서울북부지방법원 2025타경13646. 강북구 미아동 삼성빌리지 103동 301호 다세대 물건입니다. 등기 흐름의 기준점은 2021.04.13. 설정된 구로신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 300,000,000원입니다. 같은 날 주식회사삼성산업개발 명의의 소유권보존 뒤 수협은행 앞으로 신탁을 원인으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이후 2025.11.13. 구로신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 2026.02.11. 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
현재 회차의 최저매각가는 238,080,000원. 두 차례 유찰되며 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 권리상 조사된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최저가 하락만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 물건의 판단 포인트는 가격 그 자체보다 신탁 구조와 원본 권리 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13646 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 791-1938 삼성빌리지 103동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 238,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
말소기준권리는 2021.04.13. 구로신용협동조합 근저당권입니다. 채무자는 주식회사삼성산업개발이고 채권최고액은 300,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 강북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 경매개시 이후 2026.02.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준이 되는 근저당권 자체의 설정일은 변하지 않습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 64%
감정가는 372,000,000원, 현재 최저매각가는 238,080,000원입니다. 2회 유찰돼 현재 회차는 감정가의 64% 수준입니다. 다음 회차 시나리오에서는 3회 유찰 시 190,464,000원, 4회 유찰 시 152,371,200원으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 238,080,000원 | 66,053,120원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 190,464,000원 | 113,002,496원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 152,371,200원 | 150,561,997원 |
유찰이 이어질수록 매각가가 낮아지고 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,133,120원 |
| 2. 근저당권 · 구로신용협동조합 | 300,000,000원 | 233,946,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 238,080,000원 가정 시 집행비용 4,133,120원과 근저당권 배당 233,946,880원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 근저당 채권 대비 미배당은 66,053,120원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 미아동 소재 삼양초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬래브 지붕의 지상5층 건물이며 사용승인일은 2021.03.22.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 개발행위허가제한지역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 수협은행 신탁등기가 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원문으로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 최초 구로신용협동조합 근저당권이 2026.02.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 최신 등기와 대조하세요.
- 강북구 압류 확인. 2026.03.20. 등기된 강북구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 구조이나, 조세 관련 원문은 별도로 점검하세요.
- 점유관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 실제 현장 점유 상태와 명도 대상은 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만 유찰률만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 개별 가격 조사를 병행하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 신탁원부가 중요하다
현재 회차는 감정가 372,000,000원에서 두 차례 유찰돼 238,080,000원, 감정가의 64%까지 내려온 상태입니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조의 큰 방향은 비교적 단순합니다.
하지만 이 사건의 등기상 소유자는 수협은행 수탁자이고, 신탁등기가 명시적으로 신탁원부 확인 필요성을 고지하고 있습니다. 따라서 결론은 “인수 0원은 긍정적이지만 신탁원부 확인 전에는 권리검토가 끝난 것이 아니다.”입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보고 가격을 평가하기보다 신탁 구조와 현장 점유, 원본 매각서류까지 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.
