대구지방법원 2026타경100238. 경산시 하양읍 대학로305길 47의 3층 302호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 공실이고, 확인된 임차인은 없습니다. 현재 소유자는 주식회사거산금융대부로, 2024.05.03. 거래가액 373,490,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 별빛새마을금고가 채권최고액 504,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
그보다 앞선 2024.04.08. 새경산새마을금고 근저당 3건은 2024.05.03. 일부포기로 이미 말소됐고, 2024.04.16. 강제경매개시결정 역시 취하를 원인으로 2024.05.07. 말소됐습니다. 현재 경매를 신청한 별빛새마을금고의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 등기와 확인된 임차관계만 놓고 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 금락리 116-213 3층302호 · 경상북도 경산시 하양읍 대학로305길 47 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2023.12.22. · 3층 공용구간 화장실 · 엘리베이터 설치 |
| 소유자 | 주식회사거산금융대부 (2024.05.03. 거래가액 373,490,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 250,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 별빛새마을금고 / 439,712,030원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 0명입니다. 감정평가 이용상태 역시 공실로 조사됐습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 확인되는 등기상 권리에서는 말소기준인 별빛새마을금고 근저당과 이후 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 구분 | 권리자 | 금액 | 처리 |
|---|---|---|---|
| 을구 1 근저당 | 새경산새마을금고 | 845,000,000원 | 이미 말소 |
| 을구 2 근저당 | 새경산새마을금고 | 650,000,000원 | 이미 말소 |
| 을구 3 근저당 | 새경산새마을금고 | 520,000,000원 | 이미 말소 |
| 을구 4 근저당 | 별빛새마을금고 | 504,000,000원 | 말소기준 · 매각 소멸 |
| 갑구 5 임의경매 | 별빛새마을금고 | - | 매각 소멸 |
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 확인은 별개
감정가는 358,000,000원, 현재 최저매각가는 250,600,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 현재 소유자의 2024.05.03. 등기상 거래가액은 373,490,000원입니다. 다만 이 거래는 현재 시장의 실거래 평균이나 최신 거래를 뜻하지 않으므로, 현재 최저가가 그보다 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이며 현재 공실입니다. 주거용 부동산처럼 동일 평형 거래를 단순 대입하기 어렵고, 임대료·공실기간·상권별 수익률에 따라 적정가격 차이가 커질 수 있습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 ‘감정가 대비 얼마나 내려왔는가’보다 250,600,000원을 실제 임대수익과 매매시장으로 정당화할 수 있는가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,308,400원 |
| 2. 근저당 · 별빛새마을금고 | 504,000,000원 | 246,291,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 504,000,000원을 기준으로 보면 현재 회차에서 별빛새마을금고 예상배당은 246,291,600원, 미배당은 257,708,400원입니다. 신청채권자의 청구액은 439,712,030원으로, 현재 회차 예상배당만으로는 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 250,600,000원 | 246,291,600원 | 257,708,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 175,420,000원 | 172,164,120원 | 331,835,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 122,793,999원 | 120,274,883원 | 383,725,117원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하양초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지·학교·단독주택·아파트 주변 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 자유롭고, 인근에 버스정류장과 시외버스터미널이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 301호와 302호 모두 공실로 조사됐습니다. 본건 302호 역시 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 사용승인일은 2023.12.22.입니다. 3층 공용구간에 화장실 설비가 있고 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측 아스팔트 포장도로를 통해 접근 가능합니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 토지로 이용 중이며, 토지면적은 327.0㎡, 공시지가는 1,346,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 저촉되고, 소로2류·소로3류에 접합니다. 상대보호구역·가축사육제한구역·공장설립승인지역이 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가 이용상태는 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자 존재 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 상권·임대료 확인. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 인근 근린시설의 실제 매매사례, 보증금·월세, 공실기간을 조사해 250,600,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 공실 비용. 낙찰 직후 임대수익이 발생하지 않는 공실 상태이므로 임차인 모집 전까지의 관리비와 보유비용을 고려해야 합니다.
- 공동담보 확인. 별빛새마을금고 근저당은 301호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당과 채권관계는 원본 등기와 배당자료를 함께 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.04.08. 새경산새마을금고 근저당 3건과 과거 강제경매는 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.05.03. 별빛새마을금고 근저당입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서로 변동 여부를 확인하세요.
- 매각자료 확인. 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목과 매각물건명세서의 특별매각조건을 입찰 전 원본으로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘공실 근린시설의 가격’이 핵심
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.03. 별빛새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 358,000,000원에서 1회 유찰돼 250,600,000원까지 내려왔습니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 수익성입니다. 이 물건은 공실 근린시설이고 현재 실거래 비교자료가 없어 감정가의 70%라는 숫자만으로 저평가를 단정할 수 없습니다. 과거 소유권 이전 거래가액 373,490,000원보다 현재 최저가가 낮다는 점도 현재 시세를 대신하지는 못합니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 실사 필요입니다. 실제 상가 매매사례와 임대수익으로 250,600,000원을 검증한 뒤 응찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.
