대구지방법원 2025타경9267. 대구 북구 칠성동2가 화인탑팰리스 6층 504호 근린시설입니다. 감정평가상 6층 501호부터 505호까지가 단위상가이고, 이 가운데 504호와 505호 2개호가 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 소유자는 르네오라이프협동조합이며, 2021년 미시안협동조합 명의로 거래가 490,000,000원에 소유권이전된 뒤 2024년 명칭이 르네오라이프협동조합으로 변경됐습니다.
권리의 기준은 2021.08.10 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,250,000,000원이고 경매 신청 청구액은 3,202,072,573원입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 962,500,000원으로 1회 유찰 상태입니다. 권리 자체는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조지만, 근린시설 특성상 점유와 실제 이용단위 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 90 화인탑팰리스 6층504호 · 도로명 대구광역시 북구 옥산로 95 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 504호와 505호 2개호가 하나의 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 · 사용승인 2017.08.02 |
| 소유자 | 르네오라이프협동조합 |
| 감정가 / 최저가 | 1,375,000,000원 / 962,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 3,202,072,573원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.10 경남은행
2017년 농협은행 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2021.08.10 경남은행 근저당권 3,250,000,000원입니다. 이후 2025년 경매개시결정, 창원시 압류, 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표와 각 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차·점유관계 — 504호 직접 점유자는 대항력 없음, 별도 미상 기재 주의
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황재윤 | 화인탑펠리스 501호·502호·503호 | 2022.05.25 | 100,000,000원 / 8,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임종민 | 화인탑펠리스 504호·505호·16.5㎡ | 2024.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 펠리스 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
황재윤은 501호·502호·503호 점유 기재로 이 사건 504호와 점유부분이 다르고, 전입일 2022.05.25 역시 말소기준 2021.08.10 이후입니다. 504호와 505호를 점유하는 임종민도 전입일이 2024.06.28로 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 별도 기재된 ‘펠리스’는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 보증기관 대위·승계 기재는 없습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 현재 최저가는 감정가 70%
감정가는 1,375,000,000원, 현재 최저매각가는 962,500,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 매각가격 시나리오는 673,750,000원, 3회 유찰 시에는 471,624,999원입니다.
다만 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 962,500,000원이 시세 대비 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 2021년 등기상 거래가 490,000,000원은 현재 감정가·최저가와 시점이 다르므로 그 숫자만으로 현재 시세를 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 따라서 ‘1회 유찰 = 가격 메리트’로 연결하지 않고, 현장 임대수익·공실·인근 상가 거래를 확인한 뒤 가격을 판단하는 구조가 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 962,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,025,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 3,250,000,000원 | 950,475,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 경남은행 채권최고액 3,250,000,000원 중 950,475,000원이 배당되고 2,299,525,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구청 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·상업 및 업무시설·각종 관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장과 대구도시철도3호선 북구청역이 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복7차선, 동측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도. 일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 이용상태. 501호·502호·503호 3개호와 504호·505호 2개호가 각각 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 옥외 주차타워, 호별 개별냉난방설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형이며 토지면적 2,573.0㎡, 공시지가 2,925,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 504·505호 통합 사용 확인. 감정평가상 두 호가 하나의 근린생활시설로 이용됩니다. 현장에서 출입구·내부 연결·영업 범위를 확인해야 합니다.
- 임종민 점유 확인. 504호·505호 점유자로 기재돼 있고 전입일은 2024.06.28입니다. 대항력은 없지만 보증금과 실제 계약관계는 확인이 필요합니다.
- ‘펠리스’ 기재 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 1,375,000,000원에서 1회 유찰돼 962,500,000원이 됐지만, 실거래 비교자료 없이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 경남은행 미배당액이 커도 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 직전 배당요구 및 최신 명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기보다 점유와 가격 확인이 더 중요하다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.08.10 경남은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
그러나 근린시설 경매는 등기만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 이 호실은 감정평가상 504호와 505호가 하나의 근린생활시설로 이용되고 있고, 실제 점유 기재도 두 호를 함께 묶고 있습니다. 임종민은 대항력이 없지만 보증금이 확인되지 않았고, 별도 ‘펠리스’ 기재는 전입일과 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없으므로 현재 최저가 962,500,000원이 싸다고 단정할 수도 없습니다. 결론은 등기 권리는 양호, 점유관계와 가격 적정성은 추가 확인 필요입니다.
