서울북부지방법원 2025타경13183. 창동 더프라우드창동1동 1층 105호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(휴계음식점)이며 평가시점 현재 공실로 기재돼 있습니다. 주식회사비채팜이 2024.10.16. 거래가액 1,088,000,000원에 소유권을 취득한 날, 중소기업은행이 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 붙은 국세 압류·경매개시결정·도봉구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 유찰 폭과 물건의 용도입니다. 감정가 1,095,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 448,512,000원입니다. 하지만 근린시설은 주거용 부동산과 달리 영업수요·임대수익·상권·공실기간에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다. 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13183 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 제1층 제105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(휴계음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 · 제1층 제105호 |
| 소유자 | 주식회사비채팜 · 2024.10.16. 소유권이전 · 거래가액 1,088,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,095,000,000원 / 448,512,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,763,247,687원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.10.16. 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이고 채무자는 주식회사비채팜입니다. 이 근저당에는 더프라우드창동1동 제1층 제106호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2025.08.27. 국 압류, 2025.09.02. 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025.12.24. 도봉구 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가 41%
현재 회차는 4회 유찰 상태로 최저매각가가 448,512,000원까지 내려왔습니다. 감정가 1,095,000,000원 대비 현재 회차 비율은 제공된 시나리오상 41%입니다. 5회 유찰 시에는 358,809,600원, 6회 유찰 시에는 287,047,680원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 448,512,000원 | 441,626,880원 | 1,598,373,120원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 358,809,600원 | 352,986,266원 | 1,687,013,734원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 287,047,680원 | 282,229,012원 | 1,757,770,988원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 낮아진 최저가와 시장가치를 같은 의미로 보지 않는 것입니다. 동일·인근 실거래 비교값이 제시되지 않았기 때문에, 현재 가격이 실제 상가시장 대비 저렴한지는 별도로 검증해야 합니다. 특히 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체가 해당 가격대에서 응찰수요가 충분하지 않았다는 결과이므로, 유찰 횟수를 가격 가점으로만 해석하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 448,512,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,885,120원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,040,000,000원 | 441,626,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 6,885,120원을 제외한 441,626,880원이 중소기업은행 근저당권에 배당되고, 근저당권 기준 미배당액은 1,598,373,120원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울가인초등학교 남서측 인근이며, 주위에 근린생활시설·아파트단지·오피스텔·단독주택·다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(휴계음식점)이며 평가시점 현재 공실입니다.
- 도로. 북서측 약 40미터 내외, 남서측 약 7~8미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역에 속하고, 공시지가는 6,869,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 부정형으로 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·소화·엘리베이터·기계식주차장 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수익 직접 확인. 현재 최저가가 감정가 41%까지 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 인근 1층 근린시설의 실제 거래·임대료·공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 공실 재확인. 평가시점에는 공실이지만 기타 참고사항에는 임대내역이 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 제1층 제106호가 공동담보로 기재돼 있으므로 다른 담보물의 진행·배당 관계가 실제 배당에 영향을 줄 수 있는지 원문을 확인해야 합니다.
- 세금·우선변제 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
- 규제 확인. 토지이용계획상 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있으므로 실제 매수인과 용도에 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 현장상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공실 근린시설의 실제 가치
이 사건은 말소기준인 중소기업은행 근저당 이후의 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 그러나 4회 유찰·현재 공실·근린시설이라는 세 가지 요소는 가격 판단을 신중하게 만듭니다. 감정가 1,095,000,000원에서 최저가 448,512,000원까지 내려왔다는 이유만으로 저평가라고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 권리는 확인됐지만, 가격은 상권·임대수요·실거래를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
