수원지방법원 2025타경54842. 화성시 장지동 유진프라자 근린생활시설 경매입니다. 소유자는 주식회사그리드디벨롭이며, 등기부에는 강제경매개시결정과 든솔신용협동조합의 근저당권, 후속 임의경매 및 강제경매가 기재돼 있습니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2024.06.05 김영훈의 강제경매개시결정입니다. 이후 설정된 근저당권과 후속 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
그러나 이 사건을 일반적인 상가 경매처럼 판단해서는 안 됩니다. 감정평가상 건물은 공사가 중단된 미준공 상태이고, 매각물건명세서에는 건축법상 사용승인을 받지 않았으며 각 호별 경계벽도 시공되지 않았다고 명시돼 있습니다. 게다가 안순화의 유치권 신고가 접수됐고, 신청채권자는 유치권부존재 소송을 진행 중입니다. 등기상 권리 소멸과 실제 건물의 인도·활용 가능성은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54842 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장지동 1004-1 유진프라자 주건축물 제1동 비층비01호 |
| 등기상 부동산 | 장지동 1004-1, 1004-2 유진프라자 주건축물 제1동 · 집합건물 |
| 물건종류 / 용도 | 근린생활시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 상태 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 5층 · 공사중단·미준공·사용승인 미취득 |
| 호별 구분 | 경계벽 미시공으로 각 호별 경계구분 불명확 |
| 소유자 | 주식회사그리드디벨롭 (단독소유) |
| 감정가 | 24,108,000,000원 |
| 현재 최저가 | 11,812,920,000원 (감정가의 49%) |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 든솔신용협동조합 |
| 청구금액 | 9,369,117,500원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.05 강제경매개시결정 · 채권자 김영훈 |
| 근저당권 | 든솔신용협동조합 · 채권최고액 9,720,000,000원 |
| 임차인 | 신고·조사된 임차인 없음 |
| 인수권리 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 유치권 | 안순화 신고 · 성립 여부 불분명 · 유치권부존재 소송 진행 중 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별개
말소기준은 갑구 2번의 2024.06.05 강제경매개시결정입니다. 이후 갑구에 기재된 가처분은 이미 말소됐고, 든솔신용협동조합의 근저당권과 후속 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 근저당권의 채권최고액은 9,720,000,000원이며 공동담보목록 제2024-4273호가 기재돼 있습니다.
특히 2024.10.02 설정된 근저당권은 2024.07.04 가처분을 기초로 하고, 설정 원인에는 2022.03.08 추가설정계약이 기재돼 있습니다. 원인계약일과 실제 등기접수일을 구별해야 하며, 해당 가처분 및 근저당권의 효력관계도 등기 원문과 재판기록을 대조할 필요가 있습니다. 제공된 권리분류는 근저당권을 매각소멸 대상으로 보고 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 감정가에서 상당히 내려온 것처럼 보이지만, 이 물건은 정상적인 영업·사용이 확인된 근린생활시설이 아닙니다. 미준공 상태에서 공사가 중단됐고, 사용승인이 없으며, 각 호별 구획도 완성되지 않았습니다.
따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 준공된 근린생활시설의 매매가격과 미준공 상태의 경매물건 가치는 동일한 기준으로 평가하기 어렵습니다. 현재 최저가가 실제 시장가치보다 저렴하다는 근거도 확보되지 않았습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정평가액 | 24,108,000,000원 | 100% | 평가 기준금액 |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 11,812,920,000원 | 49% | 시장가치 할인 여부 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 8,269,043,999원 | 34.3% | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 5,788,330,799원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 회차의 금액은 경매 시나리오 기준이며, 실제 매각조건·기일에 따라 달라질 수 있습니다. 각 금액에는 별도 준공비용 및 유치권 관련 부담이 포함돼 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 11,812,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 120,529,200원 |
| 1. 근저당 · 든솔신용협동조합 | 9,720,000,000원 | 9,720,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,972,390,800원 |
| 합계 | — | 11,812,920,000원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 120,529,200원을 공제하고 든솔신용협동조합에 근저당 채권최고액 기준 9,720,000,000원이 배당됩니다. 이후 예상 잔여금은 1,972,390,800원입니다. 다만 이 배당표는 채권최고액을 사용한 계산으로, 확정된 실제 채권액이나 최종 배당액을 의미하지 않습니다.
또한 신청채권자 청구금액은 9,369,117,500원인데, 회차별 배당 시뮬레이션에는 신청채권자 지급액이 0원으로 표시돼 있습니다. 이는 근저당권자에 대한 예상배당액과 별도로 확인해야 하는 부분입니다. 실제 배당순위, 신청채권의 귀속 및 중복 계산 여부를 확인하기 전에는 신청채권자의 배당 결과를 확정적으로 판단해서는 안 됩니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 잔여금과 배당액은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 유치권 관련 부담 및 추가 공사비용은 배당표상 매수인 인수액과 별개의 위험입니다.
