창원지방법원 2025타경10268. 거창읍 상림리 선우하이파크 10층 1001호 아파트입니다. 감정 이용상태는 아파트(복층 구조)이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 공동주택 중 10층에 위치합니다. 사용승인일은 2008.12.01.입니다. 현재 소유자는 이인화이며 2024.10.15. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전됐습니다.
등기상 핵심은 2009.05.28. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤이어 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리보다 어려운 부분은 가격입니다. 확인된 거래표본이 본건의 비교 대상 면적과 맞지 않아 현재 최저가가 적정한지 단순 평균으로 결론내리기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 거창읍 상림리 558 선우하이파크 10층 1001호 · 강변로 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트(복층 구조) · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 중 10층 |
| 시세 비교 대상 면적 | 163.96㎡ |
| 사용승인일 | 2008.12.01 |
| 소유자 | 이인화 · 2024.10.15. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 283,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 312,944,080원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2009.05.28. 주식회사경남은행 근저당권 240,000,000원입니다. 2025.07.09. 용대중의 강제경매개시결정, 2025.07.29. 유석주의 근저당권 100,000,000원, 2025.08.14. 안태호의 가압류 50,000,000원은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 142.1%보다 먼저 봐야 할 ‘면적 차이’
선우하이파크의 확인된 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 199,500,000원, 최신 거래는 2025.01. 205,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 현재 최저가 283,500,000원은 최근 거래 평균의 142.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 84.59㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 2024.10 | 84.59㎡ | 3 | 194,000,000원 |
| 평균 | 84.59㎡ | 2건 | 199,500,000원 |
하지만 이 표본을 본건 가격판단에 그대로 대입하면 안 됩니다. 본건의 시세 비교 대상 면적은 163.96㎡인 반면 확인된 2건은 모두 84.59㎡입니다. 즉 같은 단지 거래이기는 하지만 면적 조건이 일치하지 않습니다. 따라서 142.1%라는 수치는 “현재 최저가가 확인된 거래 평균보다 높다”는 사실은 보여주지만, 본건 자체가 적정시세보다 비싸다는 결론까지 직접 증명하지는 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,769,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 용대중 | 312,944,080원 | 38,731,000원 |
| 3. 근저당 · 유석주 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 안태호 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 702,944,080원, 채권자 예상배당 합계는 278,731,000원, 미배당액은 424,213,080원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 283,500,000원 | 278,731,000원 | 424,213,080원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 198,450,000원 | 194,871,700원 | 508,072,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 138,915,000원 | 136,170,190원 | 566,773,890원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구 312,944,080원 중 예상배당이 38,731,000원이며, 2회·3회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 예상배당이 0원입니다.
⑤ 물건·환금성 메모 (감정요항 및 거래자료 기준)
- 이용상태. 아파트(복층 구조)이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 공동주택 중 10층 1001호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·보일러 난방설비·승강기설비·화재발신설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 건물 남측에 노폭 약 6M 내외 아스콘포장도로, 북서측 부분에 노폭 약 2M 내외 시멘트포장도로가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·도시지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 519,700원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 선우하이파크는 19세대이고 확인된 거래는 2건입니다. 거래표본이 적고 본건과 거래면적도 일치하지 않아 가격 검증은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2009.05.28. 경남은행 근저당권 240,000,000원이 기준이며 후순위 강제경매·근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 최종 대조하세요.
- 시세 착시 주의. 현재 최저가 283,500,000원이 비교 거래 평균 199,500,000원보다 높지만 거래면적이 84.59㎡로 본건 비교 대상 163.96㎡와 다릅니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정 참고사항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 및 임대관계를 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 거래성. 19세대이고 확인된 최근 거래가 2건이므로 거래사례 수 자체가 제한적입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 424,213,080원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당을 매수인 인수로 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 원본서류·점유현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 추가 검증”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2009.05.28. 경남은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 현재 최저가 283,500,000원은 확인된 최근 거래 평균 199,500,000원의 142.1%이지만, 본건 시세 비교 대상 면적 163.96㎡와 거래사례 84.59㎡가 일치하지 않습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없고, 반대로 이 거래표본만으로 본건이 고평가됐다고 단정하기도 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로 재검증. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
