대구지방법원 2025타경32020. 경상북도 성주군 성주읍 학산리 879 소재 산업시설 및 토지 경매입니다. 소유자는 주식회사맥스로텍이며, 말소기준은 2019년 6월 14일 설정된 중소기업은행 근저당권 11,500,000,000원입니다. 이후의 가압류와 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 단순히 후순위 등기가 소멸한다는 사실만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다. 현황조사에서 확인된 주식회사 브이모비스는 2015년 6월 25일 전입신고가 되어 있어 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자로 보고 추가 확인해야 합니다. 만약 대항력과 인수할 보증금이 인정된다면 최저매각가에 그 금액을 더한 실질취득원가로 투자성을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 성주읍 학산리 879 도로명주소: 경상북도 성주군 성주읍 성주산업단지로2길 131 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 산업시설 및 공장용지 |
| 등기 대상 | 학산리 879 제1호 건물 · 토지 및 다른 건물 공동담보 기재 |
| 소유자 | 주식회사맥스로텍 (단독소유) |
| 토지면적 | 11,935.2㎡ |
| 지목 / 이용상황 | 공장용지 / 공업용 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 일반산업단지 · 산업시설구역 |
| 감정가 | 11,075,777,650원 |
| 최저매각가 | 5,427,131,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 경매신청 관련 | 더블유엔아이2206유동화전문유한회사 · 청구액 21,000,000,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 이동시설 제외 · 기계기구 일부 소재불명 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 선순위 점유를 구분
권리분석의 중심은 2019.06.14 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 11,500,000,000원이며 해당 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 가압류 7건과 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 성주군 압류는 별도의 말소등기가 확인됩니다.
과거 한국산업은행·중소기업은행·국민은행·페퍼저축은행 등 명의의 근저당권 중 말소 처리된 권리들은 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 중복 계산하지 않습니다. 재산보전처분 역시 말소 내역이 확인됩니다. 다만 이처럼 복잡한 권리 변동과 회생절차 관련 이력이 있으므로, 최신 등기부와 매각물건명세서 대조가 중요합니다.
② 점유·임차 분석 — 가장 중요한 인수 변수
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 브이모비스 | 2015.06.25 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
현황조사상 확인된 실제 점유자 1명(법인). 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 점유자는 없습니다.
특히 확인된 인수 보증금이 최저매각가를 넘는 경우에는 매수인 실질취득원가가 최저매각가보다 크게 높아질 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면, 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 구조가 발생할 수 있습니다. 반대로 대항력이 인정되지 않거나 보증금 인수의무가 없다면 계산은 달라집니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정평가액은 11,075,777,650원, 현재 최저매각가는 5,427,131,000원입니다. 두 차례 유찰로 감정가의 약 49% 수준까지 떨어졌지만, 비교 가능한 최근 산업시설 실거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 시장가치보다 저렴한지는 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 5,427,131,000원 | 49% | 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 3,798,991,699원 | 34.3% | 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 2,659,294,189원 | 24.01% | 미확정 |
추가 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 선순위 보증금 인수 가능성은 저절로 사라지지 않습니다. 매수인에게 인수되는 미배당 보증금이 있다면 그 금액까지 고려해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나는 구조라면 실질취득원가는 보증금 수준에 고정될 수도 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,427,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 56,671,310원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 11,500,000,000원 | 5,370,459,690원 |
| 2. 가압류 · 주식회사신한은행 | 1,060,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,350,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박상길 외 | 581,385,486원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 성현정 외 | 241,082,405원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 473,358,100원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 26,380,792원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국무역보험공사 | 893,996,124원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 채권최고액을 이용한 단순 추정입니다. 당해세·최우선변제·선순위 임차인 배당 및 실제 채권잔액은 반영되지 않아 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 가압류권자 간 실제 배당도 별도 확인이 필요합니다.
