창원지방법원 2025타경11304. 김해시 한림면 병동리 710-1 소재 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 1,521.0㎡, 토지이용상황은 공업용이며 계획관리지역입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사태광스틸코리아입니다. 권리분석의 기준점은 2015.03.05 중소기업은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 설정된 세아제강 근저당권과 신용보증기금·케이비국민카드· 중소벤처기업진흥공단의 가압류, 김해시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 주의점은 등기보다 점유와 매각범위에 있습니다. 조사된 점유자는 (주)비케이글로벌, (주)승보, 장수보로 3명이며 전입일은 각각 2020.06.22, 2021.04.21, 2024.09.20입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 포함돼 있고, 목록4 토지 일부에는 타인점유가 있으며 임차인 소유 시설 일부가 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11304 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 병동리 710-1 · 경상남도 김해시 한림면 김해대로974번길 121 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 1,521.0㎡ |
| 소유자 | 주식회사태광스틸코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 1,281,077,330원 / 896,754,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지이용 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 배출시설설치제한지역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 313,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015.03.05 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2021.07.09 세아제강 근저당권 400,000,000원, 2025년 이후 가압류 3건, 경매개시결정 및 김해시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 및 경남은행 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 문제를 만들지 않습니다.
② 점유관계 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필수
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)비케이글로벌 | 미상 | 2020.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)승보 | 전체 | 2021.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수보 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 회차별 가격 — 감정가 할인율과 시세는 별개
현재 회차는 1회 유찰 뒤 감정가 70% 시나리오로 최저매각가는 896,754,000원입니다. 그러나 동일 용도·인근 거래의 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 근거는 없습니다. 이 물건은 가격 메리트보다 점유·시설 경계와 실제 이용가치를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 896,754,000원 | 885,386,460원 | 3,554,785,007원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 627,727,800원 | 619,050,522원 | 3,821,120,945원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 439,409,460원 | 432,615,365원 | 4,007,556,102원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 896,754,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,367,540원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 885,386,460원 |
| 3. 근저당 · 주식회사세아제강 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,725,750,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 26,421,256원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,088,000,211원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,440,171,467원 중 채권자 예상배당은 885,386,460원, 미배당은 3,554,785,007원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 토지·이용 메모
- 토지. 지목은 공장용지, 면적 1,521.0㎡, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 형상. 평지·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함되고 일부 성장관리계획구역에 접합니다.
- 제한. 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 313,000원/㎡입니다.
- 매각범위. 제시외 건물과 기계기구는 일괄매각에 포함되지만, 임차인 소유 컨테이너시설·수변전시설·콤퓨레샤실은 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 타인점유 범위 확인. 목록4 토지 중 실제 타인이 점유하는 위치와 면적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각제외 시설 경계. 컨테이너시설·수변전시설·콤퓨레샤실이 어느 위치에 있고 공장 운영에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 점유자 인도관계. 대항력은 없지만 현재 사용·점유 상태와 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 세 점유자의 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 실제 공장용 토지·시설의 거래가와 이용가치를 따로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 매각범위와 점유사항을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2015.03.05 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 권리는 소멸하고, 조사된 점유자들의 전입도 모두 그 이후여서 대항력이 없습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 봅니다. 그러나 이 물건의 실질 위험은 일부 토지 타인점유와 매각제외 시설에 있습니다. 특히 공장용 토지·시설은 현장 사용관계가 가치와 인도 난이도에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 현재 최저가는 896,754,000원이지만 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수도 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 현장은 필수 확인. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
