대구지방법원 2025타경32020. 성주군 성주읍 학산리 879 소재 물건으로, 용도 표기는 기타 + 토지입니다. 토지는 공장용지 11,935.2㎡, 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역에 포함되고 평지·사다리형, 중로 한 면에 접합니다. 감정가 11,075,777,650원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 7,753,044,000원입니다.
등기상 현재 말소기준은 2019.06.14 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 11,500,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 앞서 점유 조사에서 확인된 주식회사 브이모비스입니다. 전입일이 2015.06.25로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력 또는 확정 인수액으로 표현해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32020 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 성주읍 학산리 879 · 경상북도 성주군 성주읍 성주산업단지로2길 131 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 주식회사맥스로텍 |
| 토지 | 공장용지 · 11,935.2㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 일반산업단지 · 산업시설구역 |
| 감정가 / 최저가 | 11,075,777,650원 / 7,753,044,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 21,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2019.06.14 중소기업은행 근저당권 11,500,000,000원입니다. 이후 등재된 신한은행·신용보증기금·박상길·성현정·근로복지공단·한국무역보험공사의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 2025.11.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 브이모비스 | 2015.06.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
전입일만 놓고 보면 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 얼마인지 계산할 수 없습니다. 대항력이 실제 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 현재 최저가 7,753,044,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%
현재 회차 최저매각가는 7,753,044,000원으로 감정가 11,075,777,650원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 5,427,130,800원(감정가 49%), 3회 유찰 시 3,798,991,559원(감정가 34%)입니다.
다만 이 물건은 동일 조건의 실거래 가격을 기준으로 최저가가 싼지 비싼지를 단정할 수 있는 구조가 아닙니다. 따라서 “감정가의 70%이므로 싸다”는 결론은 금물입니다. 산업용 토지·건물의 가격은 개별 이용상태와 설비·점유·매각 포함 범위에 크게 좌우되고, 이 사건은 특히 임차 보증금이 확정되지 않았기 때문에 낙찰가와 실질취득비용이 동일하다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,753,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 79,930,440원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 11,500,000,000원 | 7,673,113,560원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 1,060,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,350,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박상길 | 581,385,486원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 성현정 | 241,082,405원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 473,358,100원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 26,380,792원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한국무역보험공사 | 893,996,124원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 16,126,202,907원, 예상 배당액은 7,673,113,560원, 미배당은 8,453,089,347원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 주식회사 브이모비스의 보증금 역시 확정되지 않았으므로 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용 규제 메모
- 토지. 공장용지 11,935.2㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형이며 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 일반산업단지·산업시설구역에 포함됩니다.
- 인접 규제. 공공시설구역·녹지구역·중로2류(폭 15m~20m)·완충녹지에 접합니다.
- 포함 규제. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 135,400원/㎡입니다.
⑥ 절차상 교차 확인 — 법원경매와 공매
등기에는 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있습니다. 2024.02.28 공매공고는 2024.04.22 공매취소공고 후 2024.04.24 말소됐고, 이후 2026.01.07 다시 공매공고가 등재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 브이모비스 임대차 확인. 2015.06.25 전입의 실제 점유 범위·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 있는 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2026.01.07 공매공고의 현재 진행 상태를 한국자산관리공사 절차와 함께 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 이동이 용이한 휴게소와 컨테이너는 제외됩니다.
- 기계기구 확인. 기계기구목록 중 22번은 소재불명으로 표시되어 있어 현황 대조가 필요합니다.
- 배당표 재검증. 당해세·임차인 최우선변제와 실제 임차보증금이 반영되면 배당 및 인수관계가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 임차보증금 확인이 먼저”
현재 최저가는 감정가의 70%인 7,753,044,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2019.06.14 중소기업은행 근저당 이후 권리들은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 2015.06.25 전입한 주식회사 브이모비스가 핵심입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력 여부와 매수인 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.
여기에 2026.01.07 공매공고, 일괄매각과 제시외 건물, 매각 제외 휴게소·컨테이너, 소재불명 기계기구 22번까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율만으로 접근하는 사건이 아니라 점유·인수·매각범위를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 권리의 핵심 변수가 해소되기 전까지는 가격보다 실질취득비용의 확정이 우선입니다.
