의정부지방법원 2025타경62488. 고양시 일산동구 식사동 우진주택 4층 401호, 전용 53.25㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사일등가로, 2019.12.31. 소유권이전 등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 219,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 박수빈입니다. 전입일은 2024.04.23.으로 말소기준일 2019.12.31.보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없는 구조이고, 배당요구도 2025.05.26. 접수돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 가능 금액은 확정할 수 없지만, 현재 산정상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62488 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1006-2 우진주택 4층 401호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 무궁화로 385-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.25㎡ · 지하1층/지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사일등가 (2019.12.31. 소유권이전 · 거래가액 219,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 110,103,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 청구금액 | 276,321,385원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수빈 | 2024.04.23 | 2025.05.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 박수빈의 전입은 말소기준 근저당보다 약 4년 이상 늦어 대항력이 없으며, 보증기관의 대위·승계 중복신고도 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부 자체를 단정할 수는 없지만, 배당이 부족하더라도 그 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 가격은 크게 낮아졌지만 표본이 얇다
우진주택은 총 10세대, 사용승인일은 2017.04.10.입니다. 전용 53.25㎡ 기준 확인되는 실거래는 2022.05, 3층, 330,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 110,103,000원은 이 비교금액의 33.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 53.25㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 비교 평균 | 53.25㎡ | 1건 | 330,000,000원 |
숫자만 보면 가격 할인 폭은 매우 큽니다. 감정가 321,000,000원에서 3회 유찰돼 110,103,000원까지 내려왔고, 매수인 인수가 없으므로 이 금액이 곧 실질취득액입니다. 다만 비교 거래가 2022.05 단 1건뿐이라는 점은 중요합니다. 전체 평균·최근 집계·최신 거래가가 모두 330,000,000원으로 잡혀 있지만 실질적으로 같은 한 건에 기반하므로, 현재 시세를 330,000,000원으로 확정해서 해석하기에는 표본이 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,103,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,341,442원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 107,761,558원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 360,000,000원 중 107,761,558원만 배당되는 것으로 산정돼 252,238,442원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당은 담보권자 측 손실이며 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 서측 인근이며, 주변에 다세대주택·차량정비소·근린생활시설·학교·병원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층/지상4층 건물이며 사용승인일은 2017.04.10.입니다. 도시가스보일러 난방과 위생·급배수·급탕설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 상대보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 확인 가능한 동일면적 거래는 1건입니다. 이미 3회 유찰된 만큼 매수층이 넓은 유형으로 보기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박수빈은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 실거래 재확인. 비교 거래는 2022.05의 330,000,000원 한 건입니다. 낙찰가 판단 전 인근 유사 다세대의 최신 거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 실제 임차인 1명이 확인되므로 대항력 유무와 별개로 점유 상태 및 인도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 4층 최상층 물건이므로 내부 상태와 함께 누수·방수 등 현장 상태를 직접 점검하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 경매개시결정, 임차인 전입·배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력적이지만 환금성은 보수적으로”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.12.31. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 박수빈의 전입은 2024.04.23.으로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원, 실질취득은 최저매각가와 같은 110,103,000원입니다.
가격만 보면 비교 실거래 330,000,000원의 33.4% 수준까지 내려와 할인 폭이 큽니다. 다만 그 실거래가 2022.05 한 건뿐이고, 이 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 안전하고 가격 할인도 크지만, 소규모 다세대의 낮은 거래 빈도와 환금성을 반드시 확인해야 하는 물건”입니다. 할인율보다 중요한 최종 판단 포인트는 실제 내부 상태와 현재 형성된 지역 시세입니다.