현재 가정에서는 추정 집행비용 56,671,310원을 제외한 5,370,459,690원이 중소기업은행 근저당권에 배정되며, 나머지 가압류 채권자에게는 배당이 없는 계산입니다. 총 추정 미배당 채권액은 10,755,743,217원입니다. 다만 근저당권 채권최고액은 실제 배당채권액과 반드시 같지는 않으며, 공동담보와 채권양도 관계까지 검토해야 실제 배당을 판단할 수 있습니다.
⑤ 공매·회생·매각범위 — 등기 외에도 확인할 내용
과거 재산보전처분과 회생절차 폐지 관련 등기, 종전 경매개시결정의 취하 및 말소 이력도 존재합니다. 종전 임의경매개시결정은 2025.09.12 말소되었고, 현재 사건의 경매개시결정은 2025.11.03에 등기되었습니다. 이러한 경과는 현재 절차의 유효성과 구체적인 채권관계를 원본 기록으로 점검해야 할 이유가 됩니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (토지이용현황 기준)
- 산업단지 위치. 경상북도 성주군 성주읍 학산리 879, 성주산업단지로2길 131 소재입니다. 일반산업단지·산업시설구역에 포함됩니다.
- 토지 규모. 공장용지 11,935.2㎡이며, 토지이용상황은 공업용입니다. 지형은 평지, 형상은 사다리형으로 기재되어 있습니다.
- 도로 조건. 중로한면에 접하고 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 실제 차량 진출입과 산업시설 물류 동선은 현장 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 135,400원/㎡입니다. 공시지가와 산업시설 전체 감정가 또는 거래가격은 서로 다른 평가 기준입니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등에 포함되며, 공공시설구역·녹지구역·완충녹지와 접합니다. 업종별 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 산업시설은 업종·설비 적합성과 부지 규모에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 최근 비교 거래가격을 확보하기 전에는 환금성이나 적정 낙찰가를 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자. 주식회사 브이모비스의 임대차계약, 점유 범위, 사업자등록 및 대항력 성립 요건을 확인하고 보증금·차임·배당요구 여부를 대조하세요.
- 실질취득원가. 낙찰가에 인수할 미배당 보증금, 명도·시설정비 비용 등이 발생하는지 따져야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 적정 입찰가를 확정하지 마세요.
- 공매 절차. 한국자산관리공사의 2026.01.07 공매공고와 현재 경매절차의 관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 학산리 879 토지·제1호·제2호·제3호 건물, 제시외 건물과 공동담보 목록의 관계를 원본 자료에서 확인하세요.
- 기계기구와 제외시설. 목록 22번의 소재불명, 이동 가능한 휴게소·컨테이너의 매각 제외 사실을 반영하여 현장 실사를 진행하세요.
- 세금·공과금. 성주군 압류 말소 내역과 국민건강보험공단 압류, 체납세금 및 인수될 수 있는 공과금·부담금을 확인하세요.
- 산업단지 제한. 입주 가능 업종, 산업단지 관리기본계획, 환경·배출시설 규제, 취득 후 활용 가능성을 관계기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 유사 공장용지·산업시설 거래와 실제 시설상태를 비교해 적정가격을 산정하세요. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 입찰을 결정하지 마세요.
- 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 경매 진행 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인처럼 보여도 인수액은 미확정”
이 사건의 매력은 분명히 가격 하락 폭에 있습니다. 감정가 11,075,777,650원이 두 차례 유찰을 거쳐 5,427,131,000원으로 내려왔습니다. 그러나 최저가가 감정가의 절반 수준이라고 해도, 그 가격이 실제 시장가치보다 낮다는 근거는 아직 부족합니다.
또한 주식회사 브이모비스의 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 있고 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 공매공고와 복잡한 회생·경매 이력, 일괄매각 및 설비 제외 문제까지 함께 검토해야 합니다.
결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 선순위 점유자의 대항력과 보증금, 공매 진행 상태, 실제 취득 시설의 범위가 확인되어야만 실질취득원가를 계산하고 입찰가를 정할 수 있습니다. 현 단계에서는 낮은 최저가만을 근거로 적극 응찰하기보다 권리·시설·시세를 확인한 뒤 접근하는 보수적 전략이 적절합니다.
