대구지방법원 2025타경844. 대구 북구 연경동 제이9621타워 3층 301호입니다. 사건상 용도 표시는 대지, 감정평가상 이용상태는 놀이형시설입니다. 현재 소유자는 주식회사짐스연경점이며, 2022.03.29. 매매를 원인으로 거래가액 2,771,600,000원에 취득한 뒤 2022.05.06. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 4,440,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 485,002,000원으로 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 낙폭과 실제 시장가격 대비 할인율은 다른 개념입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 현재 가격을 근거로 시세보다 싸다고 평가하는 것은 금물입니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격 판단에는 별도의 현장·거래 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경844 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 연경동 962-1 제이9621타워 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 놀이형시설 |
| 등기 유형 | 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사짐스연경점 |
| 감정가 / 최저가 | 2,020,000,000원 / 485,002,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 3,803,142,705원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 기준
2021.12.08. 대구은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.05.06. 설정된 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 2025.05.20. 임의경매개시결정과 2025.10.29. 대구광역시 북구의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.07.25.에는 하나은행 근저당 중 892,384,067원이 신용보증기금에 일부 이전돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 모두 말소기준 이후
| 점유·임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대한세탁협동조합 | 3층 301호 | 2025.01.13 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)짐스컴퍼니 | 3.4층 | 2022.07.06 | 보증금 미상 · 차임 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수지 | J9621 4층 | 2024.02.21 | 보증금 미상 · 차임 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 대비 24.01%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가 2,020,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 485,002,000원입니다. 다음 유찰 시 제시된 시나리오는 339,501,400원, 그 다음은 237,650,979원입니다. 가격은 크게 낮아졌지만, 실제 거래가격 자료가 없어 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 485,002,000원 | 3,962,248,020원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 339,501,400원 | 4,106,051,620원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 237,650,979원 | 4,206,476,135원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 485,002,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,250,020원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 4,440,000,000원 | 477,751,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 485,002,000원 가정 시 하나은행 근저당 채권최고액 4,440,000,000원 중 477,751,980원이 배당되고, 미배당은 3,962,248,020원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 연경동 대구연경초등학교 남측 인근이며, 근린생활시설·아파트단지·다세대주택·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 물건은 놀이형시설로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층·지상8층 건물이며, 외벽은 강화유리·드라이비트, 내벽은 페인팅·벽돌치장·인테리어, 바닥은 아스타일·강화마루 등으로 마감돼 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 7차선 도로와 북측 폭 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 정방형 평탄지의 상업용 건물부지이며, 토지면적은 963.0㎡, 공시지가는 2,764,000원/㎡입니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구·가축사육제한구역에 해당하며 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 검증. 현재 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실과 실제 시장가 대비 할인율은 별개입니다. 놀이형시설의 실제 매매·임대 사례를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 대한세탁협동조합, (주)짐스컴퍼니, 이수지의 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금은 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현장 점유를 재검토해야 합니다.
- 3층·4층 관계 확인. 현황조사에는 3층 301호뿐 아니라 3.4층 및 J9621 4층 점유 관계도 등장하므로 실제 사용구획과 인도 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 일부이전 확인. 2025.07.25. 하나은행 근저당 중 892,384,067원이 신용보증기금에 일부 이전돼 있으므로 배당관계 원본을 대조해야 합니다.
- 배당표의 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건의 권리 기준점은 명확합니다. 2022.05.06. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유 관계는 모두 그 이후라 현재 자료상 대항력은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 2,020,000,000원에서 4회 유찰돼 485,002,000원까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 기준이 없고 감정 이용상태도 놀이형시설입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로 검증해야 합니다. 현재 단계에서 가장 위험한 판단은 “24.01%까지 내려왔으니 싸다”는 결론입니다.
