🔥 4회 유찰 · 📉 감정가의 24.01% · 🛡️ 인수 0원 · 💸 미배당 2,955,981,639원
인천지방법원 2025타경509895. 서창동 704-2 주건축물제1동 1층 110호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 구분건물입니다. 등기상 소유자는 신안기술주식회사이고, 2022.01.03 소유권이전 당시 거래가액은 535,194,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당 1,740,000,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤의 강산종합건설 근저당과 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 매우 크게 내려왔습니다. 감정가 936,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 224,733,000원, 감정가의 24.01%입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 시세 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설은 주거용과 달리 임대수익·공실·상권·전용성에 따라 가격 편차가 크므로 현장 시세 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509895 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 704-2 주건축물제1동 1층 110호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 신안기술주식회사 · 2022.01.03 소유권이전 · 거래가액 535,194,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 936,000,000원 / 224,733,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가의 24.01% |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치제팔차유동화전문 유한회사 / 1,626,388,072원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수 문제는 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.01.03 하나은행 근저당 1,740,000,000원입니다. 이후 설정된 강산종합건설 근저당 500,000,000원과 우림종합건설 가압류 2건, 울산축산업협동조합 가압류, 남동구·국세 압류, 2025.06.12 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 24%까지 하락했지만 시세 비교는 별개
현재 회차 최저가는 224,733,000원입니다. 감정가 936,000,000원의 24.01%로 내려온 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 157,313,100원, 6회 유찰 시 110,119,170원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 224,733,000원 | 24.01% | 2,955,981,639원 |
| 5회 유찰 시 | 157,313,100원 | 16.81% | 3,022,457,660원 |
| 6회 유찰 시 | 110,119,170원 | 11.76% | 3,068,990,875원 |
감정가 대비 할인율은 크지만, 실거래 시세 자료가 없기 때문에 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가의 24%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 환산하면 안 됩니다. 근린생활시설은 실제 임대료·공실률·상권·원상복구 비용을 확인한 뒤 적정가를 따로 산정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,733,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,946,262원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,740,000,000원 | 220,786,738원 |
| 2. 근저당 · 강산종합건설주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우림종합건설 주식회사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우림종합건설 주식회사 | 800,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 울산축산업협동조합 | 26,768,377원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,176,768,377원 중 예상 배당액은 220,786,738원이며, 미배당액은 2,955,981,639원입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주변환경. 인천장아초등학교 서측 인근으로, 각종 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지·도로. 상업용 건부지로 이용 중이며 동측으로 폭 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택)·공공주택지구·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,528,000원/㎡, 토지면적 1,438.1㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일 성격 근린생활시설의 매매가·임대료·공실을 직접 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 가격 문제인지, 상권·공실·물건 현황 문제인지 현장에서 구분해야 합니다.
- 통합사용 상태 확인. 목록3·4의 실제 호실 대응관계, 내부 철거 상태, 원상복구 범위와 비용을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 실제 우선배당액을 확인하세요.
- 공실·영업중단 확인. 식당 영업 중단 상태와 향후 임대 가능성, 시설 철거·재사용 비용을 함께 계산해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “24% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가다
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 반면 가격과 물건 현황은 단순하지 않습니다. 감정가 936,000,000원에서 4회 유찰되어 224,733,000원까지 내려왔지만, 근린생활시설의 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제로 싼지는 알 수 없습니다. 여기에 목록3·4 통합사용과 영업중단, 세금 압류까지 점검해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격은 현장 시세 검증 후 결정이 핵심입니다.
