7,713,000원
서울북부지방법원 2024타경102011. 성북구 종암동 한강뉴스타 104동 5층 501호 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 274,000,000원짜리 물건이 16회 유찰돼 최저가 7,713,000원까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 황세온은 2021.04.28. 점유를 시작하고 2021.04.29. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준으로 잡힌 2023.02.01. 압류보다 훨씬 앞선 점유·전입이므로 대항력이 있습니다. 이후 2023.06.30. 보증금 269,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액은 말소되지 않는 인수권리로 명시됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경102011 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 월곡로10길 40, 제104동 제5층 제501호 (종암동, 한강뉴스타) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이소영 (단독소유 · 2021.04.28. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 7,713,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 황세온 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력이 가격을 고정한다
등기상 말소기준은 2023.02.01. 경기광주세무서장의 압류입니다. 압류와 2024.02.06. 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 황세온의 점유개시일과 주민등록일은 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 접수일은 2023.06.30.으로 압류보다 늦지만, 임차인의 대항력 취득 사실은 압류 이전에 형성돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황세온 주거 · 임차권등기 | 104동 5층 501호 전부 | 점유 2021.04.28. 전입 2021.04.29. 배당요구 2023.06.30. | 269,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 없음 | 승계 없음 |
황세온은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되며, 등기에는 확정일자가 없는 것으로 기재돼 있습니다. 현재 배당 계산상 우선변제 배당은 없고 보증금 전액이 매수인 인수로 반영됩니다.
③ 실질취득비용 — 유찰돼도 약 2억 7,000만원대
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 16회 유찰 | 7,713,000원 | 269,000,000원 | 276,713,000원 | 101.0% |
| 17회 유찰 시 | 6,170,400원 | 269,000,000원 | 275,170,400원 | 100.4% |
| 18회 유찰 시 | 4,936,320원 | 269,000,000원 | 273,936,320원 | 100.0% |
유찰이 한 번 더 진행되면 최저가는 6,170,400원, 두 번 더 진행되면 4,936,320원으로 내려갑니다. 그러나 인수보증금 269,000,000원이 고정돼 실질취득비용은 각각 275,170,400원과 273,936,320원입니다. 즉 최저가가 수백만원대로 내려가도 총비용은 감정가 부근입니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,713,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 538,834원 | - |
| 임차인 황세온 보증금 | 269,000,000원 | 0원 | 269,000,000원 |
| 강제경매 신청채권 · 황세온 | 269,000,000원 | 7,174,166원 | - |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금 7,713,000원 중 집행비용 538,834원을 제외한 7,174,166원이 신청채권자에게 배당되는 계산입니다. 신청채권 미배당액은 261,825,834원이며, 임차보증금 인수액 269,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인이 부담합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 환금성·가격 판단
한강뉴스타104동은 12세대 규모이며 사용승인일은 2021.03.09.입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 14.3회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 이 사건도 이미 16회 유찰됐습니다. 최저가가 낮은데도 반복 유찰된 배경을 실질취득비용과 연결해 봐야 합니다.
비교 가능한 실거래가격이 제시되지 않아 감정가 274,000,000원 자체가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 단정할 수 없습니다. 다만 현재 실질취득비용이 감정가의 101.0%이므로, 최저가가 싸다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 하월곡동 일신초등학교 동측에 인접하며, 아파트·공동주택·주상용건물·단독주택·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 4~5분, 지하철 6호선 월곡역까지 도보 약 7~8분으로 조사됐습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 최상층이며, 승강기·상하수도·위생설비·개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 이용. 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 구조로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 공동주택 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,131,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 건물 현상과 급·배수 상태는 보통으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 입찰가에 인수보증금 269,000,000원을 더한 총액으로 판단해야 합니다.
- 보증금 잔액 확인. 배당 이후 실제로 매수인이 인수할 임차보증금 잔액을 배당표와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 열쇠 인도 가능 여부와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.21. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 말소 여부와 낙찰 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 체납비용 확인. 미납 관리비, 당해세와 기타 공과금은 별도로 조사해야 합니다.
- 실거래 직접 대조. 비교 가능한 거래가격이 제시되지 않았으므로 인근 다세대와 동일 건물 거래를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “771만원짜리 집”이 아니다
이 사건의 최저매각가는 7,713,000원이지만, 실제 매수 판단에 써야 할 금액은 276,713,000원입니다. 대항력 임차인의 보증금 269,000,000원을 떠안기 때문입니다. 17회·18회까지 유찰되더라도 총비용은 각각 275,170,400원·273,936,320원으로 감정가 부근에 머뭅니다.
압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 핵심 임차보증금은 사라지지 않습니다. 16회 유찰과 단지 평균 14.3회 유찰이라는 숫자까지 감안하면, 이 물건은 저가 낙찰형이 아니라 거액 인수부담이 붙은 저환금 경매입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 파격적이지만 실질취득은 감정가 수준 — 가격 메리트 판단은 보류가 아니라 경계가 우선입니다.
