대구지방법원 2025타경32020. 경상북도 성주군 성주읍 학산리 879-1 소재 물건으로, 토지는 공장용지 24,937.6㎡이며 일반공업지역· 일반산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 등기상 소유자는 주식회사맥스로텍입니다. 현재 최저매각가는 감정가 11,132,787,740원에서 1회 유찰된 7,792,951,000원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 30% 할인 자체가 아니라, 선순위 가능 임차 점유와 공매·세금 변수를 입찰 전에 얼마만큼 해소하느냐입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준은 2019.10.24. 설정된 중소기업은행 채권최고액 9,500,000,000원의 근저당권입니다. 같은 날 설정된 국민은행 1,800,000,000원 근저당과 그 뒤의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 한국산업은행·신한은행·페퍼저축은행 등의 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32020 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 성주읍 학산리 879-1 · 경상북도 성주군 성주읍 성주산업단지로2길 145 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 토지 | 24,937.6㎡ · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 일반산업단지 · 산업시설구역 |
| 소유자 | 주식회사맥스로텍 |
| 감정가 / 최저가 | 11,132,787,740원 / 7,792,951,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 21,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동이 용이한 휴게소 및 컨테이너는 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차는 별도 확인
말소기준은 2019.10.24. 을구 14번 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날의 국민은행 근저당권과 이후의 신한은행·신용보증기금·한국무역보험공사 등의 가압류, 국·국민건강보험공단 등의 압류, 2025.11.03. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 점유 임차관계의 인수 여부는 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 보증금이 확인되기 전에는 ‘인수 0원’으로 단정 금지
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 브이모비스 | 2015.06.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 브이모비스는 현황조사상 2015.06.25. 전입한 것으로 조사돼 말소기준일 2019.10.24.보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 자료만으로는 대항력 있는 선순위 임차인이라고 확정하거나, 반대로 매수인 인수가 0원이라고 확정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 임대차 원본을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,792,951,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 80,329,510원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,500,000,000원 | 7,712,621,490원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사신한은행 | 1,060,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 1,350,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 성현정 | 241,082,405원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 26,380,792원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국무역보험공사 | 893,996,124원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 14,871,459,321원 중 배당 예상액은 7,712,621,490원이고, 미배당액은 7,158,837,831원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 임차 보증금은 확인되지 않아 위 배당표만으로 매수인 부담을 확정할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 7,792,951,000원 | 7,712,621,490원 | 7,158,837,831원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 5,455,065,700원 | 5,398,115,043원 | 9,473,344,278원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 3,818,545,989원 | 3,777,960,529원 | 11,093,498,792원 |
신청채권자의 청구금액은 21,000,000,000원이고, 세 시나리오 모두 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 채권관계 자체가 매우 두껍고, 현재 회차에서도 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다. 유찰로 가격이 내려가는 것은 입찰자에게 유리한 요소일 수 있지만, 선순위 가능 임차관계를 모른 채 단순히 할인율만 보는 접근은 위험합니다.
⑤ 토지·이용상황 메모
- 토지. 면적 24,937.6㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형·중로한면입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 일반산업단지·산업시설구역에 포함됩니다.
- 접함 지역. 공공시설구역·녹지구역·중로1류(폭 20m~25m)·중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 제한. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 135,400원/㎡입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 지상 소재 이동이 용이한 휴게소 및 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 면적 차이. 목록6 건물 일부는 공부상 면적과 실측 면적이 서로 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 주식회사 브이모비스의 보증금·확정일자·실제 점유 범위를 매각물건명세서와 현장 자료로 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만으로는 부족합니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 두고 인수금액을 별도로 산정해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2026.01.07. 공매공고가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 진행 상태와 법원 경매 일정을 교차 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있고 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있으므로 세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 매각 범위 실사. 제시외 건물 포함 여부와 휴게소·컨테이너 제외 범위를 현장에서 구분해야 합니다.
- 건물 면적 대조. 목록6 건물은 공부 면적과 실측 면적이 다르므로 실제 사용면적과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건은 감정가 11,132,787,740원에서 1회 유찰돼 7,792,951,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준도 분명하고 그 이후 권리는 소멸합니다. 하지만 현황조사상 2015.06.25. 전입한 주식회사 브이모비스의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 여기에 2026.01.07. 공매공고, 국세·지방세 압류, 일부 건물의 공부·실측 면적 차이까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 ‘할인율 계산’이 아니라 ‘인수 가능 임차금액 확정 → 공매 상태 확인 → 세금·매각범위 대조’입니다. 이 세 가지가 해소되기 전에는 배당표상 0원만 근거로 매수인의 실질 부담을 0원으로 보아서는 안 됩니다.
