대구지방법원 2026타경100238. 경산시 하양읍 금락리 116-213, 3층 301호 근린시설입니다. 감정요항표상 301호·302호는 공실로 조사됐고, 건물 사용승인일은 2023.12.22.입니다. 현재 소유자는 주식회사거산금융대부로, 2024.05.03. 거래가액 405,470,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 별빛새마을금고가 채권최고액 504,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
등기부의 흐름은 비교적 단순합니다. 종전 소유자 주식회사제이에스종합건설 명의 당시 설정됐던 새경산새마을금고 근저당 3건은 2024.05.03. 일부포기로 말소됐고, 2024.04.16. 주식회사 삼이시스템이 신청한 강제경매도 취하되어 2024.05.07. 등기가 말소됐습니다. 현재 경매에서 실질적으로 봐야 할 기준권리는 별빛새마을금고 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100238 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 금락리 116-213 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정요항표상 공실 |
| 소유자 | 주식회사거산금융대부 (2024.05.03. 거래가액 405,470,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 272,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 별빛새마을금고 / 439,712,030원 |
| 말소기준 | 2024.05.03. 을구 4번 별빛새마을금고 근저당 · 채권최고액 504,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2024.05.03. 별빛새마을금고 근저당입니다. 이후 2025.01.20. 경산시 압류와 2026.01.26. 별빛새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 70%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 272,300,000원으로 감정가 389,000,000원의 70%입니다. 그러나 본건과 직접 비교할 최신 시장 거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 근린시설은 실제 임대수요와 공실 해소 가능성이 가격 판단에 직접 연결됩니다.
등기부에는 본건의 2024.05.03. 거래가액 405,470,000원이 확인됩니다. 다만 이는 현재 소유자가 취득할 당시의 과거 거래가액이므로, 현재 시세를 대신하는 최신 비교거래로 보기는 어렵습니다. 따라서 현재 최저가 272,300,000원이 과거 거래가액보다 낮다는 사실만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 결론 내리지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 272,300,000원 | 267,687,800원 | 236,312,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 190,610,000원 | 187,141,460원 | 316,858,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 133,426,999원 | 130,759,021원 | 373,240,979원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 272,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,612,200원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 별빛새마을금고 | 504,000,000원 | 267,687,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 272,300,000원 가정. 별빛새마을금고의 채권최고액 504,000,000원 중 267,687,800원이 배당되고 236,312,200원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하양초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·단독주택 및 아파트 주변 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 시외버스터미널이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정요항표상 301호·302호 모두 공실입니다. 3층 공용구간에 화장실 설비가 있고 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2023.12.22.입니다. 외벽은 타일 붙임, 내벽은 노출 콘크리트, 바닥은 몰탈 위 페인트, 창호는 하이샷시창호 등으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 가장형 평지의 상업용 토지로 이용 중이며, 북서측 및 북동측 아스팔트 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고, 소로2류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,346,000원/㎡, 토지면적은 327.0㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·상대보호구역·공장설립승인지역이 포함돼 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 조사돼 있으므로, 실제 점유자와 인도 가능 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 389,000,000원에서 1회 유찰되어 272,300,000원이 됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 근린시설의 실제 임대수요와 공실 리스크를 가격에 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 별빛새마을금고 근저당은 301호와 302호를 공동담보로 하고 있으므로 관련 등기와 매각범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 착시 주의. 근저당 미배당 236,312,200원은 현재 배당모형의 채권자 부족액이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 공실 운영비. 현재 공실 상태인 만큼 낙찰 후 즉시 임대수익이 발생한다는 전제로 접근하지 말고, 현장 상태와 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 시세 판정이 아니다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2024.05.03. 별빛새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 경산시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 본건은 감정요항표상 공실 근린생활시설이고 임대관계가 미상입니다. 최저가가 감정가의 70%인 272,300,000원까지 내려왔지만, 이를 현재 시세와 직접 비교할 최신 거래 기준 없이 “싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다. 2024.05.03. 거래가액 405,470,000원 역시 현재 시세가 아니라 과거 취득가격입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 공실 해소 가능성은 반드시 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
