대구지방법원 2025타경9267. 대구 북구 칠성동2가 화인탑팰리스 제6층 501호부터 505호까지가 일괄매각되는 근린시설입니다. 감정평가상 501~503호 3개호, 504~505호 2개호가 각각 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2021년 8월 10일 설정된 경남은행 근저당권으로 채권최고액은 3,250,000,000원입니다. 이후 국세 압류, 경매개시결정, 창원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기부만 보면 비교적 명확합니다. 과거 농협은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 기준권리보다 앞서 살아 있는 담보권은 확인되지 않습니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 알려진 임차인 가운데 황재윤과 임종민은 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, ‘펠리스’는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당

2017년 농협은행 근저당권은 2021년 8월 10일 일부포기로 말소됐습니다. 같은 날 미시안협동조합이 거래가액 750,000,000원으로 소유권을 이전받고 경남은행에 채권최고액 3,250,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 경남은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025년의 국세 압류, 경남은행 임의경매개시결정, 창원시 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 3명 중 1건은 대항력 판정 미상

실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 황재윤의 전입일 2022.05.25와 임종민의 전입일 2024.06.28은 말소기준일 2021.08.10보다 늦으므로 두 사람은 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 ‘펠리스’는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,259,300,000원 가정)

현재 회차에서는 채권최고액 3,250,000,000원 중 1,244,307,000원이 배당되고 2,005,693,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 배당표상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구청 남동측 인근이며 주변은 아파트단지, 상업·업무시설, 각종 관공서 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장과 대구도시철도3호선 북구청역이 있습니다.
• 이용. 501~503호 3개호와 504~505호 2개호가 각각 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다. 일괄매각 대상입니다.
• 도로. 남측으로 왕복7차선, 동측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
• 토지. 토지면적 2,573.0㎡, 공시지가 2,925,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• ‘펠리스’ 임차관계 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 대항력 여부를 확정하기 전까지 인수위험 0원으로 단정하지 마세요.
• 황재윤·임종민. 두 사람은 전입일이 2021.08.10 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
• 일괄매각 범위. 501호부터 505호까지가 함께 매각되며 감정평가상 두 개의 근린생활시설 형태로 이용 중입니다.
• 현재 회차 가격. 감정가 2,570,000,000원에서 2회 유찰돼 1,259,300,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율과 시장가치는 구분해 판단해야 합니다.
• 배당 부족. 현재 회차 기준 경남은행 채권최고액 대비 미배당액은 2,005,693,000원입니다. 3회 유찰 시 2,379,705,100원, 4회 유찰 시 2,641,513,570원으로 커집니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 임차인”

이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 2,570,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 1,259,300,000원, 감정가의 49%입니다. 등기부 역시 말소기준 경남은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리분석의 결론은 여기서 멈추면 안 됩니다. 황재윤과 임종민은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, ‘펠리스’ 1건은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 현 단계의 실질취득액 1,259,300,000원과 인수 0원은 어디까지나 현재 배당 산정 기준입니다. 미상 임차관계를 확인한 뒤에야 최종 인수위험을 확정할 수 있습니다. 이 물건은 “2회 유찰·49%”보다 “미상 임차인 1건”을 먼저 해결해야 하는 근린시설 경매입니다.