창원지방법원 2024타경106286. 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 65-17의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 583.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 감정평가상 건물은 1층 주차장·근린시설(식당), 2층 골프연습장(썬실내골프연습장), 3층 골프연습장(다미소)으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함, 공부상 2층 사무실·3층 공장이나 현황은 실내골프연습장으로 이용 중이며 현황조사 당시 영업하지 않는 것으로 조사됐다고 적혀 있습니다.
감정가 1,111,095,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 544,437,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가하면 안 됩니다. 권리관계와 별개로 실제 시장가치·수익성 검증이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경106286 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 65-17 · 경상남도 창원시 마산회원구 양덕로 157-1 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 1층 주차장·근린시설(식당), 2층·3층 골프연습장 |
| 토지 | 583.5㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 자루형 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 철골조·경량철골구조·조립식 조적조 구조·샌드위치판넬지붕 3층 |
| 소유자 | 강신룡 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,111,095,000원 / 544,437,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이춘우 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 2012년 양덕신협 근저당이 기준
말소기준권리는 2012.11.02. 을구 10번 양덕신용협동조합 근저당권, 채권최고액 767,000,000원입니다. 그보다 앞선 경남은행·기술신용보증기금·양덕2동새마을금고 등의 근저당권과 과거 가압류·압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2020~2022년 이춘우 근저당권 3건, 2022년 국세 압류, 2024년 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황재열(상호:황재팜왕족발) 1층 좌측 점포 1칸 | 2021.03.30 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)장구개발(대표자:강신룡) 1층 사무실·창고·주차장 등 | 2017.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 황재열은 2021.03.30., (주)장구개발은 2017.09.14. 전입으로 모두 2012.11.02. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 두 점유자 모두 대항력 없음이며 매수인 승계액도 없습니다. 다만 (주)장구개발은 보증금이 미상으로 조사돼 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가 544,437,000원은 감정가 1,111,095,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세처럼 시세를 직접 비교할 수 있는 실거래 지표가 없습니다. 따라서 49%라는 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐 시장 시세 대비 할인율이 아닙니다.
특히 이 물건은 일반적인 주거용 단일 호수가 아니라 토지 583.5㎡와 3층 건물의 근린시설·골프연습장 이용이 결합된 형태입니다. 여기에 2회 유찰 이력이 있으므로 최저가만 보고 가격 가점을 주기보다 실제 이용가치와 현장 상태를 별도로 확인하는 접근이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 544,437,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,844,370원 |
| 2. 근저당 · 양덕신용협동조합 | 767,000,000원 | 536,592,630원 |
| 3. 근저당 · 이춘우 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이춘우 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이춘우 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이춘우 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,197,000,000원 중 예상 배당액은 536,592,630원이며, 미배당은 660,407,370원입니다. 신청채권자 이춘우의 청구액은 190,000,000원이지만 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한일여자고등학교 북동측 인근이며 학교, 단독주택, 아파트, 근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 관내 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 1층은 주차장·근린시설(식당), 2층은 골프연습장(썬실내골프연습장), 3층은 골프연습장(다미소)입니다.
- 건물. 철골조·경량철골구조·조립식 조적조 구조의 샌드위치판넬지붕 3층 건물이며 위생설비·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측에 진출입로가 소재합니다.
- 토지. 583.5㎡, 지목 대, 상업용, 평지·자루형이며 공시지가는 866,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제3종일반주거지역에 저촉되고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 실제 경계와 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 2층은 공부상 사무실, 3층은 공장이나 현황은 실내골프연습장입니다. 실제 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 영업 상태. 현황조사 당시 실내골프연습장은 영업하지 않는 것으로 조사됐습니다.
- 점유·명도. 현황조사상 임차인 2명이 있으므로 대항력 없음과 별개로 실제 점유구역과 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상. (주)장구개발의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하지 말고 현장 이용가치와 별도 가격조사를 병행해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부 발행일은 2026.08.24입니다. 입찰 판단 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 별개다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2012.11.02. 양덕신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사 임차인 2명도 모두 기준일 이후 전입이라 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격에서는 신중해야 합니다. 두 차례 유찰되어 1,111,095,000원짜리 감정가가 544,437,000원까지 낮아졌지만, 실거래 시세 비교자료가 없어 이것을 곧바로 ‘시세 절반의 매물’로 읽을 수 없습니다. 토지·근린시설·골프연습장 이용이 결합된 물건이고 공부상 용도와 현황 이용에도 차이가 있습니다. 권리는 소멸형, 가격은 추가 검증형. 이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가 할인율이 아니라 실제 이용가치와 현장가격을 확인하는 것입니다.