④ 임차인·유치권·인도 위험
신고·조사된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 확인되는 임차보증금의 대항력, 우선변제권 또는 보증금 승계 문제는 없습니다. 다만 점유와 관련해 확인해야 할 핵심은 임차인이 아니라 신고된 유치권입니다.
| 구분 | 권리자 | 확인 상태 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|
| 임차관계 | 임차인 없음 | 신고 없음 | 임차보증금 인수 확인되지 않음 |
| 유치권 신고 | 안순화 | 성립 불명 | 인도 및 별도 채무 부담 위험 |
| 유치권 관련 소송 | 신청채권자 | 진행 중 | 소송 결과 확인 필요 |
| 명세서상 인수권리 | 해당 없음 | 기재 없음 | 별도 명시 인수권리 없음 |
⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 화성시 장지동 서연초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 대규모 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장을 통한 교통시설 연결 및 이용도 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로 접면. 토지는 북측 약 25m 내외 포장도로, 서측 약 20m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지 현황. 장지동 1004-1, 1004-2의 2필지 일단 토지로, 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 형태입니다. 토지 정보상 면적은 929.8㎡, 지목은 대, 공시지가는 3,352,000원/㎡입니다. 해당 면적을 개별 호실의 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구)이며 화성동탄(2) 지구단위계획구역에 속합니다. 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지하 2층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 일부 대리석 붙임 마감, 내벽은 미마감 상태이며, 창호도 일부 커튼월 마감 및 일부 미마감 상태입니다.
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재돼 있습니다. 정상적인 사용·영업이 가능한 건물로 가정해 수익가치를 산정하기 어렵습니다.
- 내부 구획. 감정요항표상 기호 1~57은 근린생활시설이며, 각 호별 경계벽이 미시공돼 구획이 명확하지 않습니다. 실제 매각 범위와 건축물 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·승강기·소방설비와 지하주차장 등이 예정돼 있으나, 향후 시공 및 정상 가동 여부는 별도 확인이 필요하다고 평가돼 있습니다.
- 환금성. 미준공·사용승인 미취득·경계벽 미시공과 유치권 분쟁이 겹쳐 있습니다. 이러한 제약을 해소하지 않은 상태에서는 정상적인 근린생활시설과 같은 매각·임대 수요를 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권부존재 소송. 신청채권자가 진행 중인 소송의 사건 진행 상황, 제출 증거, 판단 여부 및 소송 대상 범위를 확인해야 합니다. 유치권 신고의 존재만으로 성립 여부를 단정하지 마세요.
- 실제 점유자. 현장에 누가 점유하고 있는지, 공사 관계자의 현장 관리와 출입 통제 여부가 어떠한지 확인해야 합니다. 인도 및 명도 가능성도 별도로 검토해야 합니다.
- 미준공·사용승인. 공사 중단 상태에서 사용승인을 받기 위해 필요한 조건과 남은 공사 범위, 시공 및 설비 가동 가능성을 확인해야 합니다.
- 호별 경계 확인. 각 호실의 경계벽이 시공되지 않았으므로 실제 현장 상태, 건축도면, 등기사항, 매각목록 사이의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각 대상의 정확한 호수·토지 및 권리관계를 매각목록과 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 공동담보. 든솔신용협동조합 근저당권에 기재된 공동담보목록 제2024-4273호와 실제 채권액을 확인해야 합니다.
- 선행 강제경매. 2024.06.05 강제경매개시결정을 말소기준으로 분석하고 있으므로 선행 경매와 후속 임의경매·강제경매의 관계 및 병합 여부를 법원 기록으로 대조해야 합니다.
- 배당액 불일치 확인. 신청채권자 청구액과 예상배당 시뮬레이션의 신청인 지급액 사이에 차이가 있으므로 실제 배당관계를 재확인해야 합니다.
- 총취득비용. 낙찰대금 외에 준공 관련 비용, 유치권 분쟁 및 인도 관련 부담, 미납 공과금·관리비와 세금 등을 검토해야 합니다. 현재 인수액 0원만으로 자금계획을 확정해서는 안 됩니다.
- 입찰 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 매각기일 및 매각조건을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려온 데는 이유가 있다”
화성 유진프라자 경매의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 24,108,000,000원, 현재 최저매각가 11,812,920,000원. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 본질은 가격 할인에 있지 않습니다. 건축법상 사용승인 없는 미준공 근린생활시설이고, 공사가 중단된 상태에서 호별 경계벽조차 명확하지 않습니다. 게다가 유치권 신고가 존재하고 그 성립 여부를 다투는 소송까지 진행 중입니다.
등기상 소멸할 권리가 많지 않고 배당표의 인수 추정액이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 등기상 채무 인수가 없다고 해서 낙찰자가 지출할 총비용까지 확정되는 것은 아닙니다. 특히 준공 관련 비용과 유치권 위험은 현재 매각가격에 더해 고려해야 할 중요한 미확정 요소입니다.
또한 정상 거래가와의 비교 근거가 확보되지 않은 상태에서는 최저매각가가 시세보다 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 추가 유찰로 가격이 더 낮아지더라도 미준공 상태와 유치권 분쟁이 자동으로 해결되지는 않습니다.
