서울중앙지방법원 2025타경102076. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급됐고, 사건의 용도표기는 대지입니다. 대상 201호는 집합건축물대장상 사무소로 등재돼 있으나 감정 조사에서는 주거용으로 확인됐습니다. 따라서 일반적인 주거용 다세대와 동일하게만 보기보다, 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이를 먼저 확인해야 합니다.
권리 기준점은 2023.01.16 관악신용협동조합 근저당권 144,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사소드자산운용대부 근저당권, 스마트핀테크 주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102076 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 301-28 푸른주택 2층201호 |
| 등기상 부동산 | 서울특별시 동작구 상도동 301-28, 301-246 푸른주택 · 집합건물 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도표기 대지 · 201호 공부상 사무소 · 현황 주거용 |
| 전용면적 | 46.29㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 사용승인 2020.08.14 |
| 소유자 | 주식회사푸른주택종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 144,384,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 338,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 엠씨유제일차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.08.28 설정됐던 관악신용협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권은 2023.01.16 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 채권최고액 144,000,000원 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 이후 등기된 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 2명 모두 전입이 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최겸 | 2024.10.16 | 미상 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주화 | 2023.09.21 | 미상 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 최겸은 2024.10.16, 이주화는 2023.09.21 전입으로, 둘 다 말소기준권리인 2023.01.16보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 비교 — 34.4%라는 숫자보다 ‘표본 1건’을 함께 봐야 한다
푸른주택의 대상 면적은 46.29㎡이고, 면적이 매칭된 최근 거래는 2026.05 · 47.21㎡ · 4층 · 420,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 420,000,000원이며 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47.21㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.29㎡ 대상 | 1건 | 420,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득가는 144,384,000원이고, 최근 12개월 평균 대비 34.4%입니다. 다만 비교 거래가 한 건뿐이고, 대상 201호는 공부상 사무소·현황 주거용이라는 특성이 있으므로 420,000,000원을 곧바로 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,821,376원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 관악신용협동조합 | 144,000,000원 | 141,562,624원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사소드자산운용대부 | 1,330,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 스마트핀테크 주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,674,500,000원 중 예상 배당액은 141,562,624원, 미배당액은 2,532,937,376원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 144,384,000원 | 141,562,624원 | 2,532,937,376원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 115,507,200원 | 113,090,099원 | 2,561,409,901원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 92,405,760원 | 90,342,456원 | 2,584,157,544원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 가격이 내려갈수록 대항력 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다. 이 사건의 핵심 리스크는 인수금보다 용도 불일치·점유관계 확인·시세 표본의 부족에 있습니다.
⑥ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도 불일치. 201호는 집합건축물대장상 사무소지만 현황은 주거용으로 확인됐습니다. 경매 진행 시 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물이며 사용승인일은 2020.08.14입니다. 승강기·도시가스 개별난방·화재탐지 및 경보설비 등이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이고 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적은 146.0㎡, 공시지가는 2,982,000원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 규모. 푸른주택은 16세대이고 대상 면적은 46.29㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공부상 용도 확인. 201호는 사무소로 등재돼 있고 현황은 주거용입니다. 이용 가능 범위와 관련 서류를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 최겸·이주화 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최우선변제와 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재된 부분이 있으므로 현재 점유자와 인도·명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 비교거래가 420,000,000원 한 건뿐입니다. 현 최저가 34.4%라는 비율만으로 적정가를 단정하지 않아야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 가격 외에 공부상 용도·현황 이용·점유 상태가 응찰에 영향을 주는지 원본과 현장을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 가격 차이는 크지만, 확인 없이 ‘싸다’고 결론낼 물건은 아니다
현재 최저가 144,384,000원은 최근 12개월 동일 면적대 거래 420,000,000원의 34.4%이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다.
다만 비교 거래는 1건뿐이고 이미 3회 유찰됐으며, 대상 201호는 공부상 사무소·현황 주거용이라는 차이가 있습니다. 임차인 2명도 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수금은 0원이지만 상품성과 이용상태 확인이 가격 판단을 좌우하는 유형입니다. 최근 거래 한 건과의 큰 격차를 그대로 수익으로 간주하기보다, 공부상 용도·현재 점유·임차보증금과 감정평가서 원본을 대조한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
