의정부지방법원 2025타경62488. 고양시 일산동구 식사동 ‘우진주택’ 4층 402호, 전용 53.25㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사일등가이며 2019년 12월 17일 매매를 원인으로 219,000,000원에 취득한 뒤, 같은 달 31일 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
2017년 강서농업협동조합의 600,000,000원 근저당은 2018년 이미 말소됐고, 2024년 부산회생법원의 임원재산보전처분 역시 같은 해 12월 말소됐습니다. 2025년 3월 4일 임의경매개시결정이 기입됐으며 채권자는 더블유에스2409유동화전문 유한회사 (변경전 주식회사 신한은행)입니다. 현재 자료에서 낙찰자에게 승계되는 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62488 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1006-2 우진주택 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 무궁화로 385-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.25㎡ · 지하1층/지상4층 건물의 4층 |
| 사용승인 | 2017.04.10 |
| 소유자 | 주식회사일등가 (2019.12.17 매매 · 거래가액 219,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 77,072,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 청구액 | 276,321,385원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
핵심은 2019.12.31 신한은행 근저당입니다. 그보다 앞선 강서농업협동조합 근저당은 이미 2018년에 해지·말소됐으므로 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 임차인 박수빈의 전입일은 2024.04.23으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수빈 | 2024.04.23 | 2025.05.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 77,072,000원이 싸 보이지만 비교거래는 2022년 1건
우진주택은 총 10세대, 사용승인일은 2017.04.10이며 대상 전용면적은 53.25㎡입니다. 동일면적 거래로 확인되는 표본은 2022년 5월 3층 330,000,000원 1건입니다. 최저가 77,072,000원은 이 거래가의 23.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 53.25㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 비교값 | 53.25㎡ | 1건 | 330,000,000원 |
다만 이 숫자를 그대로 ‘현재 시세 3.3억’으로 놓고 최저가가 매우 싸다고 결론내리기는 어렵습니다. 비교 가능한 거래 자체가 2022년 5월 1건뿐이기 때문입니다. 최근 12개월 비교값으로 집계된 금액도 330,000,000원이지만 실제 확인 거래월은 2022.05이므로, 2026년 현재 가격 판단에는 시차가 큽니다. 특히 이 물건은 이미 4회 유찰됐고 같은 주택의 경매 평균 유찰 횟수도 3.6회로 집계돼 있어, 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 단정하기보다 현재 매매·임대 수요를 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,787,296원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 75,284,704원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 77,072,000원을 기준으로 하면 집행비용 1,787,296원을 제외한 75,284,704원이 근저당권 배당으로 계산되며, 채권최고액 대비 미배당은 284,715,296원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (24%) | 77,072,000원 | 75,284,704원 | 284,715,296원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (17%) | 53,950,400원 | 52,579,293원 | 307,420,707원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (12%) | 37,765,280원 | 36,685,505원 | 323,314,495원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 건물입니다.
- 입지. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 서측 인근으로, 주변에 다세대주택·차량정비소·근린생활시설·학교·병원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕설비와 도시가스보일러에 의한 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 903,000원/㎡, 토지면적은 538.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이며 확인 실거래가 1건에 그쳐 거래 유동성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 박수빈의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계와 명도 상황은 매각물건명세서·현황조사 원본으로 다시 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 비교 거래가 2022년 5월 1건뿐입니다. 2026년 현재 동일·인근 다세대의 실제 매매가와 매물 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 권리 인수보다 환금성·물건 상태·수요 부족 등이 가격에 반영됐을 가능성을 점검해야 합니다.
- 소규모 공동주택 관리. 총 10세대이므로 관리비 체납, 공용부분 유지·보수 상태 등을 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역과 각종 보호·제한구역에 포함돼 있으므로 향후 이용·증개축 등 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 종기 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 오히려 어렵다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 박수빈은 2024년에 전입해 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 때문에 낙찰가 외에 큰 보증금을 추가로 떠안는 사건은 아닙니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가 77,072,000원은 감정가의 24.01%, 확인 실거래 330,000,000원의 23.4%에 불과하지만 그 실거래가 2022년 5월 단 1건입니다. 4회 유찰, 10세대 소규모 다세대, 경매 평균 유찰 3.6회라는 조건을 함께 보면 “권리는 합격, 가격은 현장 시세 확인 후 판단”이 이 사건의 핵심입니다. 낮아진 최저가보다 현재 팔릴 수 있는 가격과 명도·관리 상태를 먼저 확인해야 합니다.
