서울중앙지방법원 2025타경102076. 동작구 상도동 푸른주택 6층 601호, 전용 28.16㎡ 다세대주택입니다. 말소기준은 2022.11.29. 관악신용협동조합 근저당권 141,600,000원입니다. 이후 설정된 소드자산운용대부·링크파이낸스대부의 근저당권, 스마트핀테크 가압류, 박정수의 주택임차권, 국민건강보험공단과 국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 가격은 강합니다. 감정가 279,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 142,848,000원, 감정가의 51.2%입니다. 같은 건물의 최근 12개월 거래와 최신 거래는 모두 300,000,000원으로, 확인상 실질취득액은 이 가격의 47.6%입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 명세서상 전입일 미상의 보증금 기재자와 위반건축물 표시가 있어 가격 할인에는 별도의 사유가 반영됐을 가능성을 함께 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102076 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 301-28, 301-246 푸른주택 6층 601호 도로명주소: 서울특별시 동작구 국사봉10길 65-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 28.16㎡ · 지하 1층/지상 6층 중 6층 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.08.14 · 총 16세대 |
| 소유자 | 주식회사푸른주택종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 142,848,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 청구액 | 338,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 위반건축물 표시 | 601호 주거 3.15㎡ · 판넬/판넬 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 미상 점유자는 확인
말소기준권리는 2022.11.29. 설정된 관악신용협동조합 근저당권입니다. 박정수는 확정일자 2022.11.21., 점유개시 2022.11.26.이지만 주민등록일이 2022.11.30.으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 자료상 선순위 대항력은 없고, 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 최겸과 이주화 역시 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최겸 | 2024.10.16 / 미상 배당요구 2025.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이주화 | 2023.09.21 / 미상 배당요구 2025.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박정수 | 2022.11.30 / 2022.11.21 배당요구 2024.12.04 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 50,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
박정수의 임차보증금 50,000,000원과 전입일 미상 기재자의 보증금 50,000,000원은 서로 다른 기재입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 각 기재의 동일인 여부나 중복 여부를 임의로 합치지 않았습니다.
② 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만 표본은 얇다
푸른주택은 총 16세대이고, 대상 전용면적은 28.16㎡입니다. 면적이 매칭되는 실거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 전체 평균은 297,500,000원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 300,000,000원을 우선했습니다. 최근 가격은 이전 거래보다 1.7% 높은 흐름으로 집계되어 하락 추세는 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 29.35㎡ | 5층 | 300,000,000원 |
| 2021.09 | 29.35㎡ | 6층 | 295,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 297,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
현재 확인자료 기준 실질취득액은 최저가 142,848,000원에 인수액 0원을 더한 142,848,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 300,000,000원의 47.6%입니다. 가격 격차 자체는 분명하지만, 최근 표본이 1건에 불과하고 대상 호수는 위반건축물 표시와 점유관계 불확실성이 있으므로 실거래가와 단순 동급 비교해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,799,872원 |
| 1. 근저당 · 관악신용협동조합 | 141,600,000원 | 140,048,128원 |
| 2. 근저당 · 주식회사소드자산운용대부 | 1,330,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 스마트핀테크 주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,672,100,000원 중 예상 배당액은 140,048,128원이며, 미배당액은 2,532,051,872원입니다. 신청채권 청구액 338,000,000원은 현재 회차 산정에서 배당액 0원으로 표시됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·이용상태. 대상 601호는 공부와 현황 모두 다세대주택으로 조사됐습니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 6층 건물이며 사용승인일은 2020.08.14입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터의 막다른 포장도로에 접합니다. 토지 자료에는 급경사·사다리형·세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,982,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 대중교통. 감정요항표에는 마을버스·노선버스 정류장이 인근에 있고 당곡역·보라매병원역·신대방삼거리역이 도보 약 15분 내외라고 기재돼 대중교통 여건을 보통으로 평가했습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 2건에 그치며, 최근 12개월 표본도 1건입니다. 가격 비교의 신뢰구간이 넓고 개별 호수 상태에 따른 차이가 클 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입세대 원본 확인. 이름이 “기사항전”으로 기재된 보증금 50,000,000원 점유자의 전입일·점유개시일·확정일자와 실제 신원을 확인하세요.
- 박정수 점유·명도 확인. 임차권등기 범위는 전유부분 전부이고 보증금은 50,000,000원입니다. 대항력은 없지만 실제 퇴거 여부와 열쇠 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 601호 주거 3.15㎡ 판넬/판넬 부분의 위치, 시정명령, 이행강제금, 원상복구 비용 및 대출·매도 제한 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 가격 표본 한계. 최근 12개월 평균 300,000,000원은 1건의 거래만으로 산출됐습니다. 대상 호수의 위반 상태와 내부 상태를 반영한 별도 현장 시세를 확인하세요.
- 도로·토지 규제. 폭 약 4미터 막다른 도로, 급경사 토지와 토지거래계약 허가구역 포함 여부가 이용·대출·환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 변동 항목. 당해세·최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구종기 이후 접수 문건을 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 권리·현황 확인이 선행돼야 한다
현재 최저가 142,848,000원은 감정가의 51.2%이고, 최근 12개월 거래가 300,000,000원의 47.6%입니다. 확인된 선순위 대항력 임차인은 없으며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이어서, 숫자만 보면 상당한 가격 여유가 있습니다.
그러나 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 전입일을 알 수 없는 보증금 50,000,000원 기재자가 남아 있습니다. 여기에 601호 3.15㎡ 위반건축물 표시, 소규모 16세대 건물의 얇은 거래 표본과 감정요항표의 소재지 설명 불일치도 확인 대상입니다. 따라서 결론은 “표면 가격은 합격, 권리·현황 검증은 보류”입니다. 전입세대와 위반 부분이 해소돼야 47.6%의 가격 격차를 실제 안전마진으로 인정할 수 있습니다.
