97,000,000원
인천지방법원 2025타경510149. 인천 서구 원창동 대상타워1 6층 606호로, 사건 용도는 대지이며 공부상 이용상태는 근린생활시설(의원)입니다. 감정평가 기준 현재 공실이고, 건물 바닥은 콘크리트 작업 외의 마감공사가 끝나지 않은 상태입니다. 6층은 시계 반대 방향으로 7개 점포가 배치되어 있으나 점포별 호수 표찰이 없어, 서류상 606호와 현장 점포의 일치 여부를 직접 확인해야 합니다.
권리구조의 기준점은 2024년 6월 20일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고, 같은 건물 6층 605호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 승원이씨엠의 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 기재된 임차인도 전입일이 2025년 6월 24일로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510149 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 제6층 제606호 도로명: 인천광역시 서구 북항로32번안길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 6층 606호 · 공부상 근린생활시설(의원) · 현황 공실 |
| 건물 / 내부 상태 | 철근콘크리트구조 10층 건물 · 바닥 마감공사 미완료 · 6층 7개 점포 · 호수 표찰 없음 |
| 소유자 | 주식회사운랑 (2024.06.20. 거래가액 408,338,088원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 97,000,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 경매채권자 / 청구액 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) / 778,402,136원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 토지 현황 | 잡종지 · 상업용 · 평지·정방형 · 중로각지 · 토지면적 1,516.3㎡ · 공시지가 1,734,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021년 설정됐던 우리자산신탁 명의 신탁등기는 2024년 6월 20일 말소됐고, 2024년 4월 4일 서구가 한 압류도 같은 달 12일 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024년 6월 20일 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 승원이씨엠 가압류 8,371,870원, 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 조사 1건, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다이나퍼스트,김희욱 | 606호 | 2025.06.24 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
실제 임차인 조사 건수는 1건이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일 2025년 6월 24일은 말소기준일 2024년 6월 20일보다 늦으므로 대항력이 없고, 제공된 배당분석에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 24%여도 시세보다 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 97,000,000원으로 감정가 404,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 97,000,000원 | 24.01% | 94,854,000원 | 813,517,870원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 67,900,000원 | 16.81% | 66,277,800원 | 842,094,070원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 47,530,000원 | 11.76% | 46,274,460원 | 862,097,410원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자의 미배당액은 현재 회차 813,517,870원에서 5회 유찰 시 842,094,070원, 6회 유찰 시 862,097,410원으로 증가합니다. 이는 권리 인수 위험이 커지는 구조가 아니라, 매각대금만으로 채권을 충족하지 못하는 폭이 커지는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 900,000,000원 | 94,854,000원 |
| 2. 가압류 · 승원이씨엠 주식회사 | 8,371,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 908,371,870원 중 94,854,000원이 배당되고 813,517,870원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 공동담보와 채권 잔액에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(의원)이며 감정 기준 현재 공실입니다.
- 내부 상태. 건물 바닥은 콘크리트 작업 외의 바닥 마감공사가 완료되지 않았습니다.
- 목적물 식별. 6층은 시계 반대 방향으로 7개 점포로 구성되어 있으나 점포별 호수 표찰이 없습니다.
- 주위환경. 인천그랜드컨트리클럽 남동측 인근으로 중·소규모 공장과 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 무난합니다.
- 도로. 토지는 평지·정방형이며 서측과 남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(북항 배후부지)·과밀억제권역이며 중로2류에 접합니다.
- 건물설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 스프링클러와 승강기 설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 606호 특정. 호수 표찰이 없으므로 건축물현황도와 현장 배치를 대조해 정확한 점포 위치를 확인해야 합니다.
- 내부 공사비. 바닥 마감 미완료 상태와 추가 공사 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 공실과 현황조사상 임차인 기재가 함께 있으므로 실제 점유자·열쇠 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 근저당권 공동담보로 기재된 605호의 경매·배당 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 세금·배당. 국의 압류가 기재되어 있고 당해세는 예상배당에 반영되지 않았으므로 법정기일과 실제 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 근린생활시설의 매매·임대 사례와 공실 기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보목록을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리, 가격은 현장 검증
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하고, 조사된 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명합니다. 하지만 현재 최저가 97,000,000원이 감정가의 24.01%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 4회 유찰, 공실, 근린생활시설 용도, 미완성 바닥 마감, 호수 표찰 부재와 실거래 자료 부재가 겹쳐 있기 때문입니다.
권리분석은 통과, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 추가 인수금이 아니라 606호를 정확히 특정하고, 내부 공사비와 실제 점유 상태, 공동담보 배당 관계, 인근 상업용 부동산의 수요를 검증하는 데 있습니다.
