대구지방법원 2025타경9267. 대구 북구 칠성동2가 화인탑팰리스 6층의 제501호·제502호·제503호·제504호·제505호 단위상가가 일괄매각되는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 기호 1~3의 3개호와 기호 4·5의 2개호가 각각 하나의 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층이고 사용승인일자는 2017.08.02입니다.
등기상 핵심은 2021.08.10 설정된 경남은행 근저당권 3,250,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후의 국세 압류, 임의경매개시결정, 창원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2017.08.09 농협은행 근저당권 6,000,000,000원은 이미 말소됐습니다. 소유 명의는 미시안협동조합에서 2024.06.14 명칭변경을 거쳐 르네오라이프협동조합으로 변경됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9267 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 90 화인탑팰리스 6층 501호 · 도로명 대구광역시 북구 옥산로 95 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제501호~제505호 단위상가 · 일괄매각 · 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 르네오라이프협동조합 · 미시안협동조합에서 명칭변경 |
| 감정가 / 최저가 | 2,570,000,000원 / 1,799,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 3,202,072,573원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.10 을구 2번 근저당권 · 주식회사경남은행 · 채권최고액 3,250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 경남은행 근저당이 말소기준
2017.08.09 농협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2021.08.10 경남은행 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 2024.11.05 국 압류 역시 2024.11.08 해제로 말소됐습니다. 이후 2025.08.28 국 압류, 2025.09.11 경남은행의 임의경매개시결정, 2025.09.15 창원시 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 3명, 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황재윤 | 화인탑펠리스 501호. 502호. 503호 | 2022.05.25 | 100,000,000원 | 8,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임종민 | 화인탑펠리스 504호. 505호. 16.5제곱미터 | 2024.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 펠리스 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
황재윤은 2022.05.25 전입으로 말소기준일 2021.08.10보다 늦어 대항력이 없습니다. 임종민 역시 2024.06.28 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없지만 보증금은 미상입니다. 반면 ‘펠리스’는 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상이므로 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,799,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,390,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사경남은행 | 3,250,000,000원 | 1,778,610,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서 경남은행 근저당권은 1,778,610,000원을 배당받고 1,471,390,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 2,570,000,000원, 현재 최저매각가는 1,799,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 1,259,300,000원, 3회 유찰 시 881,510,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 경남은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,799,000,000원 | 1,778,610,000원 | 1,471,390,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,259,300,000원 | 1,244,307,000원 | 2,005,693,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 881,510,000원 | 870,294,900원 | 2,379,705,100원 | 0원 |
다만 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 어느 수준인지 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘저렴하다’거나 가격 메리트가 있다고 결론내릴 수 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고 501호~505호 일괄매각이므로, 실제 임대수익과 상가 거래가격·공실·점유관계를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구청 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 상업·업무시설 및 각종 관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장 및 대구도시철도3호선 북구청역이 있습니다.
- 이용. 제501호~제503호 3개호와 제504호·제505호 2개호가 각각 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 왕복7차선, 동측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며 중로3류에 접합니다.
- 토지. 상업용 건부지, 평지·정방형이며 토지면적은 2,573.0㎡, 공시지가는 2,925,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층. 사용승인일자는 2017.08.02이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 옥외 주차타워 및 호별 개별냉난방설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 펠리스 임차관계 확인. 전입신고일·보증금이 미상이므로 대항력 가능성을 확정하지 말고 최신 매각물건명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 임종민 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 황재윤 점유범위 확인. 501호·502호·503호, 보증금 100,000,000원, 월세 8,500,000원으로 조사돼 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제501호~제505호 단위상가가 결합되어 이용 중인 상태와 실제 경계·점유 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 근린시설 거래·임대수익을 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최신 배당요구·세금 자료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 최신본으로 직접 확인하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만 임차관계는 아직 닫히지 않았다
이 물건의 등기 구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2021.08.10 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 실제 입찰 판단에서는 임차관계가 핵심 변수입니다. 황재윤과 임종민은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, ‘펠리스’는 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 이 점을 확인하지 않은 채 “인수 0원”으로 확정해서는 안 됩니다. 여기에 근린시설·일괄매각이라는 특성과 시세 비교자료 부재까지 겹칩니다. 따라서 결론은 등기권리는 정리되지만, 미상 임차인 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
