있고, 보증금은 35,000,000원, 월세는 3,500,000원입니다. 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2023.02.23.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않으므로 우선변제권과 낙찰 후 보증금 승계 여부 역시 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 64%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’ 근거는 없다
현재 최저매각가는 613,120,000원으로 감정가 958,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰로 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 상태입니다. 다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론낼 수 없습니다.
특히 실질취득액은 최저가 613,120,000원에 낙찰받는 금액만으로 끝난다고 보기 어렵습니다. 확정적으로 승계되는 구분지상권의 경제적 영향이 따로 존재하고, 임차인 보증금 35,000,000원 역시 대항력 판정 결과에 따라 매수인의 추가 부담 가능성이 남아 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 613,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,531,200원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,440,000,000원 | 604,588,800원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 133,933,500원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 49,140,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 1,623,073,500원 중 604,588,800원이 배당되고, 미배당은 1,018,484,700원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 별도로 매각물건명세서에 명시된 구분지상권은 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1호선·7호선) 남측 인근으로, 주변은 공장·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 산업시설(공장·지식산업센터)입니다. 주거용 아파트로 볼 수 없는 물건입니다.
- 도로. 토지 남서측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 2022.12.14. 제254780호, 을구 19번 구분지상권의 구체적 범위·존속기간·내용을 확인해야 합니다. 매수인이 인수하는 권리입니다.
- 임차인 대항요건 확인. 주식회사 픽소니어의 점유 개시와 전입·사업자등록 등 대항요건의 기준일을 확인해 말소기준일 2023.02.23.과 비교해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 보증금 35,000,000원의 우선변제 및 낙찰 후 승계 여부는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 실거래 대조. 감정가 대비 64%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고, 가산동 지식산업센터의 최근 거래가격과 직접 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 용도 확인. 산업시설(공장·지식산업센터)로 이용 중인 물건이므로 실제 사용·입주·처분 가능 조건을 용도와 규제에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 인수조건 확인이 먼저다
이 사건은 감정가 958,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 613,120,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 감정가의 64%라는 숫자만으로 투자매력을 판단하기 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 무엇보다 매수인이 인수하는 구분지상권이 명시돼 있으며, 전부를 점유하는 임차인 주식회사 픽소니어의 보증금 35,000,000원에 대해서도 대항력·우선변제·승계 여부가 확정되지 않았습니다.
말소기준 이후의 가압류·압류 등은 소멸하지만, 이 물건의 핵심은 소멸하는 권리가 아니라 남는 권리와 아직 판정되지 않은 임차인 리스크입니다. 현재 단계에서는 최저가를 곧바로 실질취득가로 보지 말고, 구분지상권 원문과 임차인의 대항요건을 먼저 확인한 뒤 총부담을 다시 계산해야 합니다.
