부산지방법원 2025타경22627. 부산 영도구 봉래동1가 유원블루파크 3층 301호 아파트입니다. 현재 소유자는 정해창이며 2018.10.05 소유권이전 등기가 마쳐졌고 등기상 거래가액은 257,449,361원입니다. 같은 날 설정된 주식회사부산은행 근저당권의 채권최고액 198,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 중부산세무서·영도구·신한카드·국민건강보험공단 등의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 한 번 유찰되면서 감정가 234,000,000원에서 현재 최저가 163,800,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 같은 단지 유사면적 실거래 평균은 251,750,000원, 최신 거래는 2026.05의 238,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 65.1%이고, 최근 거래 흐름도 과거보다 13.1% 높은 추세로 집계돼 가격 측면에서는 의미 있는 할인 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22627 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동1가 128-1 유원블루파크 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.832㎡ · 20층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 정해창 (2018.10.05 소유권이전 · 거래가액 257,449,361원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 279,079,492원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 준공 | 2018.05.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.10.05 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 198,000,000원이고 채무자는 정해창입니다. 이후 등기된 국세 압류, 영도구 압류, 신한카드 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 크게 낮아졌다
유원블루파크의 최근 12개월 실거래는 4건이며 평균은 251,750,000원입니다. 전체 12건 평균 232,250,000원보다 최근 12개월 평균이 높고, 최근 거래 흐름도 과거 거래 대비 13.1% 상승으로 집계됩니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래에 무게를 두는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 56.99㎡ | 19 | 238,000,000원 |
| 2026.03 | 56.99㎡ | 14 | 249,000,000원 |
| 2025.11 | 59.83㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2025.10 | 57.59㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 251,750,000원 |
현재 최저가 163,800,000원은 최근 12개월 평균 251,750,000원의 65.1%입니다. 최신 거래 238,000,000원과 비교해도 현재 경매 최저가가 낮습니다. 감정가 234,000,000원 자체도 최근 12개월 평균보다 낮은데, 1회 유찰로 가격 차이가 더 확대됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 198,000,000원 | 160,706,800원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 39,587,785원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 237,587,785원, 예상 배당액은 160,706,800원, 미배당액은 76,880,985원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세가 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락에도 예상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 163,800,000원 | 160,706,800원 | 76,880,985원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 114,660,000원 | 112,254,760원 | 125,333,025원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 80,262,000원 | 78,417,284원 | 159,170,501원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주변 탐문 결과 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐으나 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 노선버스정류소에서 근거리로 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 2018.05.01 준공된 철근콘크리트구조 20층 건물이며 난방·급배수위생·승강기·소화·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 중로1류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 단지 규모. 유원블루파크는 93세대이며 실거래 표본 12건의 전체 평균은 232,250,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사·전입관계와 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 과정에서 내부를 확인하지 못했으므로 수리 필요 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 163,800,000원은 최근 12개월 평균 251,750,000원의 65.1%이며 최신 거래 238,000,000원보다 낮습니다.
- 회차 판단. 현재 1회 유찰 상태이며 추가 유찰 시 매각가 시나리오는 114,660,000원, 80,262,000원으로 낮아집니다.
맺으며 — “가격은 좋지만, 미상 항목 확인이 먼저”
이 물건의 장점은 가격과 등기 권리구조입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 1회 유찰된 최저가 163,800,000원은 최근 12개월 평균 251,750,000원의 65.1%에 불과해 최근 시세 대비 가격 메리트가 큽니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 13.1% 높습니다.
다만 여기서 “권리 깨끗·가격 저렴”만 보고 끝내면 안 됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 이용상태도 확인되지 않았으며, 국세·지방세 압류가 존재합니다. 따라서 등기상 인수 위험은 낮고 가격 매력은 높은 편이지만, 점유·임대관계와 세금 배당순위를 확인한 뒤 입찰하는 물건으로 정리하는 것이 적절합니다.
