서울북부지방법원 2025타경13646. 서울 강북구 미아동 삼성빌리지 103동 2층 203호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 2021년 주식회사삼성산업개발 명의로 소유권보존등기가 이뤄진 날, 구로신용협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이 설정됐고 이어 수협은행 앞으로 소유권이전 신탁등기가 마쳐졌습니다.
말소기준은 2021.04.13. 구로신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 강북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액도 0원입니다. 그러나 신탁등기에는 임대차 등 법률행위를 판단할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항이 부기돼 있습니다. 권리의 핵심은 단순 말소 여부뿐 아니라 신탁원부 원문과 실제 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13646 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 791-1938 삼성빌리지 103동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 지상 5층 건물 내 제2층 제203호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 평슬래브지붕 · 사용승인일 2021.03.22. |
| 등기명의자 | 수협은행 (수탁자·단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 257,920,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구로신용협동조합 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁원부 확인이 남는다
말소기준 근저당권은 소유권보존등기 직후인 2021.04.13. 접수됐고, 같은 날 수협은행 앞으로 신탁등기가 이어졌습니다. 2025.11.13. 구로신용협동조합이 임의경매를 신청한 뒤, 기존 1번 근저당권은 2026.02.11. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전등기됐습니다. 이후 강북구 압류도 등기됐으나, 제공된 권리 판정상 경매개시결정과 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%와 시세 할인은 같은 말이 아니다
감정가는 403,000,000원이고 현재 최저매각가는 257,920,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 최저가가 감정가의 64%까지 낮아졌습니다. 다음 회차 시나리오는 206,336,000원, 그다음은 165,068,800원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 257,920,000원 | 253,509,120원 | 46,490,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 206,336,000원 | 202,647,296원 | 97,352,704원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 165,068,800원 | 161,957,837원 | 138,042,163원 | 0원 |
유찰이 늘수록 담보권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 수치는 채권 배당과 권리 인수를 보여주는 것이지, 해당 매각가가 시장가격보다 낮다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,410,880원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구로신용협동조합 | 300,000,000원 | 253,509,120원 |
| 미배당 | - | 46,490,880원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 배당 산정은 구로신용협동조합 명칭으로 제시돼 있으나, 등기상 기존 1번 근저당권은 2026.02.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 실제 배당요구권자와 채권승계 서류를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼양초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.03.22.이며 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 급·배수, 난방과 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 세장형 완경사지의 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28미터 이하)·개발행위허가제한지역·건축허가 및 착공제한지역·정비구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이고, 아파트 용도의 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 경쟁력은 별도 조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분 권한과 임대차 동의 조건을 확인하고 매각물건명세서 내용과 대조하세요.
- 실제 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 점유자 신원, 전입일자, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 채권승계 확인. 경매신청자는 구로신용협동조합이지만 1번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 채권양도 및 배당 관련 서류를 대조하세요.
- 강북구 압류 확인. 압류는 말소기준 이후로 소멸 판정됐지만 세액과 법정기일은 별도로 확인해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 감정가의 64%는 시세의 64%를 의미하지 않습니다. 유사 면적·연식·도로조건의 최근 실거래를 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 말소기준 근저당권과 후순위 권리의 소멸 구조만 보면 어렵지 않습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 소유권이 수협은행 수탁자 명의이고, 신탁등기에는 신탁원부 확인 주의사항이 명시돼 있으며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
가격 역시 두 번 유찰돼 감정가의 64%까지 낮아졌지만 비교할 최근 실거래 자료가 없어 저가 여부는 보류해야 합니다. 결론은 말소 구조는 합격, 신탁·점유는 확인 전 보류, 가격은 시세 조사 후 판단입니다. 신탁원부와 점유관계가 깨끗하게 확인되고 유사 거래 대비 응찰가가 충분히 낮을 때 비로소 인수 0원의 장점이 실제 투자 메리트로 이어집니다.
