대전지방법원 2025타경548. 서산시 석림동 거성팰리스 2층 201호입니다. 용도는 연립/다세대이고, 감정평가상 공부에는 사무실로 되어 있으나 현황은 주택 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 이재용이며, 2018.04.25 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다.
가격만 보면 감정가 113,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 55,370,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 73,000,000원의 75.8%이고 최신 거래 74,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 최근 시세는 이전 거래군보다 -23.2% 하락한 흐름이고, 무엇보다 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않아 최저가와 실질취득가를 동일하게 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경548 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 302-150 거성팰리스 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 공부상 사무실 · 현황 주택 등 |
| 소유자 | 이재용 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권 청구 | 103,808,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 전입자
데이터상 말소기준권리는 2023.10.20 서산시 압류로 제시되어 있습니다. 유연화는 2021.03.03, 유찬용은 2021.09.02 전입으로 모두 이 날짜보다 빠르고, 각각 대항력 있음·매수인 인수 가능성으로 분류되어 있습니다. 반면 강민서는 2024.07.05 전입으로 말소기준 이후이며 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 유연화 | 2021.03.03 | 대항력 있음 | 확인되지 않음 | 미상 |
| 유찬용 | 2021.09.02 | 대항력 있음 | 확인되지 않음 | 미상 |
| 강민서 | 2024.07.05 | 대항력 없음 | 2025.03.21 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 이 가운데 유연화·유찬용의 보증금 미상 상태가 낙찰자 인수위험의 핵심입니다. 강민서는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고 2025.03.21 배당요구가 접수되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가만 보면 할인, 실질취득가는 미확정
거성팰리스2동의 실거래 표본은 6건이고, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 전체 평균은 84,000,000원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 73,000,000원과 최신 거래 74,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래의 추세 -23.2%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 48.29㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2023.08 | 48.29㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2023.06 | 47.81㎡ | 4 | 71,000,000원 |
| 2022.03 | 47.81㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.01 | 48.76㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 47.81㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 73,000,000원 |
현재 최저매각가 55,370,000원은 최근 12개월 평균의 75.8%입니다. 다만 대상 면적은 61.65㎡이고 실거래 표본은 47.81㎡~48.76㎡로 면적이 일치하지 않으며, 대항력 임차인 보증금까지 미상입니다. 따라서 55,370,000원이 곧 실질취득가라고 볼 수 없고, 임차보증금 확인 전에는 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,660원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 박경식 | 103,808,219원 | 53,973,340원 |
| 미배당 | - | 49,834,879원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당 계산은 집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 55,370,000원 | 53,973,340원 | 49,834,879원 |
| 3회 유찰 시 | 38,759,000원 | 37,661,338원 | 66,146,881원 |
| 4회 유찰 시 | 27,131,300원 | 26,242,937원 | 77,565,282원 |
유찰이 거듭되면 입찰가격은 내려가지만, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다. 보증금이 큰 경우 낙찰가가 내려갈수록 인수부담이 상대적으로 더 중요해질 수 있으므로, 회차보다 먼저 임차보증금 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 사무실로 되어 있으나 현황은 주택 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물 내 2층 201호이며, 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 새시 창호 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형이며 공시지가는 527,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유연화 보증금 확인. 2021.03.03 전입, 대항력 있음으로 분류되어 있어 보증금·배당요구 여부·점유관계를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 유찬용 보증금 확인. 2021.09.02 전입, 대항력 있음으로 분류되어 있어 보증금과 실제 인수 가능액 확인이 핵심입니다.
- 강민서 확인. 2024.07.05 전입으로 대항력 없음, 2025.03.21 배당요구 접수 상태입니다.
- 말소기준 재확인. 2023.10.20 서산시 압류와 2024.05.27 말소 기록을 등기부 원본과 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 사무실과 현황 주택 이용의 차이를 실제 점유·건축물대장·관계 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 대상 면적 61.65㎡와 거래 표본 면적 47.81㎡~48.76㎡가 일치하지 않습니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 보증금을 확인해야 한다
이 물건은 감정가 113,000,000원에서 두 차례 유찰되어 55,370,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 73,000,000원 대비 75.8%라는 숫자만 보면 눈에 띕니다. 하지만 최근 거래 흐름 자체가 -23.2% 하락했고, 더 중요한 것은 대항력 임차인 2명의 보증금이 모두 미상이라는 점입니다.
대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰자가 부담할 수 있으므로, 이 사건의 실질취득가는 현재 55,370,000원으로 고정할 수 없습니다. 입찰 판단의 순서는 할인율 확인보다 임차보증금 확인이 먼저입니다. 보증금과 배당관계가 확정된 뒤에야 최근 12개월 평균 73,000,000원 및 최신 거래 74,000,000원과 실질취득가를 비교할 수 있습니다.
