서울북부지방법원 2025타경13183. 도봉구 창동 더프라우드창동1동 1층 106호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 현재 공실입니다. 현 소유자는 주식회사비채팜으로, 2024.10.16. 거래가액 1,088,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.02. 중소기업은행의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.
등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 앞선 신탁등기는 이미 말소되었고, 현재 확인되는 담보권은 중소기업은행 근저당 1건입니다. 경매개시결정 역시 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어, 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 462,029,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13183 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 제1층 제106호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 건물 내 제1층 |
| 소유자 | 주식회사비채팜 · 2024.10.16. 소유권이전 · 거래가액 1,088,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,128,000,000원 / 462,029,000원 (4회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,763,247,687원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2024.10.16. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이고 채무자는 주식회사비채팜입니다. 이후 2025.09.02. 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기되었으므로 매각으로 소멸합니다. 앞선 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 41%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 462,029,000원으로 감정가 1,128,000,000원의 41% 수준입니다. 4회 유찰을 거치면서 외형상 가격은 크게 내려왔습니다. 그러나 본건은 주거용 아파트가 아니라 공실인 제2종근린생활시설이고, 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 462,029,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,020,290원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,040,000,000원 | 455,008,710원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 중소기업은행에는 455,008,710원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,584,991,290원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (41%) | 462,029,000원 | 455,008,710원 | 1,584,991,290원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (33%) | 369,623,200원 | 363,648,475원 | 1,676,351,525원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (26%) | 295,698,560원 | 290,758,780원 | 1,749,241,220원 | 0원 |
말소기준권리인 중소기업은행 근저당의 채권최고액이 매각대금을 크게 웃돌기 때문에 어느 시나리오에서도 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 그러나 이 미배당은 채권자 측의 회수 부족분이고, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울가인초등학교 남서측 인근. 주위에 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔, 단독주택 및 다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 용도. 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 평가시점 현재 공실입니다. 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 함께 있는 건물입니다.
- 도로. 북서측 약 40미터, 남서측 약 7~8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 제1종지구단위계획구역 · 과밀억제권역 등이 포함되고, 공시지가는 6,869,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화, 엘리베이터, 기계식주차장 설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 확인되지 않았고 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대내역은 미상으로 기재되어 있습니다. 매각기일 전 실제 점유자와 영업 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 공실인 1층 근린시설이므로 주변 동일 용도 상가의 임대료와 공실기간을 확인해 적정 매입가를 역산해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 단순히 가격이 비쌌던 것인지, 상권·전용구조·주차·관리비·업종 제한 등 물건 자체 요인이 있었는지 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 더프라우드창동1동 제1층 제105호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 배당과 채권 회수관계는 원본 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 상가는 장기간 관리비가 누적될 수 있으므로 체납액과 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 매각기일 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공실 상가의 실제 가치
이 물건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 2024.10.16. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 신고 임차인은 없으며 감정평가 당시 공실, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 인수형 물건은 아닙니다.
반면 투자 판단은 훨씬 조심해야 합니다. 현재 최저가 462,029,000원은 감정가의 41%지만 이미 4회 유찰된 제2종근린생활시설이고, 실제 시장가격을 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 핵심은 할인율이 아니라 이 공실 점포가 실제로 얼마에 임대되고, 다시 팔릴 수 있느냐입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 전까지 보수적으로. 이 사건은 그 원칙이 가장 중요한 물건입니다.
