인천지방법원 2025타경509895. 인천 남동구 서창동 704-2, 주건축물제1동 1층 108호입니다. 사건 분류는 대지로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며, 토지 역시 상업용 건부지로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 신안기술주식회사로, 2022.01.03 거래가액 756,479,600원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 1,740,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 강산종합건설의 500,000,000원 근저당, 우림종합건설의 가압류 2건, 울산축산업협동조합 가압류, 국세·지방세 압류 및 현재 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 순위만 보면 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 권리 인수가 아니라, 현재 가격에서도 선순위 채권조차 전액 배당받지 못할 정도로 채권총액이 크고, 물건 자체가 일반 주거형이 아닌 상업용 구분건물이라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509895 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 704-2 주건축물제1동 1층 108호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 서창남순환로216번길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 상업용 건부지 |
| 소유자 | 신안기술주식회사 (2022.01.03 소유권이전 · 거래가액 756,479,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,397,000,000원 / 335,419,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,626,388,072원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제가 없으므로 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 핵심은 2022.01.03 설정된 하나은행 근저당권이며, 후순위 강산종합건설 근저당·우림종합건설 가압류·울산축산업협동조합 가압류· 국세 및 지방세 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 현황 리스크 — 두 호실을 하나의 식당으로 사용
이 사건에서 권리보다 더 중요한 부분입니다. 매각 조건은 일괄매각이고, 목록 1·2는 두 호실 사이의 내부 분리벽을 철거해 하나의 호실로 통합해 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 두 호실 모두 식당으로 이용하다가 현재는 영업이 중단된 상태입니다.
현황조사 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했고, 관리실 탐문 결과 내부에는 두 호실의 경계표지나 건물번호 표지가 설치되지 않은 것으로 추정됐습니다. 다만 건축물현황도에서 각 호실의 위치가 특정되고 건축물대장에 면적이 특정돼 복원은 용이한 것으로 보인다고 조사됐습니다. 즉 법적 권리 인수와 별개로, 향후 독립 호실로 다시 활용하거나 처분할 계획이라면 현황 복원과 내부 구조 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,495,866원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,740,000,000원 | 329,923,134원 |
| 3. 근저당 · 강산종합건설주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우림종합건설 주식회사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우림종합건설 주식회사 | 800,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 울산축산업협동조합 | 26,768,377원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,176,768,377원 중 예상 배당액은 329,923,134원이며, 예상 미배당은 2,846,845,243원입니다. 집행비용 5,495,866원을 제외하면 매각대금이 하나은행 근저당 배당에도 부족합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천장아초등학교 서측 인근으로, 각종 근린생활시설·아파트단지·단독주택이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 지역·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 대로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,438.1㎡, 공시지가 3,528,000원/㎡, 평지·가로장방·광대로한면 조건입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 구분건물로, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 통합사용 상태 확인. 목록 1·2 사이 분리벽 철거 상태, 실제 내부 경계, 출입구와 설비 배치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 복원 가능성 확인. 건축물현황도와 건축물대장상 각 호실 위치·면적이 특정돼 복원은 용이한 것으로 조사됐지만 실제 공사범위와 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 영업중단 원인 점검. 두 호실 모두 식당으로 사용하다 영업이 중단된 상태이므로 재임대·재영업 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하므로 당해세 확정액과 법정기일을 확인해 실제 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 네 차례 유찰의 의미. 감정가 대비 24.01%라는 숫자보다 반복 유찰의 원인이 상권·임대수요·물건형태 중 어디에 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 현재 실질취득. 배당표상 인수 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득액은 335,419,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·건축물현황도와 실제 현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 중요한 것은 왜 네 번 유찰됐는가
권리 구조만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2022.01.03 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자판단의 중심은 권리가 아니라 물건성입니다. 감정가 1,397,000,000원에서 335,419,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬하지만, 이미 4회 유찰됐고 두 호실을 하나의 식당으로 통합해 쓰다가 영업이 중단된 상업용 구분건물입니다. 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 이 자료 안에 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형, 환금성은 보수적으로. 이 사건은 최저가 할인율보다 통합사용 상태와 재임대·재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
