인천지방법원 2025타경510149. 인천 서구 원창동 대상타워1 6층 605호로, 사건 분류는 대지이고 등기 대상은 집합건물입니다. 감정평가상 공부 용도와 이용상태는 근린생활시설(의원)이며 현재 공실입니다. 소유자 주식회사운랑은 2024년 5월 18일 매매를 원인으로 거래가액 785,385,018원에 취득했고, 2024년 6월 20일 소유권이전과 동시에 주식회사우리은행 명의의 채권최고액 900,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 승원이씨엠 주식회사의 가압류, 국의 압류, 에프더블유2503유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 172,872,000원을 기준으로 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자의 미배당액이 크게 남더라도 그것이 곧 매수인의 채무 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510149 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 6층 605호 도로명: 인천광역시 서구 북항로32번안길 11 |
| 사건 분류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설(의원) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 주식회사운랑 · 2024.06.20 소유권이전 · 거래가액 785,385,018원 |
| 감정가 / 최저가 | 720,000,000원 / 172,872,000원 (감정가의 24.01%, 4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 778,402,136원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 토지 현황 | 잡종지 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 · 토지면적 1,516.3㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2024년 6월 20일 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이며, 등기에는 대상타워1 6층 606호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 말소기준 이후 등기된 승원이씨엠 주식회사의 가압류 8,371,870원, 국의 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 확인 — 606호 기록과 본건 605호를 구분
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다이나퍼스트, 김희욱 | 606호 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 2025.06.24 | 없음 말소기준권리 이후 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 해당 없음 |
현황조사 기록의 점유 부분은 606호로, 주소상 본건인 605호의 임차인으로 합산하지 않습니다. 전입일도 말소기준일인 2024년 6월 20일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 근저당권의 공동담보에 606호가 포함되고 감정평가 설명에도 605호 외 1개호가 언급되므로, 실제 매각대상 목록에서 606호가 함께 포함되는지 원본으로 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24.01%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 172,872,000원으로 감정가 720,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 하락 폭이 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 기준이 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 비율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다.
오히려 시장이 보여준 직접적인 정보는 4회 유찰입니다. 공부상 의원 용도의 근린생활시설이고 현재 공실이며, 건물 바닥은 콘크리트 작업 외 마감공사가 끝나지 않은 상태입니다. 이 조건들이 반복 유찰과 함께 나타난 만큼, 최저가 하락을 단순한 할인으로 보기보다 용도 적합성, 추가 마감 필요성, 점포 특정 가능성과 재매각 수요를 함께 평가해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 172,872,000원 | 738,720,078원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 121,010,399원 | 789,855,617원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 84,707,279원 | 825,589,322원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 172,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,220,208원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 900,000,000원 | 169,651,792원 |
| 2. 가압류 · 승원이씨엠 주식회사 | 8,371,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 주식회사우리은행 근저당권에 배당되고, 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 총 미배당액은 738,720,078원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 원창동 소재 인천그랜드컨트리클럽 남동측 인근이며, 주변은 중·소규모 공장과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지이며 서측과 남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지), 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러와 승강기 설비가 있습니다.
- 내부 상태. 현황 공실이며 바닥은 콘크리트 작업 외 마감공사가 마무리되지 않은 상태입니다.
- 환금성 신호. 현재까지 4회 유찰됐습니다. 감정가보다 낮아졌다는 사실보다 실제 응찰 수요가 반복해서 형성되지 않았다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 근저당 공동담보에 606호가 기재되고 감정평가 설명에도 605호 외 1개호가 언급됩니다. 매각목록에서 605호 단독인지 606호 포함인지 대조해야 합니다.
- 현장 호수 특정. 6층 7개 점포에 호수 표찰이 없으므로 605호의 실제 위치·경계와 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 606호 점유 기록. 주식회사 다이나퍼스트, 김희욱의 기록은 606호이며 대항력은 없습니다. 다만 공동담보 및 매각범위와 연결되는지 확인해야 합니다.
- 내부 마감 상태. 바닥 마감이 끝나지 않은 공실이므로 현재 상태와 사용 목적의 적합성을 직접 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 공부상 근린생활시설(의원)입니다. 예정한 영업·임대 용도와 토지이용계획상 제한이 맞는지 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 24.01%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 권역의 실제 매매·임대 가능 금액과 공실 기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액은 크지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 입찰 직전 매각물건명세서와 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 물건성과 가격은 별도 심사
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2024년 6월 20일 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 기록된 606호 점유자도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 이유만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 공부상 근린생활시설(의원), 현황 공실, 바닥 마감 미완료, 호수 표찰 부재라는 조건이 있습니다. 최저가 172,872,000원은 감정가의 24.01%지만, 이를 비교할 최신 실거래 기준 없이 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 현장·매각범위 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
