창원지방법원 2024타경12666. 경상남도 합천군 율곡면 제내리 소재 2층 202호입니다. 사건상 물건종류는 근린주택으로 표기되어 있지만, 감정평가서의 이용상태는 공동주택(연립주택)으로 기재되어 있습니다. 비교 거래 단지는 ‘더힐(103동)’이며, 총 8세대 규모로 확인됩니다.

권리의 핵심은 2023년 1월 26일 설정된 합천농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 9,600만원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025년 1월 3일 성미경이 신청한 강제경매개시결정은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 근저당권은 전액 배당되고 신청채권자는 일부만 배당받습니다.

다만 권리분석을 끝냈다고 곧바로 입찰해도 된다는 뜻은 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 사건상 용도와 감정상 이용상태가 다릅니다. 더구나 감정평가서의 위치·주위환경 설명에는 사건 주소와 다른 지명이 등장합니다. 이 물건은 등기상 인수 위험과 실제 점유·물건 동일성 확인을 분리해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협 근저당, 후순위 경매는 소멸

말소기준권리는 을구 7번 합천농업협동조합 근저당권입니다. 2023년 1월 26일 설정된 채권최고액 96,000,000원의 근저당권으로, 현재 경매에서 매각으로 소멸하는 권리입니다.

갑구 17번 성미경의 강제경매개시결정은 2025년 1월 3일 접수되어 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 것이 원칙이며, 신청채권자의 청구금액이 낙찰대금에서 전부 회수되지 않더라도 그 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

과거 등기에는 세보종합건설·부성전력·유신이앤씨의 가압류, 국민건강보험공단과 세무서의 압류, 포항서부신용협동조합의 임의경매개시결정 등이 있었습니다. 그러나 해당 권리들은 해제·말소되었거나 과거 경매 매각으로 정리된 상태입니다. 현재 말소기준권리보다 앞서는 별도의 존속 권리는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최신 거래보다 낮지만, 거래 시점이 오래됐다

비교 대상은 더힐(103동), 거래면적 84.75㎡입니다. 총 8세대의 소규모 단지로, 확인된 거래는 2022년부터 2024년까지 총 4건입니다. 거래가격은 9,500만원에서 1억 6,000만원까지 차이가 있습니다.

가격을 비교할 때는 전체 평균보다 최신 거래와 거래 추세를 우선해야 합니다.

• 최신 거래. 2024년 12월 1층 거래가 160,000,000원입니다. 현재 최저가 149,000,000원은 이 금액의 93.1%로, 명목상 11,000,000원 낮습니다.
• 최근 거래 표본. 160,000,000원은 확인된 최신 거래 1건입니다. 매각기일 2026년 11월과 비교하면 거래 시점에 상당한 간격이 있어 현재 시세를 확정하는 기준으로 사용하기 어렵습니다.
• 전체 거래 평균. 4건 평균은 122,000,000원입니다. 최저가 149,000,000원은 전체 평균의 122.1%로, 전체 거래 평균과 비교하면 오히려 높은 가격입니다.
• 거래 추세. 최근 구간 거래가격은 이전 구간 대비 46.3% 높은 상승 신호를 보입니다. 다만 거래 건수가 적어 추세가 지속된다고 단정해서는 안 됩니다.

실질취득액은 권리 인수액을 0원으로 산정하면 낙찰가 기준 149,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용·수리비 등 부대비용은 별도입니다. 가격 비교에서 단순히 인수액이 없다는 사실만으로 수익성이 확보되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)

신건 최저가 149,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 약 288만 6,000원을 제외한 금액에서 합천농협 근저당권에 9,600만원이 배당됩니다. 나머지 50,114,000원이 신청채권자 성미경에게 배당되는 구조입니다.

신청채권자 청구액 250,126,027원 중 50,114,000원만 배당되므로 약 200,012,027원이 미배당으로 남습니다. 전체 채권액 346,126,027원 가운데 채권자 배당액은 146,114,000원입니다. 이 미배당액은 채무자 측 채무 잔액이며, 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다.

