대구지방법원 2025타경8249. 대구광역시 동구 괴전동 140-3의 근린시설 + 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 345㎡, 준주거지역이며 감정평가상 건물은 현재 근린생활시설(음식점)으로 이용 중입니다. 소유자는 김상연이고, 경매를 신청한 채권자는 반야월새마을금고입니다. 청구액은 545,661,810원입니다.
권리구조의 중심은 2017.08.29. 설정된 반야월새마을금고 근저당 492,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2020년 반야월새마을금고 근저당 120,000,000원, 2024년 박윤진 근저당 150,000,000원, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8249 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 괴전동 140-3 · 대구광역시 동구 반야월로 409-1 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(음식점) 이용 중 |
| 토지 | 345㎡ · 대 · 준주거지역 · 평지 · 자루형 · 중로한면 |
| 소유자 | 김상연 |
| 감정가 / 최저가 | 1,147,630,800원 / 275,546,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 반야월새마을금고 / 545,661,810원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 공시지가 | 1,147,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.08.29. 을구 1번 반야월새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 492,000,000원이고, 괴전동 140-3 및 140-5 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 반야월새마을금고의 120,000,000원 근저당과 박윤진의 150,000,000원 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 안정식 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안정식 | 2018.06.08 | 미상 | 미상 | 2025.07.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 안정식의 전입일은 2018.06.08.로, 말소기준권리인 2017.08.29. 근저당보다 늦습니다. 따라서 전입시점만 놓고 보면 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.07.14. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 4회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 1,147,630,800원, 현재 최저매각가는 275,546,000원입니다. 4회 유찰돼 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 물건에는 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 확실하다’고 판단할 수는 없습니다.
특히 물건 용도가 아파트가 아니라 근린시설 + 토지이고, 감정평가상 음식점으로 이용되는 저층 건물과 토지가 결합된 형태입니다. 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 대입하기 어렵고, 토지 형상·도로조건·현 이용상태와 매각제외 구조물의 영향까지 개별 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,546,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,657,644원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 반야월새마을금고 | 492,000,000원 | 270,888,356원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 반야월새마을금고 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 박윤진 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 762,000,000원 중 270,888,356원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 491,111,644원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 매각제외 구조물 — 현장 확인이 핵심
매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 그러나 목록 1 지상에 소재하는 철파이프조 휴게실은 타인소유로 탐문되어 매각에서 제외됩니다. 경매로 취득하는 범위와 현장에서 실제 점유·사용되는 범위가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
또 감정서상 기호 (가)는 스레트지붕 주택, 기호 (나)는 시멘트기와지붕 주택으로 표시돼 있으나, 실제 현황은 두 건물 모두 강판지붕의 근린생활시설(음식점)이고 일체로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐지만, 현 이용상태와 매각제외 구조물이 영업·동선·사용가치에 어떤 영향을 주는지가 이 물건의 실질적인 리스크입니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 괴전동 소재 도시철도 안심역 북측에 위치하며, 주변은 도로변 근린생활시설과 후면 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현 이용. 기호 (가)·(나) 모두 근린생활시설(음식점)으로 이용 중이며 급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 345㎡, 지목 대, 준주거지역, 평지, 자루형, 중로한면이며 공시지가는 1,147,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며, 기호 (1)은 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 하천구역은 관련 부서 문의가 필요한 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 아파트와 같은 표준화된 주거상품이 아니라 근린시설·토지이므로 개별 이용가치와 수요층에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
⑦ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 275,546,000원 | 270,888,356원 | 491,111,644원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 192,882,200원 | 189,381,849원 | 572,618,151원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 135,017,540원 | 132,327,294원 | 629,672,706원 | 0원 |
유찰이 계속돼도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 대신 배당받지 못하는 채권액은 증가합니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형과는 다릅니다. 현재 회차 실질취득은 계산상 275,546,000원입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각제외 구조물 위치 확인. 철파이프조 휴게실이 타인소유로 탐문돼 매각에서 제외됩니다. 토지·건물 이용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 안정식은 말소기준 뒤 전입해 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유와 임대관계를 다시 대조해야 합니다.
- 시세를 따로 산정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 24.01%라는 할인율만으로 적정가를 결정하지 말고, 토지와 근린시설의 현 수익·이용가치를 별도로 판단해야 합니다.
- 공동담보 확인. 반야월새마을금고 근저당에는 괴전동 140-3과 140-5 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 현황과 공부 대조. 감정서의 건물 표현과 실제 지붕·용도가 달리 확인된 부분이 있으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 준주거지역·상대보호구역·가축사육제한구역 및 하천구역 관련 사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.08.29. 반야월새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 안정식도 그보다 뒤인 2018.06.08. 전입해 대항력이 없고, 현재 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 1,147,630,800원이 4회 유찰을 거쳐 275,546,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 이것만으로 싸다고 말할 수 없습니다. 더구나 근린시설·토지라는 비표준 상품이고, 타인소유로 탐문된 매각제외 구조물까지 존재합니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격은 별도 검증, 현장 확인은 필수입니다.
