대구지방법원 2025타경844. 대구 북구 연경동 제이9621타워 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 지하 2층·지상 8층의 철근콘크리트구조이고, 이용상태는 놀이형시설입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 등기부는 집합건물로 발급됐습니다. 따라서 일반 아파트나 주거용 부동산의 가격·명도 구조를 그대로 적용할 수 없습니다.

현재 소유자는 주식회사짐스연경점으로, 2022년 5월 6일 거래가액 2,771,600,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 4,440,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이 근저당은 4층 401호와 공동담보라는 점도 중요합니다. 채권최고액 전체를 301호만의 개별 채무 또는 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

권리분석의 기준점은 2022년 5월 6일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정됐던 대구은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 하나은행 근저당권 자체도 매각으로 소멸할 대상이며, 이후의 임의경매개시결정과 대구광역시 북구 압류 역시 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 점유·임차관계 — 보증금 미상이 핵심 확인사항

현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 실제 점유 관련 당사자는 3명·단체입니다. 모두 말소기준권리 설정일 이후의 신고일이 기재돼 있으며, 제공된 권리판정에서는 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 일부는 4층을 포함하거나 4층만을 표시하고 있어 301호에 대한 실제 점유 범위를 구별해야 합니다.

(주)짐스컴퍼니는 3·4층 모두와 관련된 것으로 표시되고, 이수지는 4층으로 표시됩니다. 따라서 세 당사자를 모두 301호 전용 임차인으로 단정하거나, 월세를 모두 301호의 임대수익으로 합산해서는 안 됩니다. 보증금이 불명확한 상태에서는 실질취득비용의 최종 확정도 유보해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 20.20억에서 최저 3.395억

최초 감정가는 2,020,000,000원이지만, 5회 유찰된 현재 최저매각가는 339,501,000원입니다. 이는 감정가의 16.81%에 해당합니다. 가격이 크게 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 실제 거래사례에 근거한 시세가 확인되지 않아 시장가치 대비 저평가 여부를 판단할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 339,501,000원 가정)

집행비용 5,553,014원은 추정치이며, 하나은행 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 배당 시나리오입니다. 신용보증기금의 일부 대위변제·근저당권 이전에 따른 실제 채권 귀속 및 공동담보 관계에 따른 배당 조정은 별도 반영되지 않았습니다. 당해세·임차인의 최우선변제도 미반영되어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당액이 곧바로 매수인 인수액을 의미하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 연경동 대구연경초등학교 남측 인근으로, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 학교 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지하 2층·지상 8층 건물입니다. 외벽은 강화유리·드라이비트 등, 내벽은 페인팅·벽돌치장·인테리어 마감, 바닥은 아스타일·강화마루 등으로 구성됩니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 소화설비가 설치돼 있습니다.
• 용도. 감정평가상 이용상태는 놀이형시설입니다. 일반 주거시설보다 실제 영업수요와 시설 이용 적합성, 재임대 또는 업종 변경 가능성이 환금성에 중요합니다.
• 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역입니다. 토지는 정방형의 평탄한 상업용 건물부지이고, 토지면적은 963.0㎡, 공시지가는 2,764,000원/㎡입니다. 해당 면적은 토지 전체 면적으로서 301호의 전용면적이나 대지권 면적과 동일하지 않습니다.
• 도로. 건물 남측은 왕복 7차선 도로, 북측은 폭 약 15m의 포장도로와 각각 접합니다.
• 공부·시설. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 실제 시설의 영업·사용 가능성과 향후 변경 비용은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 5회 유찰된 상업용 놀이형시설로, 감정가 대비 할인폭만으로 매매 유동성을 평가하기 어렵습니다. 301호의 독립 임대 가능성과 주변 상업시설의 실제 거래·공실·임대수익 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 점유 실사. 대한세탁협동조합의 실제 사용 여부와 점유 범위, (주)짐스컴퍼니의 3·4층 사용관계, 이수지의 4층 관련 여부를 현장에서 구분하세요.
• 임대차 원본 확인. 세 당사자의 계약서, 실제 보증금, 월세, 사업자등록, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 검증하세요. 신고일만으로 모든 상가임대차 권리를 최종 판단해서는 안 됩니다.
• 말소기준·공동담보. 하나은행 을구 4번 근저당권과 401호 공동담보, 신용보증기금의 892,384,067원 일부 이전, 변경된 채권계산서 등을 확인하세요.
• 압류와 조세. 대구광역시 북구 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됐지만, 조세채권의 배당 우선순위와 당해세 등은 별개로 검토하세요.
• 시세·수익성 검증. 동일 건물 및 인근 놀이형시설·근린생활시설의 실거래, 임대조건, 공실률, 운영비를 조사해 현재 최저가의 경제성을 검증하세요.
• 관리비·시설비. 공용관리비 체납, 설비 유지보수비, 소방·안전 관련 비용, 기존 시설 철거 또는 업종 전환비용을 확인하세요.
• 매각 범위. 본건 301호의 전유부분·대지권·부속시설 범위와 공동담보 401호를 혼동하지 않도록 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
• 회차 시나리오. 현재 최저가 339,501,000원뿐 아니라 추가 유찰 시 237,650,699원·166,355,489원 시나리오도 검토하되, 적정 입찰가는 실거래 시세 및 예상 순수익을 근거로 정하세요.
• 원본 대조. 매각기일 2026.10.22 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상태를 최신본으로 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 17% ≠ 시세의 17%”

대구 연경동 제이9621타워 301호는 5회 유찰로 감정가 2,020,000,000원에서 최저매각가 339,501,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리와 후순위 등기의 소멸 구조는 비교적 명확하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 주의할 점은 가격이 대폭 내려왔다는 사실보다, 무엇을 얼마의 비용으로 취득하고 어떻게 활용할 수 있는가입니다. 감정상 놀이형시설이며, 301호와 4층에 걸친 점유관계가 존재하고, 보증금과 실제 임대조건도 완전히 확인되지 않았습니다. 5회 유찰은 환금성 및 수요 불확실성을 더 엄격히 살펴야 할 이유입니다.

등기상 인수 부담은 제한적으로 보이지만, 현 단계에서는 입찰 보류 후 현장·임대차·시세 검증이 우선입니다. 현재 최저가를 싸다고 평가하거나 추가 유찰만 기다리는 전략보다는, 확인된 시장가치와 독립적인 운영 가능성을 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다. 권리구조는 검토 가능, 가격 매력은 미확인 — 신중한 접근이 필요한 상업용 경매물건입니다.