창원지방법원 2025타경11304. 김해시 한림면 퇴래리 1278-2 소재 부동산으로, 토지는 공장용지 3,283㎡이며 토지이용상황은 공업용입니다. 등기상 소유자는 주식회사태광스틸코리아이고, 말소기준권리는 2015.09.21 접수된 중소기업은행 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권입니다. 이후 중소기업은행의 700,000,000원 근저당, 주식회사세아제강의 400,000,000원 근저당, 가압류·압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 2,013,104,000원으로 감정가의 70%인 1회 유찰 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 결론내리면 안 됩니다. 이 사건에서 먼저 확인할 것은 가격 할인보다 일괄매각 대상 기계기구와 토지 경계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11304 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 퇴래리 1278-2 · 김해대로835번길 66 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 3,283㎡ |
| 소유자 | 주식회사태광스틸코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 2,875,863,000원 / 2,013,104,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.09.21 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 중소기업은행 700,000,000원 근저당과 2021.07.09 주식회사세아제강 400,000,000원 근저당을 포함해 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)비케이글로벌 | 미상 | 2020.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)승보 | 전체 | 2021.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수보 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 임차인의 전입일은 모두 2015.09.21 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 이 자료상 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,013,104,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,531,040원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 700,000,000원 | 190,572,960원 |
| 3. 근저당 · 주식회사세아제강 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,725,750,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 26,421,256원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,088,000,211원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 5,740,171,467원, 채권자 배당액은 1,990,572,960원, 미배당액은 3,749,598,507원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 2,013,104,000원 | 1,990,572,960원 | 3,749,598,507원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 1,409,172,800원 | 1,392,681,072원 | 4,347,490,395원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 986,420,959원 | 974,156,749원 | 4,766,014,718원 | 0원 |
⑤ 토지·일괄매각 확인사항
- 일괄매각. 기계기구를 포함해 일괄매각되며 목록 2-1~2-3이 포함됩니다.
- 기계기구. 기계기구목록 2-2 Over Head Crane은 2.8ton이 아닌 5ton으로 확인됐습니다.
- 경계. 목록 1, 3 토지 동측 및 남동측 일부가 현황 구거 약 115㎡로 조사되어 정확한 경계와 면적은 측량이 필요합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 지형은 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 318,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 없이 할인율만 보지 않기. 감정가 2,875,863,000원에서 70%까지 내려왔지만 시세 비교자료가 없으므로 ‘저렴하다’는 판단은 보류해야 합니다.
- 기계기구 실물 확인. 일괄매각 대상 목록과 현존 여부·상태를 현장에서 대조하고 Over Head Crane이 5ton이라는 확인사항도 반영해야 합니다.
- 토지 경계 측량. 동측·남동측 일부 현황 구거 약 115㎡가 있어 사용 가능 면적과 경계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 대항력은 없지만 (주)비케이글로벌, (주)승보, 장수보의 실제 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 김해시 압류가 있고 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 원본 배당요구와 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정자료와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘현물 확인’이 중요한 사건
권리 구조만 보면 말소기준은 명확하고, 임차인 3명 모두 후순위 전입이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 할인 물건’으로 보면 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없어 2,013,104,000원이 시세보다 낮다고 확인할 수 없고, 기계기구 일괄매각과 Over Head Crane 규격 확인, 토지 일부 현황 구거 약 115㎡의 경계·면적 문제가 실제 취득가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현물·경계·가격 검증은 높은 사건입니다.
