대전지방법원 2025타경548. 서산시 석림동 거성팰리스 2층 202호입니다. 공부상 사무실이지만 현황은 주택으로 이용 중인 연립·다세대 물건입니다. 등기부에 남아 있는 근저당권이나 압류는 없고, 현재 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 등기만 보면 단순하지만, 말소기준일인 2025.03.06보다 앞서 전입한 유연화·유찬용·강민서 씨가 확인됩니다. 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 미배당 보증금이 있다면 낙찰자가 승계할 가능성이 있습니다.
가격도 안전마진이 보이지 않습니다. 최저가 85,400,000원은 전체 실거래 평균 84,000,000원의 101.7%이고, 우선해서 봐야 할 최근 12개월 평균 73,000,000원의 117.0%입니다. 최신 거래 74,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 23.2% 낮아진 하락 추세이므로, 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경548 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 302-150 거성팰리스 제2층 제202호 도로명: 충청남도 서산시 정주골6길 20-12 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 공부상 사무실, 현황 주택 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건 내 2층 |
| 시장 비교 대상면적 | 66.28㎡ · 실거래 표본 면적과 불일치 |
| 소유자 | 이재용 (2018.04.25. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박경식 / 103,808,219원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2016년 설정된 이상달·이영달 씨의 근저당권은 2018.04.25. 이전 경매 매각으로 말소됐고, 같은 날 설정된 논산계룡축산업협동조합 근저당권도 2021.09.10. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2025.03.06. 박경식 씨의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실질취득액 산정 불가
실제 임차인 명의는 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 강민서 씨만 2025.03.21. 배당요구를 했지만 확정일자가 미상이라 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다. 유연화·유찬용 씨는 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유연화 | 2021.03.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 유찬용 | 2021.09.02 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 강민서 | 2024.07.05 | 미상 / 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 확정 불가 | 미배당 시 가능 |
이 물건의 실질취득액은 낙찰가 + 인수되는 미배당 임차보증금입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 현재는 세 임차인의 보증금을 알 수 없어 85,400,000원을 최종 취득원가로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 70% 최저가도 최근 시세 이상
거성팰리스2동은 12세대, 2016.04.05. 준공 물건입니다. 확인된 거래는 6건이고 전체 평균은 84,000,000원이지만, 과거 110,000,000원·100,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 73,000,000원과 최신 거래 74,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 48.29㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2023.08 | 48.29㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2023.06 | 47.81㎡ | 4 | 71,000,000원 |
| 2022.03 | 47.81㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.01 | 48.76㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 47.81㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 73,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 84,000,000원 |
최저가는 최근 평균의 117.0%이고 전체 평균과 비교해도 101.7%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -23.2% 하락했습니다. 더욱이 대상 비교면적 66.28㎡와 거래 표본 47.81㎡~48.76㎡가 일치하지 않아 시세 비교의 정밀도도 낮습니다. 따라서 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,937,200원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 박경식 | 103,808,219원 | 83,462,800원 |
| 신청채권 미배당 | - | 20,345,419원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표의 배당액에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인 3명의 권리가 반영되지 않았습니다. 계산표상 매수인 인수액 0원은 임차보증금 승계가 없다는 확정값이 아닙니다. 임차인의 대항력·우선변제 여부에 따라 실제 배당순서와 미배당 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건·환금성 메모
- 이용상태. 공부상 사무실이지만 현황은 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건 내 2층 202호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 이용상황은 주상용이며 평지·사다리형입니다. 토지면적은 393㎡, 공시지가는 527,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 학교 절대·상대보호구역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 2차선 도로와 접하고, 토지 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 실거래 표본은 6건이며, 대상 비교면적과 거래면적도 일치하지 않아 매각가격 검증에 주의가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 유연화·유찬용·강민서 씨 각각의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입세대열람 내역을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 강민서 씨는 2025.03.21. 배당요구했지만 확정일자가 미상입니다. 나머지 두 사람의 배당요구 여부도 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 예상 낙찰가에 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 더해 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 최저가 85,400,000원은 최근 평균 73,000,000원의 117.0%입니다. 하락 추세 -23.2%와 면적 불일치까지 반영해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 사무실과 현황 주택의 차이가 있으므로 이용·대출·전입 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 물건은 감정가에서 1회 유찰됐지만 최저가 자체가 최근 시세보다 높습니다. 최근 12개월 평균 73,000,000원에 비해 최저가는 117.0%이고 거래 추세도 -23.2%입니다. 여기에 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 3명의 보증금이 모두 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
과거 근저당권이 말소됐다는 점만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내리면 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 등기부 밖 임차관계입니다. 가격은 최근 시세 이상, 인수액은 미상, 거래 표본은 적고 면적도 불일치합니다. 임차보증금과 대항력·배당순위가 확인되기 전까지는 입찰 보류가 타당한 고위험 물건입니다.
