59,780,000원
대전지방법원 2025타경548. 서산시 석림동 거성팰리스 2층 202호입니다. 등기부만 보면 현재 남아 있는 근저당이나 압류는 없고, 2018년 취득 당시 설정됐던 논산계룡축산업협동조합 근저당도 2021.09.10 해지로 말소됐습니다. 이번 사건의 말소기준은 2025.03.06 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞서 유연화·유찬용·강민서가 전입해 있다는 점입니다.
세 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 전입시점만으로 실제 임대차관계와 승계액을 확정해 “대항력 있음”이라고 단정할 수 없습니다. 다만 모두 말소기준일보다 먼저 전입한 만큼 대항력 가능성이 열려 있고, 보증금이 확인되기 전까지 매수인 인수위험도 금액을 특정할 수 없는 상태입니다. 특히 강민서는 2025.03.21 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위 역시 현재 자료만으로는 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경548 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 302-150 거성팰리스 2층 202호 · 도로명 충청남도 서산시 정주골6길 20-12 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 공부상 사무실 · 현황 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이재용 · 2018.04.25 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박경식 / 103,808,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인 확인이 핵심
2016년 설정됐던 이상달·이영달 근저당과 2017년의 임의·강제경매개시결정은 2018.04.25 경매매각 과정에서 말소됐고, 이재용 소유권 취득과 함께 설정된 논산계룡축산업협동조합 근저당도 2021.09.10 해지됐습니다. 따라서 이번 경매에서 등기부상 선순위 담보권이 남아 있는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수액은 아직 계산 불가
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유연화 | 2021.03.03 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 유찬용 | 2021.09.02 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 강민서 | 2024.07.05 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명으로 집계됩니다. 따라서 서로를 중복 신고로 제외할 근거가 없습니다. 현재 자료에서 배당요구가 확인되는 사람은 강민서이며, 유연화와 유찬용은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 ‘실질취득가’가 아직 없다
거성팰리스2동의 확인된 실거래는 6건이고 전체 평균은 84,000,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 제공된 최근 12개월 표본을 우선하면 평균은 73,000,000원, 최신 거래는 2023.08 · 74,000,000원입니다. 현재 최저가 59,780,000원은 최근 12개월 평균의 81.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 48.29㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2023.08 | 48.29㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2023.06 | 47.81㎡ | 4 | 71,000,000원 |
| 2022.03 | 47.81㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.01 | 48.76㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 47.81㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 73,000,000원 |
다만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 본건 기준 면적은 66.28㎡인데, 실거래 표본은 47.81~48.76㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 실거래 추세가 -23.2%로 하락했고, 최신 거래도 2023.08입니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 81.9%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,476,040원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 박경식 | 103,808,219원 | 58,303,960원 |
| 미배당 | - | 45,504,259원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구 103,808,219원 중 58,303,960원이 배당되고 45,504,259원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 임차인 보증금이 확인되지 않아 이 표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모 (감정 및 토지정보 기준)
- 용도. 사건상 연립/다세대이며, 감정 이용상태는 공부상 사무실이나 현황 주택으로 조사됐습니다. 공부와 실제 이용의 차이를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 규모. 거성팰리스2동은 총 12세대이며 2016.04.05 준공됐습니다. 대단지 공동주택과 달리 거래 표본 자체가 많지 않습니다.
- 토지. 토지면적 393㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형이며 제2종일반주거지역에 해당합니다. 공시지가는 527,300원/㎡입니다.
- 도로. 토지정보상 도로접면은 세로한면(가)이며, 감정 내용에는 북서측 왕복 2차선 도로와 접한다고 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역 외 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 관련 정보가 확인됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 표본 6건, 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.0회, 경매 매각률 0.0%로 집계돼 있습니다. 실거래 추세도 -23.2%여서 낮은 최저가만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명의 임대차계약 확인. 유연화·유찬용·강민서 각각의 실제 점유관계, 보증금, 계약기간을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 강민서는 2025.03.21 배당요구가 확인되지만 확정일자는 미상입니다. 다른 두 사람은 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.
- 실질취득가 재계산. 현재 최저가 59,780,000원에 미배당 승계보증금이 존재하는지 확인한 뒤 시세 73,000,000원·74,000,000원과 비교해야 합니다.
- 면적 차이 주의. 본건 기준 면적 66.28㎡와 실거래 표본 47.81~48.76㎡가 일치하지 않으므로 단순 가격 비교는 보조자료로만 사용해야 합니다.
- 공부상 사무실·현황 주택 확인. 현황 이용과 공부상 용도의 차이가 금융, 전입, 사용, 처분 과정에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래 추세가 -23.2%로 집계돼 있어 과거 전체 평균 84,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차 관련 원본과 최신 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차인 보증금이 먼저다
이 물건은 감정가 122,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 59,780,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 제공된 최근 12개월 실거래 평균 73,000,000원의 81.9%입니다. 하지만 이 숫자를 그대로 할인율로 받아들이기는 어렵습니다. 실거래 표본의 면적이 본건과 맞지 않고, 시장 추세는 -23.2%이며, 무엇보다 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인 3명의 보증금이 모두 확인되지 않았기 때문입니다.
등기부상 담보권은 정리돼 있지만 임대차관계는 정리되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수 0원이나 실질취득 59,780,000원으로 확정하는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건의 판단 순서는 명확합니다. 보증금·점유·확정일자·배당관계를 먼저 확인하고, 그 뒤 실질취득가를 계산한 다음 시세와 비교해야 합니다. 최저가 49%는 그 다음에 볼 숫자입니다.