근저당권 금액은 채권최고액 기준이며, 실제 채권액과 차이가 있을 수 있습니다. 집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모

• 이용 용도. 사건 표기는 근린주택이지만 감정평가서의 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 물건종류와 실제 건물 이용상태의 차이를 확인하고, 건축물대장 및 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호입니다. 외벽은 타일 및 스톤코트 마감, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비가 갖추어져 있는 것으로 평가되었습니다.
• 토지 정보. 토지 기초정보상 지목은 대, 토지면적은 1,195㎡, 이용상황은 연립이며 계획관리지역과 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 32,400원/㎡입니다.
• 토지 형상 및 도로. 감정평가서에는 사다리형 평지의 연립주택 건부지로 기재되어 있으며, 동측 및 북측으로 노폭 5m 내외의 포장도로와 접한다고 기재되어 있습니다.
• 감정평가서 위치 설명의 불일치. 위치 및 주위환경 항목에는 기호(1)이 합천군 대양면 정양리, 기호(2)가 용주면 방곡리로 기재되어 있습니다. 본건 사건 주소인 율곡면 제내리와 일치하지 않으므로, 해당 설명과 교통상황을 본건의 확정된 입지 특성으로 사용해서는 안 됩니다.
• 교통상황 확인. 감정평가서의 기호(1,2) 교통상황에는 차량접근 불가능 및 교통 불편이라는 문구가 있습니다. 이 내용이 본건 202호에 해당하는지 감정평가서의 물건별 대응관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 규제 및 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며 공부와의 차이도 없다고 기재되어 있습니다. 다만 실제 건축물대장과 현황의 일치 여부는 원본으로 재확인해야 합니다.
• 환금성. 비교 단지는 8세대 규모입니다. 거래 표본은 4건이고 최신 거래는 2024년 12월입니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 적어 매도 시점과 가격을 예측하기 어렵고, 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑤ 유찰 시 가격 시나리오

위 금액은 제공된 회차별 가격 시나리오입니다. 유찰에 따라 최저가가 내려가더라도 거래가 적은 소규모 연립이라는 본질적인 환금성 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 특히 최신 확인 거래와 현재 매각기일 사이의 시간 간격이 있으므로, 실제 입찰 상한은 현장 확인과 추가 실거래 확인을 거쳐 정해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 전입세대 확인, 점유자 면담을 통해 소유자 점유인지 임차인 점유인지부터 확인해야 합니다.
• 임대차 및 대항력. 임차인이 확인되면 보증금, 전입일, 점유개시일, 확정일자를 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 없는 사람으로 단정해서는 안 됩니다.
• 물건종류 대조. 사건 표기 근린주택과 감정평가상 공동주택(연립주택)의 차이를 건축물대장, 등기부, 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 감정평가서 원문 확인. 율곡면 제내리라는 본건 주소와 대양면 정양리·용주면 방곡리라는 감정평가서 위치 설명의 관계를 확인해야 합니다. 차량 접근 불가라는 교통 문구가 본건에 해당하는지도 확인 대상입니다.
• 실거래 재확인. 최신 확인 거래는 2024년 12월 1건입니다. 거래 시점이 오래된 만큼 현재 매매사례, 실제 매물 호가, 건물 상태를 추가로 확인해야 합니다.
• 소규모 단지 환금성. 8세대 규모이므로 매도 수요와 거래 회전율이 제한될 수 있습니다. 매수 후 매도까지 걸리는 기간도 보수적으로 고려해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 미납 관리비, 당해세, 실제 배당에서의 최우선변제 여부 등 배당 계산에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 2023년 합천농협 근저당권과 2025년 성미경 강제경매개시결정의 접수 순서 및 매각물건명세서상 인수 권리 유무를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리상 인수 0원, 그러나 확인할 것이 남아 있다

창원지방법원 2024타경12666은 등기 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2023년 합천농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 성미경 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 신청채권자의 미배당 채권 약 2억 12만원을 낙찰자가 떠안는 구조도 아닙니다.

하지만 인수액 0원과 임차인 위험 0원은 같은 말이 아닙니다. 임대관계는 미상이며 실제 점유와 임대차 여부를 확인해야 합니다. 감정평가서의 위치 설명과 사건 소재지 사이에도 확인이 필요한 불일치가 있습니다.

가격 역시 단순히 싸다고 평가하기 어렵습니다. 최저가 1억 4,900만원은 2024년 12월 최신 확인 거래 1억 6,000만원의 93.1%이지만, 비교 거래는 단 한 건이고 전체 4건 평균 1억 2,200만원보다 현재 최저가가 높습니다. 최근 거래 추세는 상승 신호를 보이지만 표본이 적고 시차가 큽니다. 8세대 소규모 연립이라는 환금성 제약도 감안해야 합니다.