6,297,000원
광주지방법원 2025타경51645. 전라남도 무안군 몽탄면 봉명리 493의 기타 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 목장용지 484㎡이고 감정 이용상태는 축사입니다. 건물은 철골파이프조 슬레이트지붕 단층 구조이며, 소유자는 서영식입니다. 감정가 11,244,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 6,297,000원, 감정가의 56%입니다.
등기부만 보면 매수인이 인수할 금전 권리는 없습니다. 2006년과 2013년에 설정된 목포무안신안축산업협동조합 근저당권은 2022년 12월 2일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2020년 10월 15일 접수된 농협은행 주식회사 가압류 51,388,592원이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 권리분석의 결론을 “인수 0원”에서 끝내면 안 됩니다. 본건 지상에는 일반건축물대장에 등재된 타인 소유 제시외 건물 73.26㎡가 있고, 해당 건물은 매각에서 제외됩니다. 그 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립하는지는 불분명하다고 명시돼 있습니다. 매수 후 토지를 원하는 방식으로 사용하거나 기존 건물을 철거·정리할 수 있는지는 별도의 현장 및 법률 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51645 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 몽탄면 봉명리 493 · 전라남도 무안군 양장길 158 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사 이용 |
| 토지 | 목장용지 484㎡ · 농림지역 · 토지이용상황 전축사 |
| 건물 구조 | 철골파이프조 슬레이트지붕 단층 · 외벽 조적조 및 스레트 마감 · 바닥 콘크리트 마감 |
| 소유자 | 서영식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 11,244,000원 / 6,297,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관 전남지역보증센터) / 85,737,720원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 임차관계 | 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 타인 소유 제시외 건물 73.26㎡는 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 금전 인수는 0원
말소기준권리는 2020년 10월 15일 농협은행 주식회사의 가압류입니다. 배당표상 최저가 6,297,000원에서 집행비용 513,346원을 제외한 5,783,654원이 이 가압류에 배당되고, 나머지 후순위 채권에는 배당할 금액이 없습니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하는 것이 아니라 매각으로 소멸하므로 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 유찰률보다 사용 가능성 확인이 먼저
현재 최저가는 6,297,000원으로 감정가 11,244,000원의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 4,407,900원, 4회 유찰 시 3,085,530원입니다. 다만 이 물건은 축사와 목장용지로 구성돼 있고, 매각 제외 건물이 토지 위에 존재하므로 최저가 하락만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
특히 토지를 낙찰받더라도 타인 소유 건물의 존치, 사용 범위, 토지 사용료, 철거 가능성 등이 법정지상권 성립 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 응찰가 판단은 감정가 대비 할인율보다 제시외 건물의 실제 소유자·점유 상태와 법정지상권 성립 요건을 먼저 확인한 뒤 이뤄져야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 513,346원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 51,388,592원 | 5,783,654원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동조합중앙회 | 205,554,370원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 45,500,864원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 농업협동조합중앙회 | 257,838,232원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 65,901,907원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 57,032,643원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 무안농업협동조합 | 10,019,608원 | 0원 |
| 10. 갑구 12번 가압류 · 목포무안신안축산업협동조합 | 3,076,687원 | 0원 |
| 11. 갑구 13번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 농업협동조합중앙회 | 27,725,462원 | 0원 |
| 12. 갑구 15번 가압류 · 일로농업협동조합 | 20,137,841원 | 0원 |
| 13. 갑구 16번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 29,030,358원 | 0원 |
| 14. 갑구 18번 가압류 · 일로농업협동조합 | 425,560,552원 | 0원 |
| 15. 갑구 19번 강제경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 85,737,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,404,504,836원 중 채권자 예상배당은 5,783,654원이며, 미배당액은 1,398,721,182원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 금전 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 무안군 몽탄면 봉명리 소재 중흥동마을 북측 인근이며, 주변은 전·답 및 축사가 혼재합니다.
- 이용상태. 건물은 축사로 이용 중이고, 토지 지목은 목장용지, 토지이용상황은 전축사입니다.
- 토지 형상. 완경사의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 교통. 일반적인 교통이용상황은 보통입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업보호구역·가축사육제한구역·자연취락지구 관련 사항이 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 8,710원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 제시외 건물. 타인 소유의 철파이프조 스레트지붕 단층 퇴비사 73.26㎡가 있고 현황은 축사이며 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 검토. 토지와 제시외 건물의 소유관계, 건물 성립 시점, 토지·건물 소유권 변동 경위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 소유자 확인. 매각 제외 건물의 실제 소유자와 점유자, 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 사용 범위 확인. 제시외 건물 존치 시 토지 이용 제한, 건물 철거 가능성, 토지 사용료 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
- 농림지역 규제 확인. 농업보호구역과 가축사육제한구역 등 토지이용계획이 향후 이용 목적에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 축사 현황 점검. 철골파이프조 슬레이트지붕 단층 건물의 관리 상태와 실제 이용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 취하 관련 진행 확인. 2026.04.23 및 2026.04.29 채무자 겸 소유자에게 신청취하통지서가 발송된 기록을 사건 진행기록과 대조해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.08.03입니다. 입찰 전 사건 진행과 매각 결과를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물대장 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “채권 인수 0원 ≠ 사용 위험 0”
이 물건은 임차인이 없고, 과거 근저당권도 이미 말소돼 있으며, 말소기준 가압류 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기와 배당표상 금전 인수액은 0원입니다.
그러나 낙찰 판단을 좌우하는 것은 6,297,000원이라는 최저가가 아닙니다. 토지 위에 매각에서 제외되는 타인 소유 건물 73.26㎡가 존재하고, 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하기 때문입니다. 법정지상권이 성립하면 토지를 낙찰받고도 제시외 건물의 존치를 감수해야 할 수 있습니다.
등기상 권리는 단순하지만 토지 사용관계는 단순하지 않습니다. 제시외 건물의 소유·점유와 법정지상권 성립 여부가 정리되기 전에는 감정가 대비 56%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 채권 인수액이 아니라 낙찰 후 토지를 실제로 어떻게 사용할 수 있는지입니다.
