서울남부지방법원 2025타경12598. 가산디지털단지역 남측 인근 대륭테크노타운22차 8층 811호로, 감정평가상 산업시설(공장·지식산업센터)로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 958,000,000원, 현재 최저매각가는 766,400,000원으로 감정가의 80%입니다. 등기상 소유자는 주식회사오렌지디지트코리아이고, 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 소멸한다”는 문장만으로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 2022.12.14. 제254780호 구분지상권설정등기(을구 19번)는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이 권리는 2023.02.23. 중소기업은행 근저당보다 앞선 권리이며, 인수 금액이 숫자로 제시되지 않았으므로 단순히 ‘인수 0원’으로 처리하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12598 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 371-63 대륭테크노타운22차 제8층 제811호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 146 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 산업시설(공장·지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 15층 · 제8층 · 사용승인일 2023.01.05. |
| 소유자 | 주식회사오렌지디지트코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 958,000,000원 / 766,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,235,917,251원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 ‘인수 권리’가 핵심
말소기준권리는 2023.02.23. 설정된 중소기업은행 근저당권 1,440,000,000원입니다. 그 뒤 2025.06.27. 기술보증기금 가압류 133,933,500원, 2025.08.14. 서울신용보증재단 가압류 49,140,000원, 2025.10.15. 임의경매개시결정, 2025.12.30. 금천구 압류가 이어졌으며 이들 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 구분지상권 인수 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 픽소니어 | 전부 | 35,000,000원 | 3,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 픽소니어가 목적물 전부를 점유하고 보증금 35,000,000원, 월세 3,500,000원으로 조사됐습니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도 임차인의 실제 대항력 및 배당 여부를 확인하기 전에는 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
③ 회차별 가격·미배당 — 가격 할인보다 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (80%) | 766,400,000원 | 756,336,000원 | 866,737,500원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 613,120,000원 | 604,588,800원 | 1,018,484,700원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 490,496,000원 | 483,191,040원 | 1,139,882,460원 |
유찰이 거듭되면 최저매각가는 766,400,000원에서 613,120,000원, 다시 490,496,000원으로 내려가지만 채권 미배당은 오히려 커집니다. 현재 자료에는 이 물건과 직접 비교할 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 구분지상권 인수와 임차인 대항력 확인 전에는 가격 할인보다 권리 리스크가 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 766,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,064,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,440,000,000원 | 756,336,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 133,933,500원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 49,140,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,623,073,500원, 채권 배당액은 756,336,000원, 미배당은 866,737,500원입니다. 이 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있으나, 별도로 명시된 구분지상권 인수와 대항력 미상 임차인의 권리 여부까지 0원이라는 뜻은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1호선·7호선) 남측 인근이며, 주위에 공장·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 산업시설(공장·지식산업센터)로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닙니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 15층 건물이며 사용승인일은 2023.01.05.입니다.
- 도로. 토지 남서측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 2022.12.14. 제254780호 을구 19번 등기의 범위·내용·존속기간과 실제 사용상 제약을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 주식회사 픽소니어의 전입신고일이 미상입니다. 전입·사업자등록 등 대항요건과 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 35,000,000원. 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 매수인 부담이 될 수 있으므로 현재 단계에서 0원 인수로 단정하지 마세요.
- 가격 판단. 최저가는 감정가의 80%지만 직접 비교 가능한 실거래 근거가 제시되지 않았습니다. 감정가 대비 할인만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권 미배당이 866,737,500원이며 신청채권자 중소기업은행도 청구액 1,235,917,251원을 전액 회수하지 못합니다.
- 산업시설 확인. 주거용이 아닌 산업시설(공장·지식산업센터)이므로 실제 이용 가능 업종과 관리·입주 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수권리
이 물건은 감정가 958,000,000원에서 한 차례 유찰돼 766,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현 단계에서 핵심은 할인폭이 아닙니다. 말소되지 않는 구분지상권설정등기를 매수인이 인수하고, 전부를 점유하는 보증금 35,000,000원의 임차인은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 말소기준 이후의 가압류·압류가 소멸한다는 점은 명확하지만, 그 사실만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.
또한 비교 가능한 실거래 근거가 제시되지 않아 감정가의 80%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’는 결론도 낼 수 없습니다. 이 사건은 구분지상권의 실질 제약과 임차인의 대항력·배당관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리 리스크가 가격 할인보다 큽니다.
