79,100,000원
대전지방법원 2025타경548. 서산시 석림동 거성팰리스 제2층 제201호입니다. 사건상 용도는 연립/다세대이고, 감정평가 이용상태에는 공부상 사무실이지만 현황 주택 등으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 이재용으로, 2018.04.25 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
현재 등기에는 2016년과 2018년에 설정됐던 근저당권들이 이미 말소된 흐름이 확인됩니다. 이번 경매는 박경식의 103,808,219원 청구에 따른 2025.03.06 강제경매입니다. 다만 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 3명의 전입과 보증금 미상입니다. 특히 유연화·유찬용은 전입일이 권리분석상 기준일보다 앞서 있어, 정확한 보증금이 확인되기 전에는 낙찰자가 실제로 얼마를 부담할지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경548 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 302-150 거성팰리스 2층 201호 |
| 도로명 | 충청남도 서산시 정주골6길 20-12 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 공부상 사무실 · 현황 주택 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건 내 제2층 제201호 |
| 대상 면적 | 61.65㎡ |
| 소유자 | 이재용 · 2018.04.25 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 79,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박경식 / 103,808,219원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 임차인이 핵심
과거 2016.04.29 이상달·이영달의 근저당권과 2018.04.25 논산계룡축산업협동조합 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.06 박경식 명의로 등기돼 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 현재 등기상 담보권 자체보다 임차관계의 실제 보증금과 대항력이 매수인 부담을 좌우할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 실질취득가를 계산할 수 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유연화 | 2021.03.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유찬용 | 2021.09.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강민서 | 2024.07.05 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 없음 표시 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 유연화와 유찬용은 전입일이 2023.10.20보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 안전합니다. 이들의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰자의 실질취득비용은 79,100,000원에 그 인수액을 더한 금액이 되므로 현재 자료만으로 총액을 고정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 한 번 유찰됐어도 최근 시세보다 높다
거성팰리스2동 거래 자료의 전체 평균은 84,000,000원이고, 이 기준으로는 현재 최저가가 94.2%입니다. 그러나 최근 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최신 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 평균은 73,000,000원, 최신 거래는 2023.08 · 74,000,000원이며, 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -23.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 48.29㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2023.08 | 48.29㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2023.06 | 47.81㎡ | 4 | 71,000,000원 |
| 2022.03 | 47.81㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.01 | 48.76㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 47.81㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 73,000,000원 |
현재 최저가 79,100,000원은 최근 12개월 평균의 108.4%로, 한 번 유찰됐는데도 최근 거래 수준보다 높습니다. 게다가 거래 표본은 47.81㎡~48.76㎡인 반면 대상 면적은 61.65㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최신 거래도 2023.08이어서, 이 표본만으로 현재 61.65㎡의 정확한 시가를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,823,800원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 박경식 | 103,808,219원 | 77,276,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 미배당액은 26,532,019원입니다. 이 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 임차보증금 자체가 미상이므로 매수인의 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 79,100,000원 | 77,276,200원 | 26,532,019원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 55,370,000원 | 53,973,340원 | 49,834,879원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 38,759,000원 | 37,661,338원 | 66,146,881원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정·토지 정보 기준)
- 이용상태. 공부상 사무실이지만 현황은 주택 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 사건 용도는 연립/다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물의 제2층 제201호이며, 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 393.0㎡ · 공시지가 527,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 도시지역, 제2종일반주거지역 관련 지정이 확인됩니다.
- 거래 표본. 거성팰리스2동은 12세대, 2016.04.05 준공이며 거래 표본 6건이 있으나 대상 면적 61.65㎡와 표본 면적이 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유연화 보증금 확인. 2021.03.03 전입, 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관련 자료를 반드시 대조해야 합니다.
- 유찬용 보증금 확인. 2021.09.02 전입, 역시 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 미배당 보증금이 남으면 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
- 강민서 대항력 재확인. 2024.07.05 전입, 2025.03.21 배당요구가 확인되지만 2023.10.20 압류가 2024.05.27 해제된 등기 흐름 때문에 기준권리 원본 대조가 필요합니다.
- 현재 최저가를 ‘70% 할인’으로만 보지 말 것. 79,100,000원은 최근 12개월 평균 73,000,000원의 108.4%이며 최근 추세는 -23.2%입니다.
- 비교 면적 확인. 대상 면적은 61.65㎡인데 실거래 표본은 47.81㎡~48.76㎡입니다. 실거래 숫자만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 공부상 사무실·현황 주택 차이 확인. 실제 이용 및 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “한 번 유찰됐다고 안전해진 것은 아니다”
이 물건은 감정가 113,000,000원에서 1회 유찰돼 79,100,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인처럼 보이지만, 최근 12개월 평균은 73,000,000원이고 현재 최저가는 그 108.4%입니다. 최근 거래 추세도 -23.2%라 가격 측면에서 적극적인 가점을 주기 어렵습니다.
여기에 더 큰 변수가 있습니다. 유연화·유찬용의 보증금이 미상이고, 둘의 전입은 권리분석상 기준일보다 앞서 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력을 확정할 수도, 실질 인수액을 계산할 수도 없습니다. 또한 2023.10.20 압류가 2024.05.27 해제된 흐름이 있어 기준권리 자체도 원본 재확인이 필요합니다. 가격은 최근 시세 이상, 인수액은 미상. 이 사건은 보증금과 말소기준을 확인하기 전까지 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
