대구지방법원 2025타경9267. 대구 북구 칠성동2가 화인탑팰리스 6층 근린시설입니다. 감정평가상 제501호부터 제505호까지의 단위상가가 대상이며, 제501·502·503호 3개호와 제504·505호 2개호가 각각 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
등기상 말소기준은 2021.08.10 주식회사경남은행 근저당권 3,250,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 창원시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 실제 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 확인된 두 점유자는 말소기준 이후 전입이지만, 별도의 ‘펠리스’ 기록은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9267 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 90 화인탑팰리스 6층 504호 · 도로명 대구광역시 북구 옥산로 95 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제501~505호 단위상가 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 르네오라이프협동조합 |
| 감정가 / 최저가 | 1,375,000,000원 / 673,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 3,202,072,573원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.10 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 3,250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
현 소유자는 2021.08.10 소유권을 이전받은 미시안협동조합이며, 2024.06.14 명칭을 르네오라이프협동조합으로 변경했습니다. 같은 날 설정된 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 2025.09.11 임의경매개시결정, 2025.09.15 창원시 압류, 2025.11.26 국 압류는 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 분석 — ‘인수 0원’ 확정 전 마지막 확인
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 관점 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황재윤 | 화인탑펠리스 501호·502호·503호 | 2022.05.25 | 100,000,000원 / 8,500,000원 | 없음 | 확정일자 확인되지 않음 | 말소기준 이후 전입 |
| 임종민 | 화인탑펠리스 504호·505호·16.5㎡ | 2024.06.28 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 말소기준 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 펠리스 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 인수 여부 판단 유보 |
③ 가격·유찰 시나리오 — 49%라고 곧바로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 1,375,000,000원이고 현재 최저매각가는 673,750,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 동일 용도·입지의 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 673,750,000원 | 2,585,387,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 471,624,999원 | 2,785,491,251원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 330,137,499원 | 2,925,284,426원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 673,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,137,500원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사경남은행 | 3,250,000,000원 | 664,612,500원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 경남은행 채권최고액 3,250,000,000원 중 664,612,500원이 배당되고, 2,585,387,500원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 기록은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구청 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·상업 및 업무시설·각종 관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장과 대구도시철도 3호선 북구청역이 있으며, 간선도로 접근을 포함한 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제501~503호 3개호와 제504~505호 2개호가 각각 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물의 6층 단위상가이며 사용승인일은 2017.08.02입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 7차선, 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역 등이며 공시지가는 2,925,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유 확인. ‘펠리스’의 실제 점유자, 전입신고일, 보증금 존재 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임종민 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금이 확인되지 않아 계약관계와 점유 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 용도·점유 불일치 점검. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 반면 ‘펠리스’ 기록에는 주거로 기재돼 있어 실제 사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제501호부터 제505호까지의 대상 범위와 각 호의 실제 점유·내부 연결 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 실제 임대조건·공실·상권·유사 근린시설 거래를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 미완성”
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 경남은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 황재윤·임종민 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
하지만 전입일과 보증금이 확인되지 않은 ‘펠리스’ 기록이 남습니다. 이 점유자가 실제로 어떤 공간을 어떤 계약관계로 사용하고 있는지 확인되지 않는 이상 인수 위험을 완전히 닫을 수 없습니다. 가격도 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없어 ‘싸다’는 평가를 붙일 근거가 부족합니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 가격 검증이 끝나야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
