대구지방법원 2025타경844. 대상은 대구 북구 연경동 962-1 제이9621타워 4층 401호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 3층 301호와 4층 401호의 이용상태는 ‘놀이형시설’로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사짐스연경점이며, 2022.05.06. 거래가액 2,558,400,000원에 소유권을 취득한 뒤 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다.

이 사건에서 가장 중요한 기준일은 2022.05.06.입니다. 하나은행의 채권최고액 4,440,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정·압류·전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 최저가가 감정가의 약 24%까지 떨어졌다는 사실만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 매각 소멸

2021.12.08. 설정된 대구은행 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.05.06. 하나은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2024.05.31. 주식회사짐스컴퍼니의 전세금 250,000,000원 전세권, 2025.05.20. 임의경매개시결정, 2025.10.29. 대구광역시 북구 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차관계 — 실제 점유관계 3명, 대항력 없음

확인된 실제 점유관계는 3명입니다. 세 점유자 모두 기준일인 2022.05.06. 이후에 전입 또는 사업자등록이 확인돼 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 미상인 점유자가 있더라도 현재 자료상 낙찰자가 그 보증금을 승계하는 것으로 계산되지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 부분은 배당순위 및 명도 협의 과정에서 원본 대조가 필요합니다.

③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 2,020,000,000원, 현재 최저매각가는 485,002,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 24.01%로, 이미 네 차례 유찰된 가격입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 339,501,400원, 6회 유찰 시 237,650,979원입니다.

그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 특히 감정 이용상태가 일반 주거가 아니라 놀이형시설이고, 실제로 4회 유찰이 누적됐다는 점은 환금성과 응찰수요를 보수적으로 보라는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 485,002,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 금액이 하나은행 근저당에 배당되며, 채권자 총 미배당액은 4,212,248,020원입니다. 전세권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이고, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구연경초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·다세대주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 3층 301호와 4층 401호는 놀이형시설로 이용되고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 2층·지상 8층 건물이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 정방형의 평탄한 상업용 건물부지이며, 남측 왕복 7차선과 북측 폭 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,764,000원/㎡입니다.
• 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아니라 놀이형시설로 이용되는 상업용 집합건물이고 현재까지 4회 유찰됐으므로, 일반 주거물건보다 매수층과 재매각 수요를 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 검증. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없습니다. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보고 저평가로 판단하지 말고 인근 유사 상업시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 점유 범위 확인. 대한세탁협동조합은 3층 301호, (주)짐스컴퍼니는 3·4층, 이수지는 4층 점유로 조사돼 401호와 실제 사용범위가 어떻게 겹치는지 현장 확인이 필요합니다.
• 명도 비용. 대항력 인수는 없더라도 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 협의와 비용을 예상해야 합니다.
• 전세권 말소 확인. 250,000,000원 전세권은 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하는 구조이지만, 낙찰 후 등기 정리와 점유관계는 별도로 확인하세요.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 3층 301호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 전체 공동담보의 배당관계와 실제 채권잔액은 원본을 대조해야 합니다.
• 세금·관리비. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비와 조세채권을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 가격과 환금성”

권리 구조만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2022.05.06. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 전세권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 점유관계 3명도 모두 기준일 뒤 전입 또는 사업자등록으로 대항력이 없는 것으로 판정됐습니다.

하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정 이용상태가 놀이형시설인 상업용 집합건물이고, 이미 4회 유찰됐습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 485,002,000원이 시장가보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 가격·환금성 검증은 강하게 필요한 유형입니다. 감정가 대비 큰 할인율보다 실제 매수수요와 수익성, 점유·명도 가능성을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.