부산지방법원 2025타경22627. 영도구 봉래동1가 유원블루파크 10층 1002호 아파트입니다. 현재 소유자는 정해창이며, 2020년 12월 14일 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 143,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국·부산광역시·국민건강보험공단·영도구의 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 250,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 175,000,000원, 감정가의 70%입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 251,750,000원이고 최신 거래는 2026년 5월 238,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.9% 높은 추세여서, 현재 최저가는 최근 시장가격과 비교할 때 숫자상 할인 폭이 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22627 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동1가 128-1 유원블루파크 10층1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 57.587㎡ · 20층 건물 내 10층 1002호 |
| 소유자 | 정해창 (2020.12.14. 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 279,079,492원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
2018년 부산성의신용협동조합 근저당과 신탁등기는 이미 말소됐고, 현 소유자 정해창의 소유권 취득과 동시에 설정된 2020.12.24. 부산은행 근저당 143,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤의 압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있어 등기상 매수인이 인수할 권리는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 69.5%
유원블루파크의 면적 유사 실거래 12건입니다. 전체 평균은 238,083,333원이지만, 가격 판단은 최근 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 4건 평균 251,750,000원과 최신 거래 238,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 56.99㎡ | 19 | 238,000,000원 |
| 2026.03 | 56.99㎡ | 14 | 249,000,000원 |
| 2025.11 | 59.83㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2025.10 | 57.59㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 2024.08 | 59.13㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2024.05 | 56.23㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2024.04 | 57.59㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2024.04 | 57.59㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2024.01 | 56.23㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2023.07 | 59.13㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2023.05 | 57.59㎡ | 20 | 260,000,000원 |
| 2023.05 | 57.59㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 251,750,000원 |
현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 69.5%입니다. 최신 거래 238,000,000원과 비교해도 63,000,000원 낮고, 감정가 250,000,000원보다 75,000,000원 낮습니다. 전체 거래 평균만이 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균 모두를 기준으로 해도 현재 회차에는 가격 할인 구간이 형성돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,250,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,750,000원 |
현재 회차 175,000,000원 가정에서는 부산은행 근저당 채권최고액 143,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 28,750,000원입니다. 제시된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 잔여와 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물적 동일성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주변 탐문 결과 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐으나 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 2018년 05월 01일 준공된 철근콘크리트구조 20층 건물이며, 난방·급배수위생·승강기·소화·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 입지·교통. 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재하고, 차량 통행이 용이하며 노선버스정류소에서 근거리로 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 북서측 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,895,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성 참고. 유원블루파크는 93세대이며, 실거래 12건의 가격 범위는 200,000,000원~260,000,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 175,000,000원 | 143,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 122,499,999원 | 119,984,999원 | 23,015,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,749,999원 | 83,806,499원 | 59,193,501원 | 0원 |
현재 회차에서는 부산은행 근저당이 전액 배당되지만 2회 유찰 시에는 23,015,001원, 3회 유찰 시에는 59,193,501원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있어, 후순위 미배당 자체가 매수인에게 그대로 넘어가는 구조는 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 물적 동일성 확인. 건축물현황도와 층별 건축물현황도의 표기 차이를 현장·공부에서 직접 대조하세요.
- 점유자 확인. 내부 이용상태와 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 점유 원인, 명도 필요 여부를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당순서를 검토하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 251,750,000원의 69.5%, 최신 거래 238,000,000원보다 낮습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 수리·사용 상태를 응찰 전에 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 확인 과제는 명확하다
이 사건은 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 제시된 배당 시나리오에서는 매수인 인수 0원입니다. 가격도 1회 유찰 후 175,000,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 251,750,000원의 69.5%, 최신 거래 238,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세가 +8.9%인 점까지 보면 가격 측면의 수치는 분명 긍정적입니다.
다만 이 물건의 승부처는 권리보다 현황 확인입니다. 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았고, 특히 1002호 건축물현황도와 층별 건축물현황도의 표기 차이 때문에 감정평가서 자체가 물적 동일성 여부를 확정하지 못했습니다. 따라서 가격 메리트는 있지만, 호실 동일성·점유관계 확인을 끝낸 뒤에야 그 할인율을 온전히 평가할 수 있는 사건입니다.
